【文章內(nèi)容簡介】 直線制結(jié)構(gòu)、矩陣制結(jié)構(gòu)、事業(yè)部制結(jié)構(gòu)以及直線職能制結(jié)構(gòu)四大類型。本次某房地產(chǎn)項目結(jié)合工程實際情況，選擇傳統(tǒng)的直線職能制組織結(jié)構(gòu)（如圖31）。在該種職能結(jié)構(gòu)中，項目部和企業(yè)管理者之間多了一級組織，增加了項目負責人及企業(yè)協(xié)調(diào)各個獨立部門關(guān)系的難度。 圖31組織結(jié)構(gòu)如圖（3）控制體系從本次某房地產(chǎn)項目運行來看，控制體系仍不完善，例如沒有落實項目成本責任，缺乏成本管理的有效方法與考核機制，成本控制體系不完善等，導致工程項目的實際成本支出超出預計成本控制目標。另外，某房地產(chǎn)項目已經(jīng)制定了較為完善的規(guī)章制度并投入執(zhí)行，且獲得國際標準化組質(zhì)量管理保證技術(shù)委員會的體系認證。但是從內(nèi)部管理來看，由于員工的績效考核制度不完善，各部門的績效考核執(zhí)行力度不足，導致員工工作的積極性不高，成本管理制度與措施落實不到位，嚴重制約了工程效益水平。（4）控制流程通過調(diào)研，某房地產(chǎn)項目現(xiàn)有的施工流程混亂，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的實施步驟，存在極大的隨意性特征。包括項目計劃、項目組織、項目實施、項目核算以及項目分析等，都沒有統(tǒng)一的管理流程。有關(guān)工程項目的管理內(nèi)容與流程規(guī)范，如圖33所示。 圖33項目成本控制流程（1）項目材料實際支出超出預算結(jié)合實際情況根據(jù)具體的措施進行對材料價格上漲的因素進行扣除而導致的綜合成本上漲213萬元的情況進行具體的分析。進行分析的情況如下項目的實際成本在原來預算的基礎上增加了532萬元，我們可以通過計算得出超支率在14%左右，根據(jù)預算情況大大的超過了3%的預期控制計劃。會出現(xiàn)成本的增加的這種超支情況主要來源于項目建設階段出現(xiàn)的安全問題、合同延期、工程的返工和材料問題。某房地產(chǎn)項目準備階段的成本情況如表34所示。表34某房地產(chǎn)項目準備階段的成本情況表編號項目名稱實際材料費計劃材料費差異01施工的準備02場地平整和硬化03現(xiàn)場的臨時建設04現(xiàn)場的臨時水電小計我們可以看到在項目實施的初期階段，這個時候由于各種管理控制措施尚不健全的原因，導致在準備階段，出現(xiàn)材料費用沒有得到有效的管理，出現(xiàn)實際材料的支出在原來的基礎上超出了2400元。再如因人工人員的不穩(wěn)定因素造成的的費用超支，如圖33所示。由于待料停工造成的人工浪費占到了35%，其次就是機械出現(xiàn)故障和施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量事故造成的停工和返工，造成的資金浪費占到了20%，還因為工程的不合理發(fā)生的工程變更造成的成本變化占到了15%。從以上分析的情況看，材料購買時間的協(xié)調(diào)、機械的動態(tài)調(diào)配和工人的調(diào)度以及工程的設計上都存在相應的問題，都不同程度的造成了工人的費用的上升。圖33人工費用超支構(gòu)成分析由于項目的申請階段時間比較長，在獲得項目批準以后，施工方為了能夠早日完成竣工，沒有經(jīng)過精心的思考就立項進行了設計，在項目的設計階段，對設計方提供的設計方案，沒有經(jīng)過自己的比對和論證，就匆匆定稿，然后進行施工狀態(tài)。如果在項目建設階段，開發(fā)商能夠使得項目實際成本不超過計劃成本，那么開發(fā)商的成本控制就做的非常不錯。所以，為了完成施工階段的成本控制任務，建立一套對應階段的成本控制體系是項目方的第一要務，其次是嚴格規(guī)范建設施工操作，明確成本控制得流程，制定一系列關(guān)于成本控制的制度，選擇適合的成本控制責任人，明確相關(guān)方面的責任和義務。