【文章內(nèi)容簡介】 ６，材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計 單walkin 第 21 頁 20201220 21 位和監(jiān)理單位通過。成本部門同意領導批準。 ７，甲供材料，設備的結算必須憑供貨合 同，供貨 廠家或商檢部門的檢驗合格證和公司工程管理部門 的驗收檢驗證明以及結算清單經(jīng)審算，財務部門審 核無誤后，方能辦理結算。 誠信原則：東海世家的案例。 誠信原則：東海世家的案例。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 １，單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢，復查，驗收三 個環(huán)節(jié)才能移交。 ２，設計，工程，成本，銷售和物業(yè)管理部門必須參 加工程結構驗收，裝修驗收及總體驗收等?！耙平蛔C 明書” 應由施工單位，監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽 署。 ３，凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結 構 部位，安裝部位，裝飾部位和設備，設施，均應限期 整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交， 給公司造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。 設計變更，時間，空間，工作，人員范圍不清的后 果。設計變更：結構可做不做的不做。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ４，工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管 理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以 明確施工單位的保修范圍，保修責任（包括驗收 后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定）及處罰措 施等。 ５，采取一次性扣留保修金，walkin 第 22 頁 20201220 22 自行保修的開發(fā)企 業(yè)，應對保修事項及 其費用有充分的預計，留足 保修費用。 ６，甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費 用 應在工程承包合同中便明確由乙方承擔。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結算管理 １，工程竣工結算應具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評定結果和符合規(guī)范要求 的竣工驗收資料； 項目設計變更，現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原 始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ２，工程結算要以公司掌握的設計變 更和現(xiàn)場簽證 為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一 般只能作為參考。 ３，“點工” 必須按照定額價計取，結算。 ４，成本部門應詳細核對工程量，審定價格，取 費標準，計算工程總造價。做到資料完整，有根 有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門 進行復審。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ５，編制的預，結算書，應當有工資，材料，設備 和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣 清甲供材料款項。 ６，成本部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理， 進walkin 第 23 頁 20201220 23 行“三算” 對比，找出工程成本超，降的因素， 并提出 改進措施和意見。 ７，在成本部門提供的結算資料基礎上，財務部門 應當結合預付備料款，代墊款項費用等債權，債務， 對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 １，正式發(fā)售前，應組織銷售，設計，工程和預 算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項 測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核。 對學校，交通，水塔等配套，應測算其運行成本， 并列入項目完全成本范圍內(nèi)，《銷售承諾事項清 單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦 公會審查通過。 ２，銷售過程中 為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠 化，公建配套等項目時，應事先編制預算并報各 開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ３，應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費 用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況 下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏，應減少現(xiàn)房積壓 時間，減少利息費用等成本。 ４，各開發(fā)企業(yè)應按回避，竟爭，平等，服務，距 離，雙贏，公正，團隊合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關系。 工期成本的概念： 自身價值，附加價值，財務成本 walkin 第 24 頁 20201220 24 五，附 則 １，本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點， 結合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度 或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并備案。 ２，本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項。應按照 國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。 本制度由財務管理部根據(jù)成本管理的需要進行修 訂和完善。 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導 頤中房地產(chǎn)研討班講義 一，總 則 １， 為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本 核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料 的比較 和分析，根據(jù)國家頒布的有關會計準則，會計制度以 及制定的有關規(guī)定的要求，制定本指導。 ２ ２， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完 善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確 歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時， 準確 ， 完整 及時， 及時 準確，完整地提 供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問 題，尋求降低成本的途徑。 ３， 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制， 不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴 格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本 核算工作，并walkin 第 25 頁 20201220 25 自覺接受 公司監(jiān)督。 二，成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟： １：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定 成本核算對象。 ２：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成 本費用。 ３：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在 各成本核算對象之間的分配方法，標準。 ４：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法，標準在各 成本核算對象之間進行分配。 