【文章內(nèi)容簡介】 土地價格成本控制的關(guān)鍵。隨著社會的進步、人口的增加以及人們對房屋的剛性需求，土地的使用價值與日俱增。目前，土地價格常用的預(yù)測方法有：市場類比法、余值估算法等。從西方發(fā)達國家土地價格確定的思路和具體方法比較分析，這些國家和地區(qū)雖然確定價格的具體操作程序有所差異，但在確定思路和方法上基本一致，即以類似地塊市場交易價格為比較價格，用市場類比法預(yù)測。我國的房地產(chǎn)市場雖然逐步規(guī)范，但與西方市場經(jīng)濟發(fā)達國家土地市場發(fā)育程度相比，市場化程度仍然相對較低，交易樣本的數(shù)量及價格形成的市場化程度都需進一步論證，單純用市場類比法預(yù)測容易產(chǎn)生偏差。而且土地的用途不同，開發(fā)獲利模式也不同，對土地成本的要求也不同。因此，在我國采用與國際接軌的思路和方法確定土地價格，具體運用的預(yù)測方法時應(yīng)根據(jù)土地的用途，選擇合適的方法，再綜合其他的方法進行預(yù)測。1．市場比較法依據(jù)市場理論，在人們購進或售出一商品時，總是試圖尋找類似的商品的交易案例，以作為其購進或售出該商品的參照，并在認(rèn)真分析交易對象的特殊性的基礎(chǔ)上，通過交易雙方的談判，最終形成交易價格。這一經(jīng)濟思想即是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理，由這一基本原理出發(fā)而逐漸形成的以市場為基礎(chǔ)的估價方法，稱做市場比較法。2．余值估算法余值估算法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費、利息、稅收等費用后，以價格余額來估算土地價格的一種方法。與市場比較法不同的是，余值估算法是不僅要對開發(fā)成本進行測算，還要預(yù)先預(yù)測開發(fā)后不動產(chǎn)的價值，因此，余值估算法的理論基礎(chǔ)主要是預(yù)期收益原理和成本理論。3．土地競買策略所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。房地產(chǎn)開發(fā)商參與競買報價時，不但應(yīng)當(dāng)正視自身的實力更應(yīng)當(dāng)關(guān)注競爭對手的實力。因此，掌握一些應(yīng)價技巧可使房地產(chǎn)開發(fā)商競買時保持心理穩(wěn)定、從容應(yīng)價，避免頭腦不冷靜而招致?lián)p失。常用的竟買策略有以下幾種：(1) 不平衡報價策略。(2) 當(dāng)采用評分的方法進行招標(biāo)時，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過認(rèn)真分析評分方法，結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢，揚長避短，使本企業(yè)的綜合評分達到最高。(2)高、低報價策略。若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛在的競爭對手較少，可使用低報價策略；若項目的發(fā)展前景看好，競爭對手較多，則可使用高報價策略。(3)合縱連橫策略。房地產(chǎn)開發(fā)商出于競買的需要與互補之間的不足，避免惡性競爭，采用合縱連橫進行聯(lián)合投標(biāo)。(3) 志在必得策略。(4) 房地產(chǎn)開發(fā)商出于發(fā)展需要不借采取微利甚至微虧的策略進行高報價，以期志在必得。此外，土地在土地在招拍掛出讓之前，政府部門對該地塊的規(guī)劃一般是粗線條的，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地后，在規(guī)劃設(shè)計一階段，還可以結(jié)合所在城市的發(fā)展戰(zhàn)略，對項目用地的規(guī)劃向政府提出合理化建議，以期政府部門采納，使其在規(guī)劃指標(biāo)上做出一些讓步，提高對土地的利用率，降低土地使用成本。4 商品房開發(fā)項目投資決策階段的成本控制投資決策是指投資者為了實現(xiàn)其預(yù)期的投資目標(biāo)，運用一定的科學(xué)理論、方法和手段，通過一定的程序，對若干個可行性的投資方案進行研究論證，從中選出最滿意的投資方案的過程。房地產(chǎn)投資決策是指房地產(chǎn)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，做出判斷和決定的過程。房地產(chǎn)投資策略(Investment Strategy)是指針對房地產(chǎn)投資決策事先安排的計劃。其主要內(nèi)容有：1．預(yù)備進行何種房地產(chǎn)項目的投資；2．準(zhǔn)備采用何種籌資方式；3．如何合理使用資金；4．如何確定投資方式；5．如何確定經(jīng)營方式。房地產(chǎn)投資策略是實現(xiàn)正確的房地產(chǎn)投資決策的基本條件，按照投資策略進行投資決策是房地產(chǎn)決策的基本要求。提出房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)制定投資決策行動方案 反饋追蹤對各種行動方案做經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析 對幾種方案進行比較，選擇最佳的房地產(chǎn)投資 實施方案 投資決策階段要考慮的是整個項目從建議書開始到建成交付使用，一般指進行某項工程建設(shè)花費的全部費用。現(xiàn)行建設(shè)工程項目投資構(gòu)成包括兩大部分，即建設(shè)投資及流動資產(chǎn)投資。其中建設(shè)投資包括：1．建筑安裝工程投資(直接工程費、間接費、計劃利潤、稅金)；2．設(shè)備及工器具購置費；3．工程建設(shè)其他費用(土地使用費、與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用)；4．預(yù)備費用(基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費)；5．建設(shè)期貸款利息。建設(shè)工程決策階段是對開發(fā)項目的市場定位、使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，其工作主要包括投資機會分析、市場調(diào)查分析、可行性研究、決策等，此階段做的基本特征是智力化或知識密集性。建設(shè)工程項目的市場定位、使用功能直接決定項目的建設(shè)成本。建設(shè)工程項目市場分為高、中、低三端，不同的市場對設(shè)計布局、材料選擇、使用功能、居住壞境、公共配套設(shè)施的要求都有所不同，這些都是建設(shè)成本的直接決定因素。