【正文】 庫(kù)）平方米8414（280個(gè)車(chē)位）建筑容積率建筑密度%綠地率%總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳表三：投資成本估計(jì)表 項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注（一）土地費(fèi)用6004本項(xiàng)折合樓面價(jià)578元/m2其中：土地出讓金566430717 m2,1844元/m2(合同)地契稅費(fèi)340契稅及辦證費(fèi)用（按出讓金6%計(jì)算）（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本13190本項(xiàng)折合樓面價(jià)1270元/m2（1）前期工程費(fèi)963本項(xiàng)折合樓面價(jià)93元/m2其中：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)168建筑面積（含地下建筑）112237 m2，15元/m2可行性研究費(fèi)三通一平費(fèi)276按90元/m2計(jì)算,包括施工用水電接入，場(chǎng)地平整規(guī)劃報(bào)建費(fèi)519按照有關(guān)規(guī)定合計(jì)50元/m2（2）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)12227本項(xiàng)折合樓面價(jià)1178元/m2建筑安裝工程費(fèi)（含無(wú)償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）10999建筑面積112237 m2，土建及安裝工程按980元/m2計(jì)算（根據(jù)施工意向合同估算）室外配套費(fèi)898包括道路、下水道、綠化、路燈等，按80元/m2估算其他費(fèi)用330質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按建安費(fèi)的3%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1803本項(xiàng)折合樓面價(jià)174元/m2其中：管理費(fèi)用192按（一）、（二）項(xiàng)之和的1%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）財(cái)務(wù)費(fèi)用1175借款6000萬(wàn)元，每季末付息，%，貸款后第1年末還款10%，第2年末還款40%，第3年末還余款銷(xiāo)售費(fèi)用436%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算）合計(jì)20997折合樓面價(jià)2022元/m2表四：2004年以來(lái)南康市商品房銷(xiāo)售、竣工、施工面積情況表2004年2005年2006年2007年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米施工面積（萬(wàn)平方米）表五：南康市商品房銷(xiāo)售情況 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)㎡項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年商品房銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)售面積占比%%%%表六：南康市經(jīng)營(yíng)性土地供用情況表 單位：萬(wàn)元/畝年度土地平均交易價(jià)格2004年402005年602006年1002007年1202008年預(yù)計(jì)1301602009年預(yù)計(jì)160200表七：南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元7792%8627元%居民儲(chǔ)蓄存款余額%%人均儲(chǔ)蓄存款4161元5326元%7030元%表八：“XXXXX”周邊樓盤(pán)分析樓盤(pán)名稱(chēng)恒輝大景城陽(yáng)光康城開(kāi)發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤(pán)動(dòng)側(cè)藍(lán)田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間多層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡高層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價(jià)（近期）表九:消費(fèi)者購(gòu)房決策因素統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng) 目評(píng)價(jià)均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理 2小區(qū)綠化與景觀 3小區(qū)內(nèi)的安全巡邏 4住宅空氣環(huán)境 5小區(qū)交通設(shè)施 6小區(qū)聲音環(huán)境 7物業(yè)管理 8方便的公交配套 9價(jià)格因素 10服務(wù)設(shè)施 11小區(qū)內(nèi)健身、娛樂(lè)設(shè)施 12住宅面積 13住宅戶型 14小區(qū)周?chē)呐涮咨痰?15小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 16水、電、氣自動(dòng)收費(fèi) 17社區(qū)文化建設(shè) 18住宅層高 19小區(qū)位置 20住宅外觀 21住宅付入出時(shí)間 22小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理 23小區(qū)周?chē)痰昱涮?本表以評(píng)價(jià)均值5分為滿分，分值越高對(duì)于購(gòu)房者決策的影響越大。第十章 結(jié)論通過(guò)以上分析，%，超過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)項(xiàng)目的社會(huì)平均內(nèi)部收益率，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益，盈利能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如項(xiàng)目廳本及費(fèi)用在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減少5%，則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值增加23%，內(nèi)部收益率提高26%，投資回收期縮短8%，成效十分明顯。（3）計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期P=2+1686/4698=由此可知。由此可知：本項(xiàng)目總投資25852萬(wàn)元銷(xiāo)售收入30990萬(wàn)元所得稅前利潤(rùn)總額7669萬(wàn)元所得稅前投資利潤(rùn)率為7669247。南水新區(qū)將成為消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)。 周邊配套豐富，教育資源突出：項(xiàng)目緊臨新南康中學(xué)、第一小學(xué)，文化公園、博物館等，人文資源豐富。商鋪消費(fèi)調(diào)查分析（1）現(xiàn)狀目前南康市在經(jīng)營(yíng)的商鋪以60平方米的小商鋪為主，以目前市場(chǎng)上在售的商鋪均價(jià)5200元計(jì)算。4）消費(fèi)者對(duì)目前小高層住宅的單價(jià)承受力平均為24003000元/㎡。c)多數(shù)潛在的購(gòu)者房對(duì)目前居住地的環(huán)境不是很滿意，同時(shí)目前居住地的住房面積和配套設(shè)施不能滿足潛在購(gòu)房者。）a)25人的小型家庭為主，其中以3口之家最多。,如果按照每年20%的增長(zhǎng)比例計(jì)算,需要16年以上才能完成.2004年由于當(dāng)?shù)卣哟罅藢?duì)土地供應(yīng)的控制,土地供應(yīng)量大幅減少,土地價(jià)格大幅上漲,當(dāng)年達(dá)到40萬(wàn)元/畝,2005年均價(jià)達(dá)到60萬(wàn)元/畝, 2006年均價(jià)達(dá)到100萬(wàn)元/畝, 2007年均價(jià)達(dá)到120萬(wàn)元/畝,預(yù)計(jì)2008年、2009年交易均價(jià)在130萬(wàn)元—200萬(wàn)元/畝之間。近年來(lái)上升的幅度稍大一點(diǎn)，原因是各方面的，包括地價(jià)的大幅度上升、建材價(jià)格上漲、項(xiàng)目品位、城市品位的提高等，但不存在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象。