（2）項目竣工結(jié)算體系不完善表35施工階段成本構(gòu)成表成本項目子項目說明成本（萬元）成本比例（%）建設工程成本主體建筑主要是建筑物主體建筑施工，包括地基、鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、立面墻體等11370安裝工程主要是室內(nèi)設備安裝與調(diào)試，包括建筑內(nèi)面墻體、門窗、自營部分裝修等1042設備采購包括建設過程中所有環(huán)節(jié)的物料采購與設備租賃（自有設備則按照設備消耗與折舊費進行計算）9640基礎設施成本水煤熱電室內(nèi)配套的水煤氣熱安裝工程成本1143通訊通訊設備安裝成本，包括有線通訊與無線通訊，以及后續(xù)的監(jiān)控通訊等132綠化建筑外與室內(nèi)的綠化工程864衛(wèi)生建立集約化垃圾處理周轉(zhuǎn)站，并交納垃圾處理費用100亮化廣場、室內(nèi)、里面等量化設備的安裝與調(diào)試220公共配套成本廣場基于商圈規(guī)劃的廣場建設，其成本投入主要分為廣場建設以及廣場維護兩個部分。1579停車場在本項目中停車場統(tǒng)一規(guī)劃為地下停車場以及露天停車場兩個部分。露天停車場成本計入到廣場建設中去，露天停車場成本計入到主體建設成本中去，此部分成本主要為停車場車位劃歸以及停車場附屬設備的引入。843園區(qū)公路對園區(qū)內(nèi)所有道路進行硬化處理，并對主車道進行規(guī)劃，其他園區(qū)設施成本計入到綠化成本中去。2231消防園區(qū)的整體規(guī)劃，包括外部消防設施的建設，以及室內(nèi)自動消防監(jiān)控與反應系統(tǒng)的設計與建設。159總計建設階段總投資29323由表35可以看出在施工過程中主體建筑施工成本和設備采購成本是其中的主要成本支出。支出成本總計為21010萬元，%；同時，物料采購與設備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)成本管理體系建立與實行的關(guān)鍵研究方向。表36竣工結(jié)算階段成本分布表成本項目子項目成本（萬元）成本比例（%）竣工結(jié)算成本工程質(zhì)量檢測540工程監(jiān)督監(jiān)理490工程質(zhì)量監(jiān)管800銷售成本攻關(guān)費用800廣告費用1200活動費用650人力費用390其他570總計5440由表36以看出在竣工結(jié)算階段的成本統(tǒng)計中銷售成本遠高于竣工結(jié)算成本，由于竣工結(jié)算中的工程質(zhì)量檢測與工程投入的總成本按比例掛鉤，因此并不具備成本管理的操作空間，而工程監(jiān)督監(jiān)理與工程質(zhì)量監(jiān)管等內(nèi)容均是由建設方在建設的過程中統(tǒng)一完成的，對成本管理的要求相對較低。而在銷售的過程中我們可以發(fā)現(xiàn)，其中攻關(guān)費用與廣告費用所占到的比例較大，二者總計成本支出為2000萬元，%；此部分成本主要承擔了售樓處建設、電視，多媒體，平面等廣告的投放、宣傳材料的印刷與發(fā)放等。在銷售成本中其他成本分項目則主要包括了客戶購買樓盤過程中的按揭業(yè)務等服務類拓展業(yè)務的成本開銷。在最后某房地產(chǎn)項目竣工成本核算中，某房地產(chǎn)項目施工單位核算的工程成本過高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價格現(xiàn)象是很普遍的。這其中導致施工單位高估價的主要出現(xiàn)以下情況：第一，工程量的計算滲水，工程量計量不嚴格遵循國家的相關(guān)強制標準的相關(guān)規(guī)定，自行建設偷工減料。例如建筑工程的土方實際外運量并沒有嚴格遵循國家相關(guān)規(guī)定扣除回填土的方數(shù)；刻意加上雜物間的面積來進行腳手架的相關(guān)成本計算。經(jīng)常出現(xiàn)少扣、重疊交叉計算和多算工程量等現(xiàn)象。計算不規(guī)范，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。第二，單方面提價。