房地產(chǎn)成本控制管理-閱讀頁
2025-02-25 14:24本頁面
【正文】 最復(fù)雜，造價受政府政策文件影響）、 總價包干 （定標最慢，但造價明確，施工期長時雙方風險大，特別是施工方）、 綜合單價包干 （有施工圖，但工程量無法準確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項目采用綜合單價報價，設(shè)計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項目多時不易評標） 230。 例如保利中心設(shè)計標準要求較高的項目采用按定額計價，而西子灣東區(qū)或石樓項目采用總價包干。 230。 例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔（或退還甲方）。 按定額報下浮率。230。 ⑤ 合同條款：嚴格、準確、嚴謹、保護公司利益230。230。 例如基坑支護及土石方工程合同：216。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費用及施工組織中的所有費用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。 對于招標文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護，反映在施工措施費和搶險費中。 付款方式： 為調(diào)動施工單位的工作積極性，建議工程進度達到雙方約定的形象時支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時迅速修改反映到新的招標文件和合同中。 招標方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。230。 石樓市政 工程招標時，將不銹鋼水箱和水泵列為招標內(nèi)容，從報價結(jié)果看，不銹鋼水箱價高于我年度招標價，水泵價格略低于我司經(jīng)驗數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。 230。 技術(shù)標注重技術(shù)標準、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。230。 向擬定中標單位發(fā)中標通知書，意味著在法律上認可其為中標單位，其余投標單位未中標，若合同尚未簽訂，特別是招標文件中未附合同的項目，在簽訂合同時擬定中標單位往往會提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進展。 普通項目應(yīng)嚴格執(zhí)行。230。例如石樓項目總包招標時，最低價較次低價低約 2023萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。 對于擬定中標價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費水平。230。 （四）材料采購成本控制加強項目采購計劃管理。對技術(shù)含量高的要盡早落實評標標準，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。選擇供應(yīng)商的四種方式：230。 有限競爭性招標采購230。 直接簽訂合同采購供應(yīng)商的管理230。 “利益共享，風險共擔 ”例：科勒、歐派230。評級、建立量化指標。 哪些材料乙供？230。 哪些材料甲定乙供？230。 施工階段由于設(shè)計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有 5%10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性很大。230。230。230。230。230。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責任而扯皮的現(xiàn)象。 簽證中需要注意的地方， 嚴格執(zhí)行公司《簽證管理規(guī)定》，考慮是否需要簽，如何簽。 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點核查。 是否需要簽：– 責任界定，是否屬于甲方責任、或其他設(shè)計或施工單位責任。細化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 簽證和變更的審批和流程? 公司《簽證管理規(guī)定》：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 結(jié)算階段? 任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時占主動。 ? 國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調(diào)價要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時再談，結(jié)算時我方提出施工時部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進度比計劃滯后，結(jié)果廣告費花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費用超支。 營銷推廣費要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。 后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。確定有效的銷售通路，需要解決好 where(客戶在哪 )、 who(誰是客戶 )的問題。要點三：高效的資源整合230。 1+1＞ 2的效果。 按預(yù)算推進工作，做好過程的成本合同商談及文稿效果。 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗，為下階段工作提供借鑒。 銷售費大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預(yù)算之內(nèi)。 量入為出法 230。 競爭對比法230。由于針對性強，解決實際問題強，一般在階段推廣時使用。影響廣告費用的四大因素：230。 廣告頻率：國外研究指出，目標溝通者在一個購買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的記憶，接觸達到 6次一般認為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負面影響。 房地產(chǎn)銷售進度230。要了解管理費用的組成，實行嚴格預(yù)算管理。既要省錢，也要算大帳。 “ 大氣 ” 則是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。 （鏈接）（八）財務(wù)費用控制230。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄230。230。230。請領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！謝 謝！演講完畢，謝謝觀看！
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