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【正文】 營期內(nèi)的年平均利潤總額為 600 萬元，年平均稅后利潤為 480 萬元，則該 投資項目的資本金利潤率為（ ）。 A． 12％ B． 20％ C． 24％ D ． 30％ 23．盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項目當售價下降 30％、成本上升 60％時，開發(fā)利潤（稅 前）為 0；乙項目當售價下降 20％、成本上升 50％時 ，開發(fā)利潤（稅前）為 0。 因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面，（ ）。 A．甲項目強于乙項目 B．乙項目強于甲項目 C．甲項目與乙項目一樣強 D．不能確定哪個項目強 24．房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目 達到（ ）的極限值。 A．利潤為零 B．允許的最低經(jīng)濟效益指標 C．最大費用 D．最大利潤 25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ）。 A．容積率 B．空置率 C．利息備付率 D．成本利潤率 26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是（ ）。 A．投資利潤率 B．投資回報率 C．貸款利率 D．成本利潤率 27．公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（ ）。 A．土地費用 B．前期工程費 C．房屋開發(fā)費 D．管理費用 28．某房地產(chǎn)投資者以 300 萬元購入一個剛貼鋪用于出租經(jīng)營，資本金為 100 萬元， 其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為 10％、期限為 10 年、按年等額還款的抵押貸 款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10 萬元，則考慮還本收益 （不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（ ）。 A． 10％ B． 11． 27％ C． 14． 18％ D． 22． 55％ 29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ） A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發(fā)貸款 D．建設(shè)貸款 30．下列選項中，不計人收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（ ）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資 C．公共設(shè)施維修費 D．保險費 31．下列關(guān)于 計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ） A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大 D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 32．市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)稅金水平的高低主要取決于（ ） A．經(jīng)營成本 B．物業(yè)檔次 C．業(yè)主目標收益要求 D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 33．王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧， 后經(jīng)測量得出以 下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積 30 平方米，外墻面積 6 平方米，單元間 分隔墻面積８平方米，公攤面積 3 平方米，那么，可出租面積應(yīng)為（ ）。 A． 33 平方米 B． 40 平方米 C． 43 平方米 D． 47 平方米 34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是 （ ）。 A．零售商的財務(wù)能力 B．零售商需要的服務(wù) C．零售商組合與位置分配 D．零售商的聲譽 35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000 萬元，年租金收入為 600 萬元，則該單 位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額 為（ ）。 A． 42． 0 萬元 B． 50． 4 萬元 C． 60． 0 萬元 D． 72． 0 萬元 二、多項選擇題（共１ 5 題每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題 意，請在答題卡上涂黑實相應(yīng)的編號，全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不 得分；少選且選擇正確的．每個選項得 0． 5 分） 1．一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括（ ）等分析。 A．投入資金的安全村性 B．項目定位的科學性 C．期望收益的可靠性 D．投資項目的變觀性 E．資產(chǎn)管理的復 雜性 2．房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ ）。 A．總量結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．資金結(jié)構(gòu) 3．從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周 期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進度安排 D．廣告設(shè)計及安排 E．租售價格確定 5．隨著市場細分化研究的深人，在房地產(chǎn)營銷中引人了“彌 隙市場”的概念。彌隙 市場的特點是（ ）。 A．消費者愿意支付較高的價格 B．企業(yè)處于領(lǐng)導地位 C．消費者以年輕人為主 D．商品住宅多為豪宅 E．以投資性購買為主 6．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模 式是（ ）。 A同質(zhì)偏好市場 B 分散偏好市場 C 個別偏好市場 D 集群偏好市場 E．彌隙市場 7．現(xiàn)金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點 “零”是（ ）。 A．資金運動 的時間始點 B．日歷年度的年初 C．某一基準時刻 D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流人的時間點 E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點 8．在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。 A．折舊和攤銷 B．投資回收 C．投資回報 D．未分配利潤 E．權(quán)益融資 9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（ ）等。 A．企業(yè)實力提升 B．租金收入 C．對社會貢獻增加 D．物業(yè)增值 E．物業(yè)權(quán)益份額增加 10．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。 A．開發(fā)項目 的選址定點審批 B．規(guī)劃設(shè)計條件審批 C．規(guī)劃設(shè)計方案審批 D．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E．核發(fā)建設(shè)用地批準書 11．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括（ ） A．總投資估算表 B．現(xiàn)金流量表 C．資金來源與運用表 D．