【正文】 社會商品零售總額（億元）財政總收入（億元）地方財政收入（億元）2城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）2861315035592005年。著名社會學(xué)家費孝通先生來康考察后，概括南康經(jīng)濟現(xiàn)象為“無中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。第二章 項目建設(shè)條件南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮?！癤XXXX”商住小區(qū)項目用地30717平方米（），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點相隔5米規(guī)劃路。2005年以來，南康大力實施“對接長珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個特色功能區(qū)來規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“1小時都市經(jīng)濟圈”的強勢區(qū)域，加快進入贛州主城區(qū)的步伐。目 錄第一章 總論……………………………………………………………1第二章 項目建設(shè)條件…………………………………………………2第三章 項目內(nèi)容及成本估算…………………………………………6第四章 項目的市場分析………………………………………………8第五章 項目的SWTO分析…………………………………………18第六章 項目的利潤估算及資金籌措………………………………19第七章 項目實施的經(jīng)濟效益分析…………………………………23第八章 項目實施的敏感性分析……………………………………25第九章 項目實施后的社會、環(huán)境效益分析………………………27第十章 結(jié)論…………………………………………………………28第十一章 附表………………………………………………………29第一章 總論南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。公元280年（晉太康元年）置縣，1995年3月經(jīng)國務(wù)院批準撤縣設(shè)市。該開發(fā)項目名為“XXXXX”，本報告是對該項目開發(fā)進行研究的結(jié)果?！癤XXXX”建成后，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。改革開放以后，南康市委、市政府積極實施“個私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營經(jīng)濟起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營經(jīng)濟強市。項目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。2007年，%， ，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，農(nóng)民人均收入3559元，增加409元，居民人均存款7030元，存差繼續(xù)擴大。因此，改善居住及其生活消費環(huán)境，提高城市品位日顯重要。另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。2005年，、。南康市建有各類綜合、專業(yè)市場40多個，總面積68萬平方米。主要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水4大類。依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實施大開放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設(shè)戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟市場化進程，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠信南康、生態(tài)南康、和諧南康。（四） 政府的總體規(guī)劃在南康市政府制定的“對接長珠閩，融入主城區(qū)，爭當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。規(guī)劃總的總面積為30717平方米，為商住用地，土地使用年限為50年。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟范疇，必然存在其自身運行規(guī)律。因此，就全國房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)周期應(yīng)該為7年一周期， 1999年至2005年是一個周期，2006年至2012年又是一個周期。第二周期與全國房地產(chǎn)周期基本一致。對進一步加強宏觀調(diào)控做出了部署。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，暫停建設(shè)用地審批，提高項目貸款準備金率和房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，將使房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)緊張，開發(fā)資金貸款收緊將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)新開項目數(shù)量，從而影響市場的有效供給，促使房價進一步上漲，這對XXXXX住宅小區(qū)的市場前景來說無疑是占據(jù)了一個有利的市場位置?？傊酉⒑筚J款利率的提高會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本增加，增加購房戶按揭貸款利息的支出，理論上會擠掉一部分投資性購房者，減少投機性購房數(shù)量，對房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。（二） 南康市整體房地產(chǎn)市場開發(fā)及供求狀況南康市住房供求狀況根據(jù)南康市人民政府“康發(fā)[2003]02號”文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。