【正文】 )市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指購(gòu)房者的不確定性。 (8)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 新經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，對(duì)擬建項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須建立高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍 ； 加強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳力度和采取積極有效的營(yíng)銷政策。 (6)管理風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)人力資源管理。 (7)其他風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)，公司將加強(qiáng)管理，建立相應(yīng)的預(yù)警處置方案 ，減少其他風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。各施工階段的主要噪聲源及聲級(jí)見(jiàn)下表。 平時(shí)產(chǎn)生的 污水主要為生活污水，即沖廁、 盥洗 廢水。施工場(chǎng)所建設(shè)臨時(shí)的簡(jiǎn)易生活設(shè)施，工地食堂廢水須經(jīng)隔油池預(yù)處理后再匯合生活污水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)。 ②使用期間噪聲環(huán)境保護(hù)措施 為減少設(shè)備對(duì)操作人員及周圍環(huán)境的影響，建議如下 ： 在設(shè)備選型時(shí)優(yōu)先選擇高效、低噪聲的設(shè)備，做好設(shè)備的安裝調(diào)試，同時(shí)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)期間對(duì)各種機(jī)械的維修保養(yǎng)，保持其良好的運(yùn)行效果 ； 對(duì)主要噪聲源建筑物天花板、四周墻壁設(shè)吸聲材料，安裝中空或者雙層門 窗； 建筑物內(nèi)高噪聲設(shè)備合理分布，避免集中 放置，必要時(shí)對(duì)于產(chǎn)生噪聲較高的設(shè)備設(shè)置專門消聲、隔聲設(shè)備房的措施 ； 噪聲控制設(shè)備必須滿足防火、防潮、防塵等工藝與安全衛(wèi)生要求。 (2)項(xiàng)目使用期間環(huán)境保護(hù)措施 ①使用期間污水環(huán)境保護(hù)措施 為進(jìn)一步減少該項(xiàng)目所產(chǎn)生的污水對(duì)周邊環(huán)境的影響，建議如下 ： 該項(xiàng)目所產(chǎn)生的污水不 得直接排入附近河道 ； 生活污水經(jīng)化糞池處理后，接入市政污水管網(wǎng)，經(jīng)由附近污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 車輛出工地前應(yīng)盡可能清除表面粘附的泥土等臟物 ； 對(duì)各種運(yùn)輸車輛經(jīng)過(guò)的道路定期灑水抑塵。造成水土流失的危害主要表現(xiàn)為 ： 損壞水土保持設(shè)施，降低水土保持功能，建設(shè)中將對(duì)這些原地表植被及土壤結(jié)構(gòu)造成破壞，從而降低原地表水土保持功能，加劇地表水土流失。該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有完善的 下水管道，廢水經(jīng)下水管道收集后排入污水管道，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的影響。針對(duì)管理分散的特點(diǎn)，我們將著重完善內(nèi)部運(yùn)行模式 ，首先，建立 “ 中心制 ” 內(nèi)部運(yùn)行模式，其次 ， 對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理等 關(guān)鍵管理人員實(shí)行帶期權(quán)激勵(lì)的委派制。在項(xiàng)目 建設(shè)過(guò)程中精打細(xì)算，并采用招投標(biāo)的方式，控制和降低投資，加強(qiáng)工程建設(shè)各方面控制，實(shí)行成本細(xì)項(xiàng)控制，以降低成本。 風(fēng)險(xiǎn)因素量化分析統(tǒng)計(jì)表 序 號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素 出現(xiàn)的可能 性 出現(xiàn)后對(duì)項(xiàng)目的影響程度 極小 非常小 小 較小 一般 較大 大 非常大 極大 極小 非常小 小 較小 一般 較大 大 非常大 極大 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 5 8 5 2 3 5 6 2 2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 5 9 3 2 1 5 8 5 2 3 工程風(fēng)險(xiǎn) 5 5 6 4 2 4 8 4 1 4 環(huán)境影響 4 1 9 6 7 10 3 5 投資估算風(fēng)險(xiǎn) 6 5 4 5 1 9 10 6 融資風(fēng)險(xiǎn) 2 3 8 7 9 10 1 7 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 1 3 3 8 5 6 10 4 8 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 2 10 5 3 6 5 7 2 9 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) 1 9 10 7 6 5 2 (4)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 20 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成果見(jiàn)下表。