價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，房?jī)r(jià)是城市價(jià)值的體現(xiàn)。樓價(jià)的上漲勢(shì)頭反而會(huì)刺激他們的購(gòu)買(mǎi)需求。（2）政府對(duì)土地和金融的調(diào)控，對(duì)南康市的房地產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。1984年～1991年為第一周期，1992年～1998年為第二周期。第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析（一） 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)在一定周期內(nèi)波動(dòng)時(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不可避免的規(guī)律。”這一系列的政策實(shí)施，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對(duì)住房及其相應(yīng)的生活、消費(fèi)環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要。南康市礦產(chǎn)資源種類(lèi)繁多，品位較高。數(shù)字電視信號(hào)已覆蓋城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。而在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，居民更加看中周邊的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢(shì)。南康交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距廣州市434公里，距深圳市524公里，距廈門(mén)市520公里，距南昌市400公里，距贛州市中心城區(qū)28公里。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以5棟高層電梯住宅組成，并設(shè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商鋪、幼兒園、會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)等配套公建；預(yù)計(jì)總投資20997萬(wàn)元。城區(qū)面積達(dá)14平方公里，城市人口13萬(wàn)。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆推進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級(jí)園林城市和省級(jí)文明城市。自古以來(lái)，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。城市居民可支配收入7084元，農(nóng)民人均收入2861元， ，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為4161元。不久的將來(lái)，南康將形成由兩條鐵路、兩條國(guó)道、三條高速、一個(gè)機(jī)場(chǎng)組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡(luò)。（三） 政府的產(chǎn)業(yè)政策南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。南康市森林資源豐富，%，果園面積達(dá)16萬(wàn)畝，被國(guó)家命名為“中國(guó)甜柚之鄉(xiāng)”?！北卷?xiàng)目地處南康市政府規(guī)劃建設(shè)中的新城區(qū)沿章江地段，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，園內(nèi)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其明顯，投資環(huán)境非常廣闊。1998年底，國(guó)家提出要以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)被絮，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回升，2003年國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)。第四周期應(yīng)該是2005年～2011年，其中2007年底、2008初為快速發(fā)展時(shí)期。直接觸動(dòng)了房地產(chǎn)最敏感的神經(jīng)——資金鏈。從該市近年來(lái)房地產(chǎn)供求發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)組年增長(zhǎng)，其中2006年呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。這個(gè)價(jià)格水平與南康城市品位、城市價(jià)值相適應(yīng)，是市場(chǎng)實(shí)際需求的真實(shí)反映，應(yīng)該說(shuō)目前南康的房?jī)r(jià)沒(méi)有虛高跡象。南康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ治瞿峡捣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展后勁十足、潛力巨大。 2007年，南康市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8627，%,南康市居民在2008年(本項(xiàng)目產(chǎn)品大部分推廣年度)家庭年均可支配收入43000元左右,以家庭可支配年收入7~9倍作為購(gòu)房款計(jì)算,可承受單價(jià)為2100~3000元.居民儲(chǔ)蓄增幅較大,住房及商鋪消費(fèi)潛力巨大.2005年年南康市每年的民間儲(chǔ)蓄存款余額及人均儲(chǔ)蓄平均增幅相當(dāng),約在28%30%.,兩項(xiàng)指標(biāo)的增幅均超過(guò)31%.儲(chǔ)蓄成為民間資金的主要流向,居民有較強(qiáng)的危機(jī)感,同時(shí)南康居民可投資渠道缺乏,。d)主要是公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、管理人員、個(gè)體商戶、私企老板等。影響潛在消費(fèi)者選擇樓盤(pán)的因素較多，主要有環(huán)境、交通、地理位置、價(jià)格、配套設(shè)施、治安及樓宇質(zhì)量等。目前南康較為普遍的按揭方式是510年和1020年按揭，如果市場(chǎng)可以接受30年按揭，則市場(chǎng)對(duì)于住宅價(jià)格的承受能力還有較大的空間。據(jù)調(diào)查南水新區(qū)沿江及省重點(diǎn)中學(xué)南康中學(xué)周邊是目前購(gòu)買(mǎi)商鋪人氣最旺的區(qū)域，并認(rèn)為該區(qū)域商鋪價(jià)格將有一定幅度的上升，這說(shuō)明大多數(shù)商鋪投資者看好該兩個(gè)區(qū)域的未來(lái)價(jià)值。 開(kāi)發(fā)商品牌與實(shí)力：開(kāi)發(fā)商來(lái)自贛州當(dāng)?shù)?，已成功地開(kāi)發(fā)了“紫竹苑”、“天樂(lè)花園”、“文錦商城”等一批優(yōu)質(zhì)工程，有豐富的本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有一批專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售人員，具有較高的經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)，是確保本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的基石。風(fēng)險(xiǎn)分析 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來(lái)的威脅：目前南康市商品房的開(kāi)發(fā)主要集中在南水新區(qū)，項(xiàng)目周邊有陽(yáng)光康城、恒輝大景城等大型項(xiàng)目，隨著周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇。第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析 由于該項(xiàng)目實(shí)施周期為三年，其中建設(shè)期二年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)