房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料7(參考版)
2025-04-09 03:21本頁(yè)面
【正文】 業(yè)主委員會(huì)可以查，這是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利?！ ?wèn)：業(yè)主可以查賬？可以像審計(jì)、稅務(wù)那么去查嗎？《辦法》作為一個(gè)地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強(qiáng)加上一個(gè)借款合同或贈(zèng)與合同的規(guī)定。即美林公寓不適用此《辦法》?！ ?wèn)：你覺(jué)得開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？ 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目?！ 〈穑哼@是按北京市政府２１號(hào)文件定的?！ ?wèn)：你們提出前期開(kāi)辦費(fèi)用為１４３萬(wàn)元，我個(gè)人認(rèn)為較多。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬?！ ×硗?，你們計(jì)劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？中原物業(yè)管理公司我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒(méi)有問(wèn)題。 北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無(wú)區(qū)別。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長(zhǎng)項(xiàng)。天津管理的華昌大廈，順利通過(guò)試點(diǎn)小區(qū)考評(píng)，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過(guò)國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照?！ 〈穑褐泻槭裁纯赡茌^大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來(lái)講，超過(guò)５０萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬(wàn)平方米，成本可能降１０％?！ ?wèn)：提兩個(gè)問(wèn)題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心。這在北京也是一樣。 答：北京還沒(méi)有專門對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號(hào)文件?！ ?wèn)：１９６號(hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個(gè)１０萬(wàn)平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財(cái)務(wù)管理人員即可?！ 〈穑褐泻Ｗ畲蟮膬?yōu)勢(shì)在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)?！ ?wèn)：你說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比深圳的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還要小，怎樣具體去理解？我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來(lái)看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。 答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８?jìng)€(gè)盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬(wàn)平方米。問(wèn)題是完全依據(jù)１９６號(hào)文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來(lái)源及難以測(cè)算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)?！ 〉诙€(gè)問(wèn)題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢左右?！ 〈穑旱谝粋€(gè)問(wèn)題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號(hào)文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個(gè)文件可供依據(jù)?！ ?wèn)：第一，在你的投標(biāo)書里面，對(duì)于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是１９６號(hào)文件，這個(gè)文件是針對(duì)普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。 第五答辯人： 點(diǎn)評(píng)：均豪的態(tài)度無(wú)疑是誠(chéng)懇的心態(tài)亦是健康的?！ 〉诙€(gè)問(wèn)題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對(duì)這個(gè)問(wèn)題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們?cè)O(shè)想一下，美林公寓將會(huì)有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時(shí)候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時(shí)候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來(lái)了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會(huì)認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報(bào)酬？我想這是可以的。如果是建議，我們還是保留。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商議的。 答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國(guó)優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說(shuō)這是我們的希望。 問(wèn)：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金?！ ↑c(diǎn)評(píng)：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對(duì)他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望?！ 〈穑涸趺词股鐓^(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問(wèn)題。 點(diǎn)評(píng)：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。所以你不能說(shuō)一個(gè)市長(zhǎng)承諾本市發(fā)案率在萬(wàn)分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大概是八到九次。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬(wàn)分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)問(wèn)如何保證實(shí)現(xiàn)？ 答：特約服務(wù)的開(kāi)展有兩種，一種是由管理公司來(lái)完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)
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