房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制(存儲版)
【正文】 沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。同時，施工機(jī)械的完好率和施工機(jī)械的工作效率直接關(guān)系到機(jī)械費(fèi)的高低。為了使這些因素轉(zhuǎn)化為對進(jìn)度工期有利因素，所采取的一些技術(shù)措施又勢必對質(zhì)量、成本產(chǎn)生影響。 3）通過對各成本項(xiàng)目的成本分析，可以了解成本總量的構(gòu)成比例和成本管理的薄弱環(huán)節(jié)。廣告費(fèi)用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小，檔次高低，銷售對象以及房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定。 ②.“三通一平”包括施工通水、施工通電、施工通路及場地平整。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個激烈競爭的市場。 房屋銷售階段的成本控制：房屋銷售階段的費(fèi)用主要是銷售費(fèi)用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷售廣告的費(fèi)用。分析方法如下：1）通過實(shí)際成本與預(yù)算成本的對比，分析當(dāng)月（季）的成本降低水平；通過累計實(shí)際成本與累計預(yù)算成本的對比，分析累計的成本降低水平，預(yù)測實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的前景。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。要充分利用現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備進(jìn)行內(nèi)部合理調(diào)度，力求提高機(jī)械利用率。同時，要合理組織運(yùn)輸，盡可能就近購料，選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法，降低運(yùn)輸成本。③科學(xué)控制材料費(fèi)材料費(fèi)一般占全部工程項(xiàng)目成本的65%～75%，直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。在施工機(jī)械和設(shè)備的選擇上，更需要有一個方案比選問題，機(jī)械費(fèi)用比例很大，購買或租賃要經(jīng)過充分論證。發(fā)包形式盡量采用招投標(biāo)的方式進(jìn)行，招投標(biāo)方式有利于提高競爭力，降低造價，避免在施工過程修改分包內(nèi)容和范圍，而增加不必要的工程成本。設(shè)計階段要考慮項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入狀況，社會習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。 ： 銷售利潤以住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取。 5）開發(fā)間接費(fèi)是指開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。 2）建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計等前期工程費(fèi)： 建筑工程勘察費(fèi)，包括水文及工程地質(zhì)勘察費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計是項(xiàng)目的核心，它決定著項(xiàng)目的可實(shí)施性，比如容積率、日照、通風(fēng)的合理性等。要控制開發(fā)成本，就必須做好“四節(jié)”①，從構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)成本的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，市政公共設(shè)施費(fèi)用，管理費(fèi)用，貸款利息，稅費(fèi)及其他費(fèi)用等各個環(huán)節(jié)入手，積極做好開發(fā)成本控制。如果這個行業(yè)的利潤水平下降到家電行業(yè)和汽車行業(yè)的利潤水平，企業(yè)能夠繼續(xù)生存和發(fā)展下去所面臨的壓力是很大的，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目必須重視成本控制。3）建筑、安裝工程費(fèi)： 建筑、安裝工程費(fèi)，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)和設(shè)備及安裝工程費(fèi)等。2）財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，融資代理費(fèi)，承諾費(fèi)，企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。二、項(xiàng)目的成本控制：項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商對項(xiàng)目從投資決策階段到房屋銷售階段進(jìn)行有效管理，優(yōu)化各項(xiàng)成本開
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