損益表 E．資產(chǎn)負債表 12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。 A．建筑安裝工程費 B．土地使用權(quán)出讓金 C．拆遷補償費 D．公共配套設(shè)施建設(shè)費 E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。 A．項目 投資形成的可分配利潤 B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用 D．租售收益 E．股息 14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ ）。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎(chǔ)租金與市場租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績 15．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。 A．自成特征，如山地和河流等 B．細分市場 C．人口密度的大小 D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E．競爭性項目的區(qū)域 三、判斷題（共 15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號， 用“ √ ”表示正確．用“”表示錯誤。不答不得分．判斷錯誤扣 1 分，本題總 分最多扣至零分） 1．當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于 長期投資。（ ） 2．購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（ ） 3．在進行風險分析時，期望收益的標準方差值越小，表明該項目風險越大。（ ） 4．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。（ ） 5．房地產(chǎn)空間 市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價格。（ ） 6．房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空 置率。（ ） 7．當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行的貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可 行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資的內(nèi)部收益率。（ ） 8．在房地產(chǎn)開中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品 中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投人開發(fā)的資金大部分均不屬 于流動資金的性質(zhì)。（ ） 9．開 發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成利潤率除以 開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（ ） 10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就 無法進行。（ ） 11．在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。（ ） 12．假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益投資 比例越高，其資本金的收益率也越高。（ ） 13．個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系因此無 論是 期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款的風險只來自于申請貸款 的購房者。（ ） 14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣 工驗收前仍可以被銷售。（ ） 15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主應(yīng)盡量避免簽長期租約。（ ） 四、計算題（共 2 題、 20 分。要求列算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答） 1．張某了 2021 年 1 月 1 日以５ 0 萬元購得一套住 宅，購房款中的 60％來自銀行提供的年利率為 6％、期限為 15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于 2021 年 1 月 1 日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2021 年 1 月 1日至 2021 年 12 月 31 日，年利率為 6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為 0． 2％）。 問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？（ 8 分） 2．某開發(fā)商購得 — 宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為 40 年，擬建 — 商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為 2 年，第 3 年即可出租。經(jīng)過 分析，得到以下數(shù)據(jù)： （ l）項目建設(shè)投資為 1800 萬元。第 1 年投資 1000 萬元，其中資本金 400 萬元；第 2年投資 800 萬元，其中資本金 230 萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。建設(shè)期只計息不還款，第 3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3年還清。 （ 2）第 3 年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為 2021 萬元、 130 萬元、 600 萬元。從第 4 年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為 2500 萬元、 150 萬元、 650 萬元。 （ 3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取 20 年。 請根據(jù)以上資料，完成下列工作： （ l）編制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅） （ 2）若該開發(fā)商要求的目標收益率為 15％，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。 （所有的投資和收人均發(fā)生在年末）（ 12 分） 2021 年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》標準答案 一、 單選題 1． C 2． B 3． B 4． B 5． C 6． C 7． B 8． B 14． C 15． A 16． D 17． A 18． A 19． A 20． C 21． C 22． D 23． A 24． B 25． B 26． C 27． C 28． D 29． B 30． A 31． A 32． D 33． B 34． D 35． D 二、多選題 1． ACDE 2． ABCD 3． AB 4． ACE 5． AB 6． ABD 7． ACE 8． ABD 9． BDE 10． ABCD 11． BCDE 12． BCE 13． BC 14． ACD 15． ACDE 三、判斷題 1． 2． √ 3． 4． 5．√ 6．√ 7．√ 8． 9．√ 10． 11． √ 12． 13． 14． √ 15． 四、計算題 第一種解法： 解： 已知： ⅰ =6% ,i =6%? 12=% s=% n=15 12=180 m=5 12=60