【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。（2）列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現(xiàn)金流入 年毛租金收入 凈轉(zhuǎn)售收入 現(xiàn)金流出 購(gòu)房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運(yùn)營(yíng)成本 凈現(xiàn)金流量（二）某開發(fā)商以3000萬元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格。（2）若該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。（10分第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題一、單選題1．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（B）。 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（D）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A．土地使用權(quán)的出讓 6．對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（B）A 額定需求預(yù)測(cè)法 B 有效需求預(yù)測(cè)法 C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）A B Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（C）。A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng) B、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) C、房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)D、銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等9．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓10．在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率13．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元14．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈(zèng)與17．對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（A）A 額定需求預(yù)測(cè)法 B有效需求預(yù)測(cè)法 C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法 18．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計(jì)劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類（D）。、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng) 、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等 20．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號(hào)），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％21．在開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同22．我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 24．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37二、多選題1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過程中所處的階段不同 C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對(duì)象不同E 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境 E自然環(huán)境3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ABD）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（BCDE）A 國(guó)有土地規(guī)劃許可證 B國(guó)有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E建設(shè)工程施工許可證5．按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為（ABC）A總價(jià)合同 B單價(jià)合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓7．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按成本與經(jīng)營(yíng)工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本 B變動(dòng)成本 Ｃ管理費(fèi)用 Ｄ銷售費(fèi)用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅10．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（ABC）A成本 B項(xiàng)目工期 C質(zhì)量 D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進(jìn)性14．城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF），是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ) 15．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ABE）指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營(yíng) 18．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ABCD）A 國(guó)有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國(guó)有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅33．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A 單項(xiàng)開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè)36． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ABCDE）A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件三、簡(jiǎn)答題1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理。4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)