房地產(chǎn)成本控制管理教材-文庫吧
2025-02-05 14:43 本頁面
【正文】 價各職能履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰來做？做什么的問題 。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門 。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實責(zé)任到崗位，落實到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。 責(zé)任成本的分解思路 各部門各司其職 本部門費用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費 開發(fā)部 設(shè)計費 技術(shù)部 營銷費 營銷中心 財務(wù)費用 財務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門 /崗位對其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門 /崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門 /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 ? 保利地產(chǎn)成本管理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測算 策劃團隊 建造階段：作業(yè)控制 采購有效性 項目管理 成本信息披露 評估與考核：事前 /事中控制 動態(tài)評估工具 績效指標(biāo)體系化 獎懲重點與力度 設(shè)計階段：流程節(jié)點控制 設(shè)計任務(wù)書 成本控制要求 設(shè)計評審 — 成本校核 設(shè)計深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過前兩個步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤 —— 動態(tài)成本 。動態(tài)成本是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反映目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。動態(tài)成本的核心是“實時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點都能實時掌握項目最新成本狀態(tài)。 ? 我們強調(diào)在項目執(zhí)行過程中，能對項目的全成本進(jìn)行實時測算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項目結(jié)束時才得到數(shù)據(jù)，實際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。 如何實現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個中心，三條線”。 一個中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動態(tài)成本 實際發(fā)生成本 實付成本 動態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。 三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布?！皩嶋H發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目整體進(jìn)度。“實付成本”指實際已支付的款項與實際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進(jìn)度。做到動態(tài)成本一月一清，設(shè)計變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。 成本數(shù)據(jù)庫是一個企業(yè)的財富。 第四步：成本業(yè)績評估（績效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時對作業(yè)過程進(jìn)行了實際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實施 目標(biāo)實施 目標(biāo)實現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務(wù)績效 盈利實現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點 成本控制 最終達(dá)到利潤最大化 交付階段服務(wù) 立項階段 設(shè)計階段 招標(biāo)階段 采購階段 施工階段 管理費 財務(wù)費 開發(fā)間接費 營
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