第四章房地產(chǎn)價格評估-在線瀏覽
2025-02-26 20:10本頁面
【正文】 、對象、時點、期限 （二）擬定估價項目的工作方案 技術(shù)路線和方法；資料及其渠道；時間、人力及經(jīng) 費；步驟和進度 （三）搜集估價所需資料 （四）實地查勘估價對象 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 （五）進行最佳利用分析 利用方式、時間、未來市場狀況 （六）選定估價方法并進行估算 至少選用兩種方法 （七）確定估價結(jié)果 （八）撰寫估價報告 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 一、成本法理論 （一）成本法的基本原理 成本法（累積法、承包商法） 房地產(chǎn)價格 =土地價格 +改良物殘余價值 =土地價格 +（建筑物成本 折舊） 適于 折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物； 折舊額能準確估計的舊建筑物評估； 市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏。 最費時間、最詳細 缺點：缺乏按過去建筑方法所需的勞動工時數(shù)的可靠資料 適用：承包商、估價師、建筑承包商成本估價和準備投標 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 分部分項法 重臵成本 = ∑ 分部、分項工程單位成本＊工程量＋間接費＋利潤 特點：詳細且高度準確 適用：開發(fā)商和承包商成本估價 ３、單位比較法 特點：簡單、迅速、應用廣泛 缺點：受制于分析所用資料 使用：根據(jù)建筑物具體特征對單位成本作適當調(diào)整 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 ４、指數(shù)調(diào)整法 特點：利用趨勢因子調(diào)整歷史成本 適用：建成使用不久，不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料，如大宗工業(yè)房地產(chǎn)。 成本法適用：新開發(fā)土地、土地市場不完善、成交實例少、無收益等 １、土地使用權(quán)價格的構(gòu)成 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （１）土地取得費 ①集體土地 土地補償費 地上附著物和青苗補償 安臵補助費 ②城市土地 拆遷費 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （２）土地開發(fā)費 基礎(chǔ)設(shè)施配套費－－七通一平 公共事業(yè)建設(shè)配套費用 小區(qū)開發(fā)配套費 有關(guān)稅費 （３）投資利息 貸款利息 自有資金利息損失 注意：土地開發(fā)費用計息期為開發(fā)期的一半。求該舊住宅的折舊額和 現(xiàn)值。其中門窗等損壞的修復費用為2萬 元；裝飾裝修的重臵價格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng) 過年數(shù)為 3年，設(shè)備的重臵價格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年，設(shè)殘值率均為 0，計算該建筑 物的物質(zhì)折舊額 。測算該建筑物現(xiàn)時總價和單價。 二、估價步驟 （一）搜集交易實例 途徑 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 真實完整的信息 交易雙方的情況和交易目的；交易實例房地產(chǎn)狀況； 成交價格與日期；付款方式 建立交易實例庫 （二）選取可比交易實例： 3— 10個 類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點相近；成交價格為正 常價格 （三）建立價格可比基礎(chǔ) 統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 （四）進行交易情況修正 將不正常的交易實例價格修正為正常價格。 設(shè)：可比實例成交價格比其正常市場價格高（低）S% 可比實例正常市場價格 *（ 1+S%） =可比實例成交價格 可比實例正常市場價格 =可比實例成交價格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費均由買方負擔，交易中應由賣方繳納稅費 為正常交易價格的 7%，應由買方繳納稅費為正常交易價 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 正常成交價 =2625/（ 1+5%） =2500元 /平米 （五）進行交易日期修正 采用房地產(chǎn)價格變動率修正； 采用房地產(chǎn)價格指數(shù)修正； 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 1800元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 2023年 10月價格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 2023元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 2023年 10月價格 =2023*105*** = /平米 例：某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變 動平均每月比上月上漲 %。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 =8393元人民幣 /平米 8%)(**1000 ?例：某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降 %。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 平米元人民幣 /*%)(*10008 ??（六）進行區(qū)域因素修正 直接比較法 以估價對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準， 與可比實例相對應的區(qū)域因素逐項比較，確定修正比率。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：設(shè)估價對象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價格為 3000元 /平米；乙可比實 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價格為 2900元 /平米； 丙可比實例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價格為 2800 元 /平米，市場價格差異系數(shù)如下表，對甲、乙、丙可比 實例的成交價格進行樓層調(diào)整。人民幣與美元市場匯率 05年3月 1日為 1： ， 10月 1日為 1： 。運用算術(shù)平均法計算估價對象單價。 成交價格、成交日期和交易情況 交易情況分析以正常市場價格為基準； 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 3700元 /平米 4200元 /平米 3900元 /平米 成交日期 05年 5月 30日 05年 8月 30日 05年 9月 30日 交易情況 2% 0 1% 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 該類住宅 05年 4
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