房地產(chǎn)項目成本管理教程-全文預覽
【正文】 調(diào)整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期； – 調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證； 成本目標的落實 工作案例 1，月報表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，價值分析報告 ： 5，后評估報告 小結(jié)： 1，成本控制操作的關鍵環(huán)節(jié) – 事前有目標：項目總成本目標及分解 – 事中有監(jiān)控：月報表 – 事后有分析：后評估報告 2，成本控制指導思想 ? 成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單的限制和壓低成本， ? 成本確定是要找到合理值不是準確值 ? 不論確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品，技術與經(jīng)濟相結(jié)合 工程量清單招標管理 1. 為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？ ? 充分競爭、了解市場、掌握投標細節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平； ? 事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動； ? 承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決 ? 付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮； ? 存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應； 工程量清單招標管理 2， 清單招標的組織及過程 ? 招標范圍：制度化，不招標的審批與認定 ? 組織者、參與者、決策者 —根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營特點各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ； ? 準備過程：調(diào)研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要求、樣板） ? 招標過程：發(fā)標 、 答疑 、 開標 、 評標 、 談判 、 定標 ，每個過程都要遵循 “ 靠數(shù)據(jù)說話 、 留有作業(yè)痕跡 ” 的原則 ? 善后工作：合同簽訂與交底 （ 合同附件 、 材料問題 ）、 數(shù)據(jù)分析與積累 、 資料整理 、 樣板管理 工程量清單招標管理 3，清單招標的合同管理 ? 合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風險； ? 明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會的錢 ? 基本概念 ；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調(diào)總價，單價包括有暫定量的單價和純單價； ? 單價 /總價合同的選擇：要看具體項目的復雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或?qū)嶋H數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程； ? 最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位 ? 變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標示提出； ? 付款、結(jié)算辦理：盡量按照實際完成工程量 工程量清單招標管理 4，關于標底的討論 ? 正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：領導要求說出到底哪個是準確的 ? 是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預期，目標也是一種標底； ? 如何取定標底：調(diào)研，按定額或市場價格計算，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗數(shù)據(jù) 工程量清單招標管理 5，關于談判的討論 ? 是否需要標后談判：談判的目的是降價，各公司的認識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪談判； ? 如何有效的談
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