南康市商品房銷售情況 單位：萬元、萬㎡項目2004年2005年2006年2007年商品房銷售面積住宅銷售面積占比%%%%南康市商品房價格情況南康市商品住宅價格總體講還比較低，2003年以前，南康市房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模小，檔次低，品位上不去，商品住宅價格一直在800元左右徘徊，且低價位與開發(fā)建設(shè)水平相互信牽制。當(dāng)城市品位、項目品質(zhì)提高時，必然會帶動房價、地價的提高，促進購房者的購房消費。從南康市的實際情況看，由于南康市商品住宅一直處于較低水平，加上諸多因素的影響，南康市商品住宅價格走勢仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。截止2008年2月底，南康市小高層住宅均價已突破2800元/平方米，最高價已接近3000元/平方米（新南康中學(xué)周邊樓盤）。2004年，南康市的城市化率為32%，城鎮(zhèn)人口12萬人，到2007年全市城市化率達到35%以上，城鎮(zhèn)人口達到20萬人以上，三年時間要增中8萬以上城鎮(zhèn)人口，按照人均住房25平方米，需要增加200萬平方米住宅，每年在66萬平方米以上，這還沒有計算危舊房改造以及城市居民改善居住條件需要新增住房面積。南康市經(jīng)營性土地供用情況表 單位:萬元/畝年度土地平均交易價格2004年402005年602006年1002007年1202008年預(yù)計1301602009年預(yù)計160200另外，據(jù)對南康市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，還呈現(xiàn)以下幾點特點：1． 住宅小區(qū)規(guī)模偏小，容積率高，密度高，環(huán)境差，配套不齊全；2． 物業(yè)管理嚴重滯后；3． 二手房市場有待完善，居民投資意愿薄弱等。東西向長188米，南北向長179米。b)家庭月收入在3000元以上。2）目前居住狀況分析a)已購買者在購房前和潛在購買者多數(shù)擁有家族房產(chǎn)，租住商品房或單位房的不多。（2）購買動機及選擇心理1）多數(shù)人對目前樓市持樂觀態(tài)度，認為樓價會逐漸上漲，同時認為目前是購買住宅的好時機。（3）住宅需求狀況分析1）六層左右的多層住宅小區(qū)需求量較大。5）潛在消費者對園林綠化、休閑設(shè)施的需求很關(guān)注；對智能化管理設(shè)施的需求較大，主要集中在治安方面的設(shè)施。（6）小結(jié)（1）從以上結(jié)果分析，XXXXX住宅小區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃等各項指標(biāo)非常符合潛在消費群體的需求特征，這為XXXXX的暢銷提供了市場保證。在購買商鋪的置業(yè)者中以出租獲取租金回報為目的的投資型為主，年回報率在6%12%之間。商鋪購買者決策因素排序表序號因 素評價均值1來往客商比較集中，生意機會多，人氣旺2交能方便，有利于貨物流通3周圍配套設(shè)施好，辦事方便4有優(yōu)惠政策5消息快、供求信息集中6保值增值7價格因素8營業(yè)場所的門面與裝修9對行業(yè)流行趨勢了解及時10周圍是否有同樣類型的商家11貨物的類型商鋪購買決策因素以評價均值5分為滿分，分值越高，對于購房者決策與影響越大。 項目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢：項目規(guī)劃建筑面積達10余萬平米，小區(qū)規(guī)模較大，具有較好的規(guī)模效益。 離市中心相對較遠，周邊銀行、醫(yī)院、超市等生活配套欠缺，會給生活上造成不便。 城市化進程的加快，大量的人口涌入南康市區(qū)，根據(jù)南康市城市總體規(guī)劃，該市未來515年內(nèi)城區(qū)人口增長幅度較大，到2020年左右，城區(qū)面積達到50平方公里，人口達到50萬，住房仍然有比較穩(wěn)定的需求，且隨著今后土地供給量的逐年減少，商品房投放量將受到一定的控制。第六章 項目利潤估算及資金籌措（一）項目銷售收入的估算銷售價格的確定根據(jù)南康市的實際狀況及本項目一期銷售情況，在成本估算的基礎(chǔ)上，確定銷售價格如下：高層住宅均價2950元/㎡；商鋪均價5000元/㎡；地下車庫均價65000元/個。20997=37%所得稅投資利潤總額2531萬元所得稅后投資利潤率為5138247?，F(xiàn)結(jié)合該項目的實際風(fēng)險狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務(wù)折現(xiàn)率為10%。（4）計算靜態(tài)投資回收期P=2+(600433551534)/6253=由此可知。項目敏感因素變化幅度%敏感因素分析結(jié)果方案銷售價格開發(fā)成本財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期基本方案3012%1+5%3850%25%2174%310%1336%4+10%1636%5+5%2325%65%3699%銷售價格和開發(fā)成本變動敏感分析各項目變化銷售價格變動開發(fā)成本變動備注+5%5%10%+10%+5%5%凈現(xiàn)值27%28%56%46%13%23%內(nèi)部收益率22%35%40%36%13%26%投資回收期8%+8%+13%+14%+7%8%從上表可知：房價降低或建成后房屋空置對內(nèi)部收益率是最為敏感的，售價在不理想時，即在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低10%、或空置率為10%，項目凈現(xiàn)值將減少56%，內(nèi)部收益率下降40%，投資回收期延長13%。第九章 項目實施后的社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益評價“XXXXX”項目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。建筑是“生命的有機體”，項目強調(diào)整體概念的重要性，建筑必須同所在的場所、地方建筑材料以及使用者的生活有機融為一體。綜前所述，該項目的實施具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，是