房地產(chǎn)項目成本管理教程-閱讀頁
2025-03-20 09:06本頁面
【正文】 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場 ? 成本確定的過程 :行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實； ? 成本實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié) ：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合 招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段 定標(biāo)的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品 成本管理的出發(fā)點（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制 2，有效控制 — 動 態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) 控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。時間上有保障 工程量清單招標(biāo)管理 8，幾個常見問題 ? 有特殊照顧對象 —給機(jī)會，低價中標(biāo)；長期合作伙伴優(yōu)先 ? 圖紙不夠完備 —先出招標(biāo)圖，之后出變更 ；先作暫定價，并保留甲方分包的權(quán)利； ? 時間過于緊迫 —幾方同時算量；加快評標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時間 工程量清單招標(biāo)管理 9，總包及主要分包案例 ? 總包 ? 電梯 ： 有針對性定產(chǎn)品 技術(shù)要求 ? 鋁合金：配件細(xì)節(jié)的掌握 及分析思路 ? 裝修：材料和樣板的要求 ? 環(huán)境綠化：要建立實物量的標(biāo)準(zhǔn) ? 智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認(rèn) 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 1. 目的與作用 ? 掌握市場信息，積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性； ? 要建立制度，將成本信息管理落實 2， 數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式 – 成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息 – 成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價的指標(biāo)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫 – 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機(jī)及設(shè)備 – 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征； – 數(shù)據(jù)庫形式：不一定，可以用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制 （如萬科、金地） 3，數(shù)據(jù)庫的建立方法 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 1，目的與作用 2， 數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式 3，數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù) ? 工作內(nèi)容： 建立制度與規(guī)范，制定成本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護(hù) ? 工作時間 ： 在幾個節(jié)點上進(jìn)行：調(diào)研、詢價、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ：專職或?qū)I(yè)人員 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 成本分析是建立數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)，成本分析中有以下幾個值得注意的問題（針對項目） 1， 成本分析的 原則 ： ? 類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實際發(fā)生原則（以實際結(jié)算成本為主） 2， 分析方法的統(tǒng)一 ? 成本分析與成本標(biāo)準(zhǔn)科目要對應(yīng)，各公司結(jié)合自身情況制定；一般財務(wù)有成本核算的科目，成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑盡量與之對應(yīng)，可以歸并或細(xì)化，但不要交叉，使兩方面數(shù)據(jù)具有互相檢查的作用； 3， 面積的可比性 ? 分析指標(biāo)用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積（多次、不同角度）、承建面積，弄清各自的含義和用途 4， 類似性 ? 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)將用于類似的項目 ， 因此要掌握從些方面體現(xiàn)類似性，并將特征數(shù)據(jù)與成本數(shù)據(jù)同時
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