房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念-文庫吧資料
2025-02-26 11:59本頁面
【正文】 庫的數(shù)據(jù)將用于類似的項目 ， 因此要掌握從些方面體現(xiàn)類似性，并將特征數(shù)據(jù)與成本數(shù)據(jù)同時保留。 成本確定是要找到合理值不是準確值216。–最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；–符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布3，制定的要求 ：成本目標的制定 — 主要過程1，制定的時間 ：2，制定的方法 ：3，制定的要求 ：? 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；? 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；? 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；? 盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結(jié)果進行考核 成本目標的制定 — 工作案例1，某中學成本控制綱要 ： 注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調(diào)整2，某中學成本測算 ： 注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確3，成本調(diào)研報告格式 ：4，成本目標評審要點成本目標的分解 分解是為了落實1， 要滿足動態(tài)控制的需要：– 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標2，要滿足成本分析的需要：– 按照標準成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內(nèi)部職責劃分：– 成本費用總額分解到各相關責任部門，列入 KPI4，分解到設計限額：– 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額5，分攤問題：– 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務范圍在各期之間分攤；成本目標的分解 — 工作案例1，按招標和合同項分解 ：2，按科目細分 ：3，責任劃分 ：4，設計限額成本目標的實現(xiàn)– 產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；– 要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術經(jīng)濟相結(jié)合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；– 既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；– 動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報表）；– 調(diào)整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；– 調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；成本目標的落實 工作案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調(diào)整所需文件 ：4，價值分析報告 ：5，后評估報告小結(jié)：1，成本控制操作的關鍵環(huán)節(jié)– 事前有目標：項目總成本目標及分解– 事中有監(jiān)控：月報表– 事后有分析：后評估報告2，成本控制指導思想216。 竣工階段 — 結(jié) 算、索賠辦理成本管理的責任主體 （ WHO) — 全員1，所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識? 只要考慮了性價比問題，就是有成本意識只要考慮了性價比問題，就是有成本意識2，責任成本管理體系的建立? 目的：令全員實施自覺的成本管理行為目的：令全員實施自覺的成本管理行為 ? 要素：要素： （（ 1）責任范圍；）責任范圍； （（ 2）責任人）責任人 （（ 3）評價標準；）評價標準； （（ 4）評價人）評價人3, 房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責? 全面、全過程成本管理，而非單純編制預結(jié)算工作? 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；? 甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）成本管理的基本方法 （ HOW) — 目標管理1， 目標管理的內(nèi)容 目標的確定與控制兩方面2， 目標確定的依據(jù) — 經(jīng) 驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3， 實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段 — 信息化4， 目標管理的過程 — PDCA 循環(huán)成本管理的認識過程三個階段? 造價計算（概、預、結(jié)） 定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；? 成本控制 — 強調(diào)不能突破目標值?
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