【正文】 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 本章學習目的： 了解房地產(chǎn)的概念、特點、分類。 闡明房地產(chǎn)價格評估的基本理論。 闡述房地產(chǎn)價格體系。 分析影響房地產(chǎn)價格的因素。 熟練運用收益法、市場法、成本法、剩余法進行房地產(chǎn)價格的評估。 闡述在建工程的特點和評估方法。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地 按自然形態(tài) 分類 按用途 對房地產(chǎn)而言 ：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農地 熟地：對生地進行改造 毛地：要進行再開發(fā)改造的城區(qū)土地 （二）地產(chǎn) 土地及其相關的財產(chǎn)權利 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （三）房地產(chǎn) 房屋及其 附屬物 承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應的各種財產(chǎn)權利 區(qū)別：附屬物與建筑附著物 （四）不動產(chǎn)（民法角度） 二、房地產(chǎn)的特點 （一）不可移動性 使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質量、功能及交易價格分析中格 外重要。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （二）耐用（耗）性 一般不可毀滅。 （三）異質性（差異性、個別性） 但不違背替代原則 （四）高價值性 （五）供給有限性 （六）投資與消費雙重性 （七）房地產(chǎn)實體構成的二元性 由非勞動產(chǎn)品與勞動產(chǎn)品構成。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 三、房地產(chǎn)的類型 （一）居住類房地產(chǎn) 普通住宅、高級公寓、別墅 （二）商業(yè)類 寫字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等 （三）休閑類 體育館、娛樂中心等 （四）公共事業(yè)類 科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （五）工業(yè)類 廠房、倉庫等 四、房地產(chǎn)的描述方法 （一）位臵（坐落）、四至、形狀 （二）面積 土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營業(yè)面積 （三）建筑物層數(shù)與高度 （四）建筑物結構 （五）裝修與附屬設備 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （六）建成年代、建筑質量、維護保養(yǎng)、采光、通風、隔音、隔熱等 （七）建筑外觀及平面格局 （八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設計要求 （九）產(chǎn)權狀況 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎 （一）地租理論 區(qū)位地租 居住竟租能力曲線 （二）土地價格理論 土地價格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購買價格。 土地價格受供求關系影響。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 六、房地產(chǎn)價格的構成 （一）土地價格的構成 原始價值 公共投資與環(huán)境改良價值 私人投資改良價值 未來價值 （二）建筑物價格構成 （三）房地產(chǎn)價格構成 建筑物價格 +土地價格；建筑物與土地組合相稱 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 七、房地產(chǎn)價格種類 八、影響房地產(chǎn)價格的因素 九、房地產(chǎn)價格評估的原則 資產(chǎn)評估一般原則：工作原則、經(jīng)濟原則 合法原則： 產(chǎn)權合法 利用方式合法 目前、假定 交易和處分方式合法 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 十、房地產(chǎn)估價的程序 （一）明確估價基本事項 目的、對象、時點、期限 （二）擬定估價項目的工作方案 技術路線和方法；資料及其渠道；時間、人力及經(jīng) 費；步驟和進度 （三）搜集估價所需資料 （四）實地查勘估價對象 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （五）進行最佳利用分析 利用方式、時間、未來市場狀況 （六）選定估價方法并進行估算 至少選用兩種方法 （七）確定估價結果 （八）撰寫估價報告 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 一、成本法理論 （一）成本法的基本原理 成本法（累積法、承包商法） 房地產(chǎn)價格 =土地價格 +改良物殘余價值 =土地價格 +（建筑物成本 折舊） 適于 折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物； 折舊額能準確估計的舊建筑物評估； 市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏。 如：工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn)、房屋保險價值評估 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 二、重臵成本估算 （一）重臵成本的構成－－ P77 （二）重臵成本估算方法 工料測量法（承包商法） 特點：按建筑成本組成本部分和次級組成部分列出勞動力、原材料等直接成本和間接成本項目。 最費時間、最詳細 缺點：缺乏按過去建筑方法所需的勞動工時數(shù)的可靠資料 適用：承包商、估價師、建筑承包商成本估價和準備投標 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 分部分項法 重臵成本 = ∑ 分部、分項工程單位成本＊工程量＋間接費＋利潤 特點：詳細且高度準確 適用：開發(fā)商和承包商成本估價 ３、單位比較法 特點：簡單、迅速、應用廣泛 缺點：受制于分析所用資料 使用：根據(jù)建筑物具體特征對單位成本作適當調整 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 ４、指數(shù)調整法 特點：利用趨勢因子調整歷史成本 適用：建成使用不久，不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料，如大宗工業(yè)房地產(chǎn)。 （三）土地價格的估算 注意：修正土地剩余使用權年限對地價的影響。 成本法適用：新開發(fā)土地、土地市場不完善、成交實例少、無收益等 １、土地使用權價格的構成 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （１）土地取得費 ①集體土地 土地補償費 地上附著物和青苗補償 安臵補助費 ②城市土地 拆遷費 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （２）土地開發(fā)費 基礎設施配套費－－七通一平 公共事業(yè)建設配套費用 小區(qū)開發(fā)配套費 有關稅費 （３）投資利息 貸款利息 自有資金利息損失 注意：土地開發(fā)費用計息期為開發(fā)期的一半。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （４）投資利潤 （