有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算的調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-08-31 01:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟用途可將它分為兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性用地（也叫商品性建設(shè)用地）；另一種是為了開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。而通過調(diào)查，目前徐州永泰公司開發(fā)的土地均是為了該公司開發(fā)商品房、出租房而開發(fā)的自用土地，所以該公司的土地開發(fā)成本核算的具體內(nèi)容是先將整塊土地作為一個成本核算對象,在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時,將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本,從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)配套設(shè)施可以分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目，包括：商店、銀行、醫(yī)院等。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：(1).對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；(2).對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；(3).對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。而該公司對土地開發(fā)成本全部直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集。房屋的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。另外有的企業(yè)還受其他單位的委托代為開發(fā)如職工住等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也采用了相同的方法。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個核算核算項目：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費：（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。上述費用能分清成本核算對象的應(yīng)直接計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，分不清核算對象的，應(yīng)先進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 四、調(diào)研結(jié)果 （一）、徐州永泰房地產(chǎn)成本核算工作的優(yōu)點 第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 由于永泰公司開發(fā)規(guī)模的不同，該企業(yè)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，該公司并沒有把成本核算做的過細，因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，相反，也沒有簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。永泰集團是以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（2）為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記
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