建造合同已經(jīng)在合同中已經(jīng)明確規(guī)定了各個工程單價，但是由于合作方并沒有嚴格執(zhí)行合同，編造一些市場行情不佳或者材料價格上漲等理由對單價進行提高，高出定額，最后使得結(jié)算投資額度遠高于合同預期。第三，計費標準管理混亂。一般情況下的計費標準是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)等級不同級別進行分段，按照相應不同級別計費。很多施工企業(yè)在竣工結(jié)算時會按照較高的取費標準進行計價，但是取費隨意調(diào)整，就高不就低。更有甚者，明明是低資質(zhì)的施工企業(yè)，在簽訂合同之前，為了能夠按高的取費標準，不惜花重金、交高額管理費，去掛靠資質(zhì)等級高的施工企業(yè)。最終的結(jié)果是實際施工的質(zhì)量仍然是低資質(zhì)企業(yè)的水平，但取費標準過高，建設單位的投資無形中加大了。第四，價差只計正差，不計負差或者正差多計，負差少計。有的施工企業(yè)對價差計算方式的選擇也是相時而動，如果指數(shù)法計算結(jié)果偏高時，就采用指數(shù)法調(diào)差而把本該采用價差法調(diào)差替換；如果情況相反就用價差法代替指數(shù)法調(diào)差來計算，以便用少扣負差和增加人工等手法，多計算價差。除上述情況以外，較大的計算誤差、虛立一些較小的附屬項目等問題常有發(fā)生，導致項目建筑工程成本存在較大誤差，而且竣工結(jié)算復雜，無法找到原始憑證進行對賬，無法達成最后竣工的結(jié)算程序，影響某房地產(chǎn)項目成本管理。（3）項目責任管理體系環(huán)境缺失表37某房地產(chǎn)項目成本管理體系管理措施預計成果實際情況合同出現(xiàn)違約，嚴重處罰無重大合同違約出現(xiàn)一例重大違約事件工期延誤，采用遞級罰款95%按期完成40%延期質(zhì)量不達標，處罰相應工程造價的6%優(yōu)良90%，合格10%優(yōu)良70%，合格100%材料價格差異在規(guī)定范圍內(nèi)不予調(diào)整調(diào)整率在5%范圍內(nèi)實際調(diào)成范圍10%項目定額的套用，采取就低的原則節(jié)約工程造價成本3%結(jié)算審計節(jié)約成本2%安全責任承包單位自行承擔不支出此項費用總支出97萬元其他優(yōu)惠措施可以降低工程總價的4%基本與預期一致通過表37中對某房地產(chǎn)項目當前成本管理措施中項目成本控制當前預計成果與實際情況相差甚大，某房地產(chǎn)項目在施工管理體制中沒有做到將權(quán)利和責任的分配，這種不明確的管理制度，在情況嚴重的狀態(tài)下甚至會發(fā)生項目經(jīng)理經(jīng)常將成本管理的責任簡單的歸結(jié)于然后推到成本管理管理層的責任身上的情況。在某房地產(chǎn)項目的施工項目進行時由于施工質(zhì)量出現(xiàn)了問題，然后不得不進行返工，這個返工的結(jié)果直接造成經(jīng)濟損失達到50多萬元，但又無法解決造成問題的主要責任，也沒有專門負責管理項目的人。因為沒有完整的權(quán)利和責任管理體系，沒有關(guān)鍵責任人，當問題出現(xiàn)的時候，大家互相的推諉，最后不了了之。如果以后又發(fā)現(xiàn)此類的事，管理部門還是會用這種手段，不負責任，最后使整個項目蒙遭更大的經(jīng)濟損失。根據(jù)上面發(fā)生的事件造成的后果我們知道。整個某房地產(chǎn)項目在項目管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導致整個項目投資成本造成損失，是投資成本上升。（4）項目質(zhì)量成本管理方法不完善表38某房地產(chǎn)項目的成本管理體系某房地產(chǎn)項目的成本管理體系成本管理的主體某房地產(chǎn)項目的管理層和普通員工成本管理的對象從立項、設計、到竣工并交付使用所有的支出或費用管理內(nèi)容成本的預測成本的決策成本的計劃成本的核算成本的控制成本的分析成本的考核成本管理的措施體系組織體系責任體系指標體系報表體系成本管理的方法期間費用——預算管理方法項目成本——目標成本法成本管理的手段項目管理的成本信息化系統(tǒng)項目建設中過多的考慮再實際建設中的資源分配、費用支出和成本管理，過于關(guān)注細節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設計階段倉促上馬，導致很多設計不合理的地方在施工過程中緊急修改，浪費很多成本去修補之前的錯誤設計。