房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本控制(編輯修改稿)
2025-08-05 12:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 制；2對基礎工程（包含承臺），優(yōu)化設計方案；3對于結(jié)構部分鋼筋，在技術方面可行的情況下，采用三級鋼筋替代二級鋼筋，降低鋼筋含量；4設計時候尤其是多層要考慮到超高降效等問題；施工階段則是施工方案的選定和技術變更的減少l 我覺得這可以加入精華貼來討論了。作為項目的成本控制，應該是深入到每一個角落，做好資金的預算才能更好的控制成本。從前期策劃到設計，其實他們說得好，為什么開發(fā)單位非要用小的設計院呢，為什么不用省級設計院呢，是因為設計費用多？其實大的設計院其設計經(jīng)驗和能力都相對較高，從結(jié)構設計上來說可以進行最優(yōu)設計，此為設計階段成本的控制，比如用三級鋼代二級鋼，用高標號砼而最大化縮小住截面等，不僅如此還可以設計出很好的戶型，便于銷售，資金回收快，那多的那一點設計費又算什么呢？普通剪力墻結(jié)構的住宅，其用鋼量指標很低。根據(jù)目前的手頭資料，對于6度區(qū)，標準層用鋼量在40公斤/每平米以下，對于7度區(qū)，大約在40~50之間。而且，對于7度區(qū)的剪力墻結(jié)構，層數(shù)與用鋼量變化不明顯。 對于帶車庫地下室，一般情況下為150~180，兼作人防的地下室，一般為170~210。按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構設計 , 普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 多層砌體住宅： 鋼筋30KG/m2 —多層框架 鋼筋38—42KG/m2 —小高層11—12層 鋼筋50—52KG/m2 高層17—18層 鋼筋54—60KG/m2 高層30層H=94米 鋼筋65—75KG/m2 —高層酒店式公寓28層H=90米 鋼筋65—70KG/m2 —別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11—12層之間 七層異形柱框架約42KG/M每層樓的層高降低10厘米，建造成本就減少總價的1%淺談房地產(chǎn)項目結(jié)構成本的優(yōu)化控制 20100810 10:51:30來源：土木工程網(wǎng)收集整理 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開始被越來越多的地產(chǎn)公司所重視，由于結(jié)構成本占據(jù)了相當大的一部分成本，所以如何優(yōu)化控制結(jié)構成本，成為了時下地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍關心的話題。筆者根據(jù)在設計院、房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗及相關報告、書籍，將結(jié)構成本控制的管理方法、技術關鍵點，在這里作一簡單介紹。一、結(jié)構成本控制的重要性大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐表明，前期策劃和設計階段（項目策劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上，而結(jié)構成本占到建安成本的40%～60%，同時結(jié)構成本還常常由于策劃及設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結(jié)構成本的管理就成為整個設計階段成本管理的重中之重。二、當前結(jié)構成本管理的市場狀況三種認識：首先認為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構成本基本就確定了。其實建筑方案確定之后，結(jié)構方案仍然有一個優(yōu)化設計的過程，這個過程，成本會相差30%；其次是認為結(jié)構成本的降低必然會導致結(jié)構安全儲備的下降。這種理解也有偏差，結(jié)構成本的降低是指積極化的設計，降低無效成本。三是對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規(guī)范、結(jié)構合理，與其增加結(jié)構的安全儲備，不如使結(jié)構成本顯性化，如提高抗震等級，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢。一個現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟指標上對結(jié)構成本進行控制。應該說事先控制和過程控制更重要。一種思路：非常重視和強調(diào)結(jié)構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結(jié)構設計越優(yōu)秀。這種思路有點走極端，如果設計中稍有一點紕漏，結(jié)構容易出問題，再者這么精確的設計需要時間和周期，應該把握一個度。三、成本管理的內(nèi)涵成本管理的總目標：項目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工、投入實用階段。成本管理的控制措施：組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施。成本管理的工作性質(zhì)：技術工作、經(jīng)濟工作、管理工作。四、結(jié)構成本控制的管理思路和方法結(jié)構成本控制必須貫穿整個設計和策劃的全過程，包括前期論證及策劃階段的地質(zhì)情況調(diào)查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結(jié)構介入、擴初階段對結(jié)構方案的優(yōu)化、施工圖階段給設計院灌輸成本意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。（一） 事前控制的幾個要點 設計院的選擇應選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。 專業(yè)負責人的選擇 專業(yè)負責人應有3個以上的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反饋圖紙質(zhì)量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負責人對項目有影響力和控制力。 與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識與設計院的合作，甲方最擔心的是風險，因此要加強設計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進行質(zhì)量標準的換位考慮，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院。同時為了調(diào)動設計院的積極性，可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施。對于合作比較好的設計院，應該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣有利于總成本的降低，總效率的提升。 設計周期的合理取值在北方，施工圖設計的周期通常是多層30天，高層45天。對于一個項目來說，設計周期越短越好，因此要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計；另外，要想快，創(chuàng)新點就要盡量少。 設計費的合理取值設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗，設計費略高于當?shù)氐钠骄?、略高于設計院的心理預期，對于調(diào)動設計院的積極性，保證設計質(zhì)量行之有效。 設計合同中設計公司應承擔的風險在設計合同中必須明確設計公司應承擔的風險有：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結(jié)果超限額的懲罰。 限額設計合同的引入和使用 限額設計可以有效的控制結(jié)構成本，意義重大。限額的內(nèi)容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量。限額的數(shù)值應比當?shù)仄骄德缘?。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的
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