第四章房地產(chǎn)價格評估(文件)
【正文】 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高 （低）于其正常市場價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高（低）于估價對象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 比準(zhǔn)價格 Va= = /平米 比準(zhǔn)價格 VB= = /平米 %811*%)(*%)11(*%211*5000 53???? %41 1*%)(*%)11(*%51 1**650 52 ????第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 比準(zhǔn)價格 VC= = /平米 估價對象單價 =（ ++） /3 =5391元人民幣 /平米 %611*%)(*%311*5500 3???第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 30日的正常市場價 格，選取 A、 B、 C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 （二）基本原理 預(yù)期原理 （三）相關(guān)概念 潛在毛收入、有效毛收入、經(jīng)營費(fèi)用、凈收益 凈收益 =有效毛收入 經(jīng)營費(fèi)用 （四） 估價步驟 搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的資料 估算年潛在毛收入 估算年有效毛收入 估算年經(jīng)營費(fèi)用 估算年凈收益 估算折現(xiàn)率 選用公式，求取收益價格 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 （五）不同類型的房地產(chǎn)凈收益 凈收益每年不變 凈收益按一定數(shù)額遞增（減） 凈收益按一定比率遞增（減） 凈收益可預(yù)知但呈不規(guī)律變化 注： ∵ ∴ KnYAYYAVnn???? ])1(11[YAV ??KnVVn *??第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 例４ １：某宗房地產(chǎn) 40年收益權(quán)力價格為 2500元／ 平米，報(bào)酬率為１０％，求該宗房地產(chǎn)３０年收益權(quán)力價 格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 解 42： 解 43： 萬元6858%)101(7950]%)101(11[%10500)1(])1(11[33???????????nnYVnYYAV%)101(%)51(%)101(60%1015522????????VV第四章 房地產(chǎn)價格評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 二、折現(xiàn)率估算 市場提取法（比較法） 根據(jù)市場類似房地產(chǎn)價格，凈收益求取折現(xiàn)率。可供出租 凈使用面積 31200平米，租金平均為每月 35元 /平米， 空房率年平均 10%，經(jīng)常費(fèi)用每月 10萬元，房產(chǎn)稅為租 金收入的 12%，其他稅費(fèi)為租金收入的 6%，估算該寫 字樓 2023年 5月 15日購買價格。 21:12:1121:12:1121:122/11/2023 9:12:11 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 11日星期六 下午 9時 12分 11秒 21:12: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 9時 12分 11秒 下午 9時 12分 21:12: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 21:12:1121:12:1121:12Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 9時 12分 :12February 11, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 21:12:1121:12:1121:122/11/2023 9:12:11 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :12:1121:12:11February 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 9時 12分 11秒 下午 9時 12分 21:12: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 9時 12分 :12February 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:12:1121:12:1121:12Saturday, February 11, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 9時 12分 11秒 下午 9時 12分 21:12: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 11日星期六 下午 9時 12分 11秒 21:12: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 21:12:1121:12:1121:122/11/2023 9:12:11 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 9時 12分 :12February 11, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 21:12:1121:12:1121:12Saturday, February 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 理論依據(jù)：地租剩余理論 相關(guān)公式 P104 相關(guān)公式 P105 生地 、毛地、熟地 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 抵押貸款利率 例 44：某房地產(chǎn)抵押貸款占 7成，抵押貸款年利率為 6%，貸款 期限為 20年，按月等額本息償還，自有資金資本化率為 12%，求 綜合資本化率。求該寫字樓的目前價值。 房地產(chǎn)狀況比較 月份 4 5 6 7 8 9 10 價格 指數(shù) 100 109 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)
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