房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理教程(存儲(chǔ)版)
【正文】 也可以反映管理水平； ? 事先定價(jià)、心中有數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動(dòng)地位，盡可能確定總價(jià)和單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)之后會(huì)由主動(dòng)變被動(dòng)； ? 承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過(guò)程中將圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題事先提出和解決 ? 付款、變更、結(jié)算過(guò)程簡(jiǎn)化、清晰：減少了施工過(guò)程中的扯皮； ? 存在的難度：時(shí)間上的增加、地方上的不適應(yīng)； 工程量清單招標(biāo)管理 2， 清單招標(biāo)的組織及過(guò)程 ? 招標(biāo)范圍：制度化，不招標(biāo)的審批與認(rèn)定 ? 組織者、參與者、決策者 —根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ； ? 準(zhǔn)備過(guò)程：調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對(duì)性，公司、項(xiàng)目、基地）、標(biāo)前會(huì)議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板） ? 招標(biāo)過(guò)程：發(fā)標(biāo) 、 答疑 、 開(kāi)標(biāo) 、 評(píng)標(biāo) 、 談判 、 定標(biāo) ，每個(gè)過(guò)程都要遵循 “ 靠數(shù)據(jù)說(shuō)話 、 留有作業(yè)痕跡 ” 的原則 ? 善后工作：合同簽訂與交底 （ 合同附件 、 材料問(wèn)題 ）、 數(shù)據(jù)分析與積累 、 資料整理 、 樣板管理 工程量清單招標(biāo)管理 3，清單招標(biāo)的合同管理 ? 合同制定的雙贏原則，要考慮誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)； ? 明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會(huì)的錢(qián) ? 基本概念 ；一般是總價(jià)、單價(jià)、成本加酬金；最后一種中國(guó)用的較少；總價(jià)包括固定總價(jià)和可調(diào)總價(jià)，單價(jià)包括有暫定量的單價(jià)和純單價(jià)； ? 單價(jià) /總價(jià)合同的選擇：要看具體項(xiàng)目的復(fù)雜程度，與時(shí)間長(zhǎng)短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選用的方式，單價(jià)中有總價(jià)，如，一些內(nèi)容就是一項(xiàng)定一個(gè)價(jià)，局部總價(jià)；總價(jià)中有單價(jià)，比如有些可能價(jià)格或?qū)嶋H數(shù)量上差別較大的項(xiàng)目，某消防工程種的防火封堵、土方工程； ? 最常用的是固定單價(jià)的總價(jià)合同，且列出一些備用價(jià)格，如零星清單，主材價(jià)；包干方式是圖紙加清單，量?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)都給了施工單位 ? 變更與調(diào)價(jià)的方式：合同價(jià)、定額或其他參考、商定；注意報(bào)價(jià)時(shí)的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標(biāo)示提出； ? 付款、結(jié)算辦理：盡量按照實(shí)際完成工程量 工程量清單招標(biāo)管理 4，關(guān)于標(biāo)底的討論 ? 正確認(rèn)識(shí)標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價(jià)格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說(shuō)出到底哪個(gè)是準(zhǔn)確的 ? 是否需要標(biāo)底：很多單位說(shuō)沒(méi)有標(biāo)底，使沒(méi)有專(zhuān)門(mén)編制，但對(duì)可能的造價(jià)水平都有個(gè)預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底； ? 如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 工程量清單招標(biāo)管理 5，關(guān)于談判的討論 ? 是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價(jià)，各公司的認(rèn)識(shí)與習(xí)慣，最終為自身營(yíng)造什么樣的市場(chǎng)環(huán)境；方式：不談或多次報(bào)價(jià)、多輪談判； ? 如何有效的談判：有針準(zhǔn)對(duì)性：從質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)度、服務(wù)、付款等方面以及報(bào)價(jià)中的問(wèn)題入手 ? 誰(shuí)負(fù)責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度 工程量清單招標(biāo)管理 6，評(píng)標(biāo)原則與要點(diǎn) ? 根本目的，要知道各家報(bào)價(jià)的差別在哪里，選定合適的隊(duì)伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價(jià)格，報(bào)證項(xiàng)目順利實(shí)施 ? 合理低價(jià)的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，與項(xiàng)目特征結(jié)合 ? 深層次的重點(diǎn)分析，要有單價(jià)分析表； ? 預(yù)防不平衡報(bào)價(jià)：分項(xiàng)之間、費(fèi)用之間，可用圖表 ? 必須與目標(biāo)做對(duì)比分析 ? 表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評(píng)標(biāo)的需要 工程量清單招標(biāo)管理 7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵 ? 為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，才能得到市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)資源 ? 市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊(duì)伍（檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合）； ? 招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚，加強(qiáng)樣板管理 ? 投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式明確（如算量不同如何處理），表格統(tǒng)一； ? 評(píng)標(biāo)充分、到位 ? 總之：準(zhǔn)備充分、到位。
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