決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項目投資的程度最高。因此在決策階段就應(yīng)對項目投資成本進行預(yù)測，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此，在投資決策階段重點應(yīng)對項目的投資估算的精確度進行控制，采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目投資決策的可靠性。而正確的投資決策來源于高水平的項目可行性研究。所以，投資決策階段的成本控制主要從項目的可行性研究和投資估算這兩個方面來闡述。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目投資的經(jīng)濟效益，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，最終得出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟等多方面對項目的前景進行分析預(yù)測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可靠性，幫助我們更透徹更清楚了解市場和項目本身的特點、定位，有效規(guī)避投資風(fēng)險，增強開發(fā)商對項目的把握能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的目的主要是解決四個問題：①研究開發(fā)項目產(chǎn)品的可行性；②研究開發(fā)項目的市場定位和技術(shù)方案的可行性；③研究開發(fā)項目的建設(shè)條件；④進行則財務(wù)、經(jīng)濟技術(shù)分析和評價，解決項目建設(shè)的經(jīng)濟合理性。針對以上的四個問題，可行性研究的主要內(nèi)容如下：①市場研究與需求分析；②產(chǎn)品定位和客戶群體分析；⑨產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模；④項目選址和市場環(huán)境條件分析；⑤產(chǎn)品的建筑方案設(shè)計與分析；⑥項目實施進度安排；⑦投資估算與資金籌措；⑧財務(wù)效益和社會效益評估?？尚行匝芯侩A段的三大支柱是市場研究、技術(shù)研究和效益研究，三者缺一不可。因此，在此階段運用首先就必須對市場進行研究預(yù)測。例如目前市場上存在許多空置房，分析空置的原因，多數(shù)是不能夠滿足大部分居民的需求，其原因是有能力買高標(biāo)準(zhǔn)住宅的只是少數(shù)。高標(biāo)準(zhǔn)住宅的功能，對多數(shù)居民來講有過剩(或多余)功能。大部分居民需要的是經(jīng)濟實用型住宅。如果運用VE的方法將高標(biāo)準(zhǔn)住宅的過剩功能消減掉(例如外觀的美學(xué)功能)，使其功能既能滿足居民要求，又會使成本得到大幅度的降低，從價值工程分析的角度講，會給企業(yè)帶來更人的效益。技術(shù)研究研究階段的分析則需要緊密結(jié)合設(shè)計初設(shè)方案，進行功能分析及方案比選，從而選擇出技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合較好的方案?？尚行匝芯侩A段是建筑項目初始階段，決定著項目是否能實施以及項目的整體規(guī)模和經(jīng)濟目標(biāo)。因此，加強建設(shè)項目的前期VE分析，將有效地提高項目的投資效益。 1．投資估算的意義投資估算是在對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)應(yīng)用及設(shè)備方案、建筑設(shè)計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項目所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，是否進行開發(fā)取決于開發(fā)項目投資估算。投資估算要保證必要的準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策失誤。因此，準(zhǔn)確全面地估算開發(fā)項目的造價是項目可行性研究及整個項目投資決策階段造價管理的重要任務(wù)。在可行性研究的各個階段，由于基礎(chǔ)資料、研究深度和可靠程度要求不同，決定了各階段的內(nèi)容和投資估算精度也有所不同。2．投資估算對成本控制的影響①投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段成本控制的總目標(biāo)，是以后各階段的成本控制目標(biāo)分解的基礎(chǔ)；②投資估算成本控制是項目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)，對于確定融資方式、進行經(jīng)濟評價和進行方案優(yōu)選起著重要作用；③投資估算是編制初步設(shè)計概算的依據(jù)，同時還對初步設(shè)計概算起控制作用，是項目投資控制目標(biāo)之一。綜上所述，項目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果。投資決策過程是一個由淺入深，不斷深化的過程，依次分為若干階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，如投資機會及項目建議書階段，是初步?jīng)Q策的階段，投資估算的誤差率在30％左右；而詳細(xì)可行性研究階段，是最終決策階段，投資估算誤差率在10％以內(nèi)。另外，由于在項目建設(shè)各階段中，即決策階段、初步設(shè)計階段、技術(shù)設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、工程招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工驗收階段，通過工程造價的確定和控制，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合同價、結(jié)算價及竣工決算，這些造價形式之間存在著前者控制后者，后者補充前者這樣的相互作用關(guān)系。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著投資估算對其后面的各種形式的造價起著制約作用，作為限額目標(biāo)。由此可見，只有加強項目決策的深度，采用科學(xué)的估算方法和可靠的數(shù)據(jù)資料，合理的計算投資估算，保證投資估算打足