房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料7(存儲(chǔ)版)
【正文】 不應(yīng)該干什么?！ 〈穑涸趺词股鐓^(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問題。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商議的?！ 〉谖宕疝q人： 第二個(gè)問題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)?！ 〈穑喝绻由厦懒止⒌脑挘泻Ｒ呀?jīng)在北京接了第８?jìng)€(gè)盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬平方米?！ 〈穑褐泻Ｗ畲蟮膬?yōu)勢(shì)在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)?！ 枺海保梗短?hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。 北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。 另外，你們計(jì)劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 問：你們提出前期開辦費(fèi)用為１４３萬元，我個(gè)人認(rèn)為較多?！ 枺耗阌X得開辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？業(yè)主委員會(huì)可以查，這是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。即美林公寓不適用此《辦法》。 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。中原物業(yè)管理公司如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)?！ 枺禾醿蓚€(gè)問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心?！ 〈穑何覀儚纳钲谡{(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢左右?！ ↑c(diǎn)評(píng)：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。 答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對(duì)他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是委托人看中我們的理由。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過競(jìng)爭(zhēng)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。你們是外包的，請(qǐng)問，你們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見一斑?！ 〈穑簢矣嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度?！ 〈穑宏P(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來測(cè)算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計(jì)算出６元錢?！ 钛嗝簦ū本┦蟹康禺a(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問題進(jìn)行解釋?！ ↑c(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況?！ 〉诙c(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來確定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料7作者：日期：北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦?！ 〈穑何覀円罁?jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金?！ 《排浚懒只▓@客戶代表，以下簡(jiǎn)稱“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋?！ ⌒欤簶?biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？
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