房地產(chǎn)開發(fā)項目的培訓資料7(存儲版)
【正文】 不應(yīng)該干什么?！ 〈穑涸趺词股鐓^(qū)文化推廣到位是一個大問題。所以，共建、共管是我們標書里特別提到的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會共同商議的?！ 〉谖宕疝q人： 第二個問題，少交或者不交管理費是一個非常普遍的問題，我們認為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)?！ 〈穑喝绻由厦懒止⒌脑?，中海已經(jīng)在北京接了第８個盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達到２０４萬平方米?！ 〈穑褐泻Ｗ畲蟮膬?yōu)勢在于員工的培訓和骨干員工的培養(yǎng)?！ 枺海保梗短栁募膶ο蠛头秶鷮γ懒止⑦m用嗎？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費，一是因為我們實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％?！ ”本┖蜕钲谠诰G化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別?！ ×硗?，你們計劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 問：你們提出前期開辦費用為１４３萬元，我個人認為較多?！ 枺耗阌X得開辦費應(yīng)該交嗎？業(yè)主委員會可以查，這是業(yè)主委員會的權(quán)利。即美林公寓不適用此《辦法》。 答：如果不能解決，我們公司不準備接這種項目。維持收支平衡是任何一個管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。中原物業(yè)管理公司如果我們能中標，我們保證這樣的標準服務(wù)能實現(xiàn)?！ 枺禾醿蓚€問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關(guān)心?！ 〈穑何覀儚纳钲谡{(diào)到北京的人數(shù)達到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標準普遍在４塊錢左右?！ ↑c評：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的?！ 〈穑寒斆懒止⑷绻窟_到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當提高收費標準，同時管理公司的酬金適當提高，應(yīng)該說這是我們的希望。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 點評：這是一個管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗如何，也由此可見一斑?！ 〈穑簢矣嘘P(guān)標準我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實際的承諾，我們從實際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度?！ 〈穑宏P(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標準，與標書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進行解釋?！ ↑c評：物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當以適當方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應(yīng)當履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及管理情況?！ 〉诙c，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目的培訓資料7作者：日期：北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標由美林花園成功舉辦?！ 〈穑何覀円罁?jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費要用于重大公用設(shè)施的改建和維護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當?shù)墓芾碣M用作為維修基金?！ 《排浚懒只▓@客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋?！ ⌒欤簶藭弦烟岢鑫飿I(yè)管理費的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標準，是基于什么樣的理由？
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