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正文內(nèi)容

有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本核算的調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)

2025-08-31 01:51 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線(xiàn)的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地,按其經(jīng)濟(jì)用途可將它分為兩種:一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性用地(也叫商品性建設(shè)用地);另一種是為了開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。而通過(guò)調(diào)查,目前徐州永泰公司開(kāi)發(fā)的土地均是為了該公司開(kāi)發(fā)商品房、出租房而開(kāi)發(fā)的自用土地,所以該公司的土地開(kāi)發(fā)成本核算的具體內(nèi)容是先將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象,在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本” 賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出,計(jì)算其總成本和單位成本,并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí),將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。待使用土地時(shí),再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本,從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶(hù),計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)配套設(shè)施可以分為兩類(lèi):一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、車(chē)棚等;另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目,包括:商店、銀行、醫(yī)院等。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出,并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本,對(duì)配套設(shè)施支出的歸集,可分為如下三種:(1).對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出,可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本,并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出;(2).對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出,應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集,于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本;(3).對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出,應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集。而該公司對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本全部直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本,并在“開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集。房屋的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋,按其用途可分為如下幾類(lèi):一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房;二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房;三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。另外有的企業(yè)還受其他單位的委托代為開(kāi)發(fā)如職工住等代建房。這些房屋,雖然用途不同,但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途,都大體相同,在成本核算上也采用了相同的方法。企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算,應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)核算核算項(xiàng)目:(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)前期工程費(fèi):(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):(4)建筑安裝工程費(fèi);(5)配套設(shè)施費(fèi);(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。上述費(fèi)用能分清成本核算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本,分不清核算對(duì)象的,應(yīng)先進(jìn)行歸集,待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí),再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 四、調(diào)研結(jié)果 (一)、徐州永泰房地產(chǎn)成本核算工作的優(yōu)點(diǎn) 第一步:根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn),確定成本核算對(duì)象。第二步:設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目,核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第三步:按受益原則和配比原則,確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步:將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步:編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表,計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步:正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本,分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第七步:編制成本報(bào)表,根據(jù)成本核算和管理要求,總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 由于永泰公司開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同,該企業(yè)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。小規(guī)模的開(kāi)發(fā),如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā),可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象,設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下,該公司并沒(méi)有把成本核算做的過(guò)細(xì),因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?,相反,也沒(méi)有簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位,因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間,而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的,這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后,失去其成本結(jié)算和管理上的作用。永泰集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù),對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊,便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算,充分發(fā)揮成本核算的作用。(1)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用,直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù),貸記有關(guān)賬戶(hù)。(2)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù),即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù),貸記
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