【文章內容簡介】 （按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(jù)（不要求計算出結果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現(xiàn)金流入 年毛租金收入 凈轉售收入 現(xiàn)金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現(xiàn)金流量（二）某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題一、單選題1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（B）。 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。A．土地使用權的出讓 6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（B）A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（B）A B Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。A土地使用權的出讓 B土地使用權的轉讓 C土地使用權劃撥 Ｄ土地使用權贈與17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（A）A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（D）。、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 、黑色市場、灰色市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％21．在開工前對工程內容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為5個資質等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元23．土地使用權的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權上的靈活調節(jié)功能，具有較大適應性。A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（C）A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37二、多選題1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（BCDE）A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設用地規(guī)劃許可證 D建設工程規(guī)劃許可證 E建設工程施工許可證5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（ABC）A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設基金 F耕地占用稅10．房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質量 D項目協(xié)調性 E技術先進性14．城市土地使用權進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF），是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎 15．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境E自然環(huán)境16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ABCD）A 國有土地使用證 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D 建設工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設基金 F耕地占用稅33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復蘇 D興旺 E波谷34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結構有（DE）A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A 單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設36． 房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（ABCDE）A 宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件三、簡答題1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質，變集體所有制性質為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。4．土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？土地使用權的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項目主要的定價