第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估-展示頁(yè)
2025-01-31 20:10本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)濟(jì)壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 46年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》 《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 房屋完損等級(jí)及新舊標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成一下 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過(guò)征 收農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬(wàn)元 /畝，現(xiàn)時(shí)重新取 得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的 建筑造價(jià)為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物 的建筑造價(jià)為每平米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有 八成新。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 解：該舊住宅折舊總額為 1+6+3=10萬(wàn)元 該舊住宅現(xiàn)值為 4010=30萬(wàn)元 （二）貶值的估算 直線法、成新率法 例： P84 注：成新率法未考慮凈殘值 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值 例： P84 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某建筑物重臵價(jià)格為 180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年， 有效經(jīng)過(guò)壽命為 10年。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 （４）投資利潤(rùn) （５）土地增值收益 ＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率 土地價(jià)格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５） 例： P82 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 （一）貶值的原因 實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值 例：某舊住宅，測(cè)算其重臵價(jià)格為 40萬(wàn)元，地面、門(mén)窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú) 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬(wàn)元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為 3萬(wàn)元。 （三）土地價(jià)格的估算 注意：修正土地剩余使用權(quán)年限對(duì)地價(jià)的影響。 如：工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn)、房屋保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 二、重臵成本估算 （一）重臵成本的構(gòu)成－－ P77 （二）重臵成本估算方法 工料測(cè)量法（承包商法） 特點(diǎn)：按建筑成本組成本部分和次級(jí)組成部分列出勞動(dòng)力、原材料等直接成本和間接成本項(xiàng)目。 土地價(jià)格受供求關(guān)系影響。 （三）異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性） 但不違背替代原則 （四）高價(jià)值性 （五）供給有限性 （六）投資與消費(fèi)雙重性 （七）房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性 由非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地 按自然形態(tài) 分類 按用途 對(duì)房地產(chǎn)而言 ：生地：用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的農(nóng)地 熟地：對(duì)生地進(jìn)行改造 毛地：要進(jìn)行再開(kāi)發(fā)改造的城區(qū)土地 （二）地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （三）房地產(chǎn) 房屋及其 附屬物 承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 區(qū)別：附屬物與建筑附著物 （四）不動(dòng)產(chǎn)（民法角度） 二、房地產(chǎn)的特點(diǎn) （一）不可移動(dòng)性 使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格分析中格 外重要。 熟練運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。 闡述房地產(chǎn)價(jià)格體系。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 本章學(xué)習(xí)目的： 了解房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類。 闡明房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論。 分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 闡述在建工程的特點(diǎn)和評(píng)估方法。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （二）耐用（耗）性 一般不可毀滅。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 三、房地產(chǎn)的類型 （一）居住類房地產(chǎn) 普通住宅、高級(jí)公寓、別墅 （二）商業(yè)類 寫(xiě)字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等 （三）休閑類 體育館、娛樂(lè)中心等 （四）公共事業(yè)類 科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （五）工業(yè)類 廠房、倉(cāng)庫(kù)等 四、房地產(chǎn)的描述方法 （一）位臵（坐落）、四至、形狀 （二）面積 土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積 （三）建筑物層數(shù)與高度 （四）建筑物結(jié)構(gòu) （五）裝修與附屬設(shè)備 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等 （七）建筑外觀及平面格局 （八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 （九）產(chǎn)權(quán)狀況 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論 區(qū)位地租 居住竟租能力曲線 （二）土地價(jià)格理論 土地價(jià)格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）土地價(jià)格的構(gòu)成 原始價(jià)值 公共投資與環(huán)境改良價(jià)值 私人投資改良價(jià)值 未來(lái)價(jià)值 （二）建筑物價(jià)格構(gòu)成 （三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 建筑物價(jià)格 +土地價(jià)格；建筑物與土地組合相稱 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 七、房地產(chǎn)價(jià)格種類 八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 九、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則 資產(chǎn)評(píng)估一般原則：工作原則、經(jīng)濟(jì)原則 合法原則： 產(chǎn)權(quán)合法 利用方式合法 目前、假定 交易和處分方式合法 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序 （一）明確估價(jià)基本事項(xiàng) 目的
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