08年估價師真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(參考版)
2025-03-30 23:00本頁面
【正文】 （12分） 現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年末 O 1 2 3 4～6 7～22 23現(xiàn)金流入銷售收入與經(jīng)營收入轉(zhuǎn)售凈收益現(xiàn)金流出全都投資自有資金銷售稅費運營費用還本付息全部投資掙現(xiàn)金流量自有資金掙現(xiàn)金流量13 / 13。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位） 該項目全投資目標收益率為8％，自有資金目標收益率為20％。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款?！ ∽≌糠挚偨ㄖ娣e為3 000㎡，建成后全部出售，預計平均售價為6 500元碲，％，假設(shè)建成后即售完。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％。當?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元／間咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年?！ ≌埮袛噙@兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。請在答題紙上作答） 1．某房地產(chǎn)公司準備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為 800萬元,n2 400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0．05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現(xiàn)率為0％?！ 。??。 ∷摹⒂嬎泐}（共2題、20分?！ 。??。 ?4．我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔保貸款。（ ?。 ?2．房地產(chǎn)開發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化、教育、自然條件等因素。 （ ?。 ?0．與凈現(xiàn)值標準差相比，凈現(xiàn)值標準差系數(shù)能更好地表明項目風險的大小?！ 。??。 ?．一般來說，通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導致折現(xiàn)率降低。 ?。??。 ?．進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占诙仲Y料?！ 。??。 ?．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的?！ 。??。 ?．某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為1。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤?！ ．可出租面積 B．基礎(chǔ)租金 C．室內(nèi)裝修 D．客戶類型 E．出租單元面積規(guī)劃 15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ）?！ ．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資 B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù) C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金 D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵
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