二，成本核算的基本程序 ５：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象 的開發(fā)總成本。 ６：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本 正確劃分已完工和在 建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本， 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本 分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 ７：正確劃分可售面積，不可售面積 正確劃分可售面積， 正確劃分可售面積 不可售面積（由主管部門劃 分提供），根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積，不 可售面積應負擔的成本 應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品 應負擔的成本 的銷售成本。 ８：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括 反映各成本核算對象的成本情況。 與產(chǎn)品定位的關系密切 三，成本核算對象的確定 walkin 第 26 頁 20201220 26 １，成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要 ；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān) 控的要求。 ２，各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結合項目開 發(fā)地點，規(guī)模，周期，方式，功能設計，結構類型，裝修 檔次，層高，施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況， 確定具體成本核算對象。 （１） 單位開發(fā)項目，一般以每一項目編制設計概算或施工 圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 在同一開發(fā)地點， （２）在同一開發(fā)地點，結構類型相同，開竣工時間相近， 在同一開發(fā)地點 結構類型相同，開竣工時間相近， 由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目， 由 同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并 為一個成本核算對象。 為一個成本核算對象。 風和日麗的多層例子 三，成本核算對象的確定 （３）對于開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)項目，可以結 合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域 或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成 本核算對象。 一項目有裙房，公寓，寫字樓等不同功能的，在按期 （區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本 核算對象。 同一小區(qū)，同一期有高層，多層，復式等不同結構的， 還應按結構 劃分成本核walkin 第 27 頁 20201220 27 算對象。 便于審核比較原則。 地下室底板，頂板，樓板的不同。半地下與地下的不同。 三，成本核算對象的確定 ４，根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工 圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開 發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只 為一個房屋等開發(fā)項目服務的，應攤入房屋等開發(fā) 項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為 成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開 發(fā)項目的成本。 四，成本費用項目及核算內(nèi)容 １ 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制 造成本法 設置成本項目。成本項目一般包括： １。土地獲得價款 ２。開發(fā)前期準備費：規(guī)劃中的高程關系。 ３。主體建筑工程費：建筑與結構的統(tǒng)一，奇異造型的避免 ４。主體安裝工程費：管線布置的匯總，井道優(yōu)化， ５。社區(qū)管網(wǎng)工程費：地下車庫頂管線管線綜合與高程的關系。 ６。園林環(huán)境工程費：園林設計的技巧。微地形。 ７。配套設施費：功能與取舍。會所的建立。 ８。開發(fā)間接費 三，成本核算對象的確定 ２，各成本項目的開支范圍如下： 土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以 下內(nèi)walkin 第 28 頁 20201220 28 容： 政府地價及市政配 套費：支付的土地出讓金，土地開 發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費，交納的契稅， 土地使用費，耕地占用稅，土地變更用途和超面積補 交的地價。 合作款項：補償合作方地價，合作項目建房轉入分給 合作方的房屋成本和相應稅金等。 紅線外市政設施費：紅線外道路，水，電，氣，通訊 等建造費，管線鋪設費，接口補償費。 拆遷補償費：有關地上，地下建筑物或附著物的拆遷 補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房 補償費。 三，成本核算對象的確定 開發(fā)前期準備費： 開發(fā)前期準備費 指在取得土地開發(fā)權之后，項目開發(fā)前 期的水文地質(zhì)勘查，測繪， 規(guī)劃，設計，可行性研究，籌建，“三通一平”等前期費用。主要 包括以下內(nèi)容： （一）勘查設計費 １ １，勘測丈量費：包括初勘，詳勘。主要有：水文，地質(zhì)，文物和 地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復 線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等 ２，規(guī)劃設計費： 規(guī)劃費：方案招標費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費，效果 圖設計費，總體規(guī)劃設計費。 設計費：施工圖設計費，修改設計費等 其他： 可行性研究費，制圖，曬圖，趕圖費等。 ３，建筑研究用房費： 包括材料及施工費。 三，成本核算對象的確定 walkin 第 29 頁 20201220 29 報建費 １，報批報建費 包括安檢費，質(zhì)檢費，標底編制費，交易中心手續(xù)費， 人防報建費，消防配套設施費，散裝水泥集資費，白 蟻防治費，墻改基金，建筑面積丈量費，路口開設費 等，規(guī)劃管理費，新材料基金（或墻改專項基金）， 教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費），拆遷管 理費，招投標管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關 部門交納的報批費。 ２，增容費 包括水，電，煤氣增容費 三，成本核算對象的確定 “三通一平”費： 三通一平“ １。 臨時道路：接通紅線外施 工用臨時道路的設計，建 造費用 ２。 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費， 臨時管線鋪設，改造，遷移，臨時變壓器安裝及拆 除費用。 ３。 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設 計，建造，管線鋪設，改造，遷移等費用。 ４。 場地平整：場地清運費，舊房拆除等費用。 三，成本核算對象的確定 臨時設施費 １。臨時圍墻：包括圍墻，圍欄設計，建造， 裝飾費用 ２。臨時辦公室：租金，建造及裝飾費用 ３。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費， 臨時借用空地租費 ４。臨時圍板：包括設計，建造，裝飾費用 walkin 第 30 頁 20201220 30 三，成本核算對象的確定 主體建筑工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的 各項費用。主要包括： （一）基礎造價 包括土石方，樁基，護壁（坡）工程費，基礎處理 費，樁基咨詢及檢測費，降水 （二）結構及粗裝修造價 結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑， 有裙房架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙 樓，轉換層結構并入塔樓。 三，成本核算對象的確定 主體建筑工程費 （三）門窗工程 主要包括室