經(jīng)常無法對施工單位的詳細工程量進行核算，不斷的修改導致賬目混亂，形成惡性循環(huán)，工程咨詢單位睜一只眼閉一只眼，甚至和建設單位主動合作逃避國家相關(guān)政策和建設標準，導致私自降低標準，工程質(zhì)量不過關(guān)。另外例如，前期項目論證和設計階段的成本管理主管單位和工程實施階段的主管單位不同，各自為戰(zhàn)，所以經(jīng)常房地產(chǎn)工程項目的招投標由公開變成直接發(fā)包工程，而某房地產(chǎn)項目的成本控制卻無法跟上實際施工進度，成本居高不下。（5）管理人員沒有較強的經(jīng)濟管理觀念某房地產(chǎn)項目建設所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要組成部分。另外項目施工單位的人力資源來源和雇用形式很復雜，例如施工單位自己固定雇傭的員工，合同工和項目臨時雇傭員工等，尤其人員流動比較常見，整個人力資源結(jié)構(gòu)比較復雜和波動，某房地產(chǎn)項目成本管理中人力資源成本管理比較亂，導致員工各自為戰(zhàn)，效率低下。最后人力資源掌握著施工單位最重要的支出—資源投放，各種材料和工程機械的使用量及使用多少。原材料的費用占據(jù)工程項目費用支出中占到70%左右，控制了人工就基本控制了材料的投放，也控制了工程成本的核心內(nèi)容，也可以避免非必要的資源損耗以及不必要的工程機械的壽命消耗。因此某房地產(chǎn)項目要想達到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過程中非必要的材料損耗。在某房地產(chǎn)項目的實施過程中，由于成本管理體系沒有很好的建立，責任權(quán)利沒有合理有效地落實，項目小組的成本目標沒有很好的分解，還有存在著管理人員的經(jīng)濟觀念不強的問題，使部分管理人員消極的工作情緒的到更進一步的助長，從而導致了整個成本的程虛高狀態(tài)。4某房地產(chǎn)項目成本控制分析本章將按照宏觀的成本控制框架以及微觀的成本分布管理對某房地產(chǎn)項目成本控制中可能存在的影響因素進行分析。希望通過本文的分析能夠為后續(xù)的成本控制體系優(yōu)化以及成本控制體系建設提供必要的理論指導與優(yōu)化方向。（1）項目成本控制影響因素分析依據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定是工程成本控制體系建設的重要依據(jù)，通常，項目成本控制體系設計需要符合以下幾方面要求：國家政策：工程成本控制體系不能與國家頒發(fā)有關(guān)方面政策相違背，需要采用統(tǒng)一形式對全國項目施工進行有效管理。行業(yè)政策：雖然部分條目中國家政策沒有進行相應限定，但符合行業(yè)標準也是項目成本控制的重要依據(jù)。地方政策：項目成本控制過程中需要滿足項目所在地的地方政策要求。企業(yè)政策：在不違反國家、行業(yè)、地方政策的前提下，項目成本控制體系建設還要滿足企業(yè)基本發(fā)展需求。企業(yè)政策的制定標準一定要明顯高于國家、行業(yè)、地方政策。在滿足其他條件基礎上，才可以充分考慮企業(yè)政策相關(guān)內(nèi)容。綜上所述，在某房地產(chǎn)項目建設過程中，遵循企業(yè)政策規(guī)定，也是達到成本標準的重要條件。（2）項目成本影響因素分析方法基于對項目成本因素的識別，建立如圖所示的某房地產(chǎn)項目風險因素體系，然后為了借助于法來定量分析影響成本控制各因素的權(quán)重，把該體系劃分為四個層次，分別為目標層、階段層、基本因素層和子因素層。壽光壹號公館建設項目成本控制現(xiàn)場施工階段成本控制施工準備階段成本控制材機法環(huán)人材機法環(huán)目標層階段層基本因素層人操作人員情緒施工人員素質(zhì)疲勞效應管理水平施工方案材料性能材料運輸采購員素質(zhì)材料管