【正文】 45（因為 1996年 5月 15日到2023年 5月 15日為 5年，此后的收益年限為 45年）。則：房地產估價方法房地產估價方法n V= =（萬元）n （四）估價結果：n 根據計算結果，并參考估價人員的經驗，確定本估價對象2023年 5月 15日的購買總價為 8823萬元，約合每平方米建筑面積。房地產估價方法房地產估價方法n （四）假設開發(fā)法n 1. 定義：n 假設開發(fā)是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n 2. 理論依據： 預期原理n 假設開發(fā)法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價格；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。通常估算的是一次性的價格剩余。房地產估價方法房地產估價方法n 3. 使用的對象：n 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。n 4. 操作步驟：n （ 1）調查待開發(fā)房地產的基本情況；n （ 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；n （ 3）估計開發(fā)經營期；n （ 4）預測開發(fā)完成后的房地產價值；n （ 5）估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；n （ 6）進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。 房地產估價方法房地產估價方法n 5. 假設開發(fā)法最基本的公式為：n 待開發(fā)房地產的價值 =開發(fā)完成后的房地產價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費n 例 1：有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進行 “五通一平 ”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)?“小塊 ”“五通一平 ”熟地的單價為 ；貸款年利率為 10%；投資利潤率為 15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的 6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的 4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。房地產估價方法房地產估價方法n 1. 設該成片荒地的總價為 V。n 2. 該成片荒地開發(fā)完成后的總價值 =800202300060% =（億元）n 3. 開發(fā)成本和管理費用等的總額 =2=5（億元）n 4. 投資利息總額n =(V+V4%)［ (1+10%)3－ 1］ +5［ (1+10%)－ 1］n =+（億元）n 5. 轉讓稅費總額 =6%=（億元）n 6. 開發(fā)利潤總額 =(V+V4%+5)15%n =+（億元）n 7. 購買該成片荒地的稅費總額 =V4%=（億元） 房地產估價方法房地產估價方法n 8. V=－ 5－ (+)－ － (+)－ n V=（億元）n 故：荒地總價 =（億元）n 荒地單價 =（元 /m2）房地產價格評估房地產價格評估n 考試題：n 1. 購買商品房前應注意查驗開發(fā)上的哪些方面（證件）。 15分n 2. 為什么投資房地產可以避稅。 15分n 3. 簡述收益還原法進行估價的原理。 20分n 4. 依據房地產投資的特性，簡述從事房地產投資應采取的對策。 30分n 5. 試述學習房地產理論的體會和希望。 20分n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 18:02:4418:02:4418:021/22/2023 6:02:44 PMn 1以我獨沈久，愧君相見頻。 一月 2118:02:4418:02Jan2122Jan21n 1故人江海別，幾度隔山川。 18:02:4418:02:4418:02Friday, January 22, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2118:02:4418:02:44January 22, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 22 一月 20236:02:44 下午 18:02:44一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/22 18:02:4418:02:4422 January 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 6:02:44 下午 6:02 下午 18:02:44一月 21n 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 18:02:4418:02:4418:021/22/2023 6:02:44 PMn 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 一月 2118:02:4418:02Jan2122Jan21n 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 18:02:4418:02:4418:02Friday, January 22, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2118:02:4418:02:44January 22, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20236:02:44 下午 18:02:44一月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/22 18:02:4418:02:4422 January 2023n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 6:02:44 下午 6:02 下午 18:02:44一月 21n 楊柳散和風，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 18:02:4418:02:4418:021/22/2023 6:02:44 PMn 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 一月 2118:02:4418:02Jan2122Jan21n 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 18:02:4418:02:4418:02Friday, January 22, 2023n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 一月 21一月 2118:02:4418:02:44January 22, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20236:02:44 下午 18:02:44一月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/22 18:02:4418:02:4422 January 2023n 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 6:02:44 下午 6:02 下午 18:02:44一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專家