因此融資方面的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為資金不落實(shí)造成項(xiàng)目不能順利實(shí)施。這部分人流動(dòng)性比較大，但又在第一線，直接影響著企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。 在人才管理與使用方面，分三個(gè)層次 ： 一是決策層： 指的是包括董事會(huì)、董事長(zhǎng)和總經(jīng)理在內(nèi)的企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層。公司總體實(shí)行制度化管理，公司的重大經(jīng)營(yíng)決策，如重大投資決策或重要財(cái)務(wù)決策，均通過(guò)董事會(huì)按職權(quán)范圍決策，按程序進(jìn)行。目前的資金調(diào)用量不足以完成所有的建設(shè)內(nèi)容，資金短時(shí)缺乏限制了該項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目擬建成縣城建筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風(fēng) 格 鮮明，富 有變化，具有較高數(shù)字化，運(yùn)動(dòng)化，文化型的現(xiàn)代住宅小區(qū)，同時(shí)充分利用節(jié)能、安全 管理等先進(jìn)技術(shù) ，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。 2021年 6月至 2021年 1月，開(kāi)工前準(zhǔn)備 2021年 2月開(kāi)工 2021年 3月整體竣工 14 五、 SWOT分析 SWOT分析來(lái)自于企業(yè)管理理論中的策略性規(guī)劃。 ②每個(gè)單元進(jìn)戶大門處設(shè)室外機(jī)一只，內(nèi)含黑白攝像機(jī)。 (4)應(yīng)急電源 地下室、半地下層應(yīng)急備用電源由不同的變壓器引出的回路提供。水源由各戶給水管分別供給。 (3)節(jié)能環(huán)保及其他 ①給水及管制水流速度采用措施不超過(guò) ，防止水流噪音的產(chǎn)生。在綠化帶下設(shè)置室外消防水池及取水口。 給排水設(shè)計(jì) (1)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì) ①水源 ： 生活用水，消防用水等為城市自來(lái)水。 (2)上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ①多層住宅 ： 現(xiàn)澆鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)，高層住宅 ： 現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 外墻 防水 ： 由于技術(shù)的進(jìn)步， 外墻 防水問(wèn)題主要還是要靠材料選用與施工質(zhì)量保證。 所有房間保證足夠的窗地比。 與庭院及住房?jī)?nèi)院空間相融的點(diǎn)一一像觸角般滲入各庭院空間節(jié)點(diǎn)的綠，創(chuàng)造了庭院空間氣氛和環(huán)境標(biāo)識(shí)性。 C、入戶通路 ： 路面寬 3米。 ④生活在花園中 ， 充滿陽(yáng)光 、 清新的空氣 、 綠地和水是每個(gè)人內(nèi)心的渴望，創(chuàng)造一個(gè)”花園社區(qū)”是本規(guī)劃的目標(biāo)，規(guī)劃將小區(qū)綠化系統(tǒng)分為四個(gè)層次，即公共綠化、通路綠化及庭院綠化。 (5)可持續(xù)發(fā)展 小區(qū)建設(shè)力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的綜合優(yōu)化，按照符合地塊特性、遵循建設(shè)規(guī)律、充分考慮可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，布局上體現(xiàn)科學(xué)、理性和文化情懷。 (3)建制設(shè)計(jì)的原則 ①生態(tài)性原則 ： 尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè) 性地維護(hù)自然生態(tài)狀況。 6 四、建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 62448平方米，總建筑面積 (不含地下建筑面積 )，其中 ： 多層住宅 平方米、高層住宅 平方米、商業(yè)、物管用房 、社區(qū)用房 239平方米，另有地下建筑面積 。 其實(shí)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)可以從幾個(gè)角度來(lái) ： 一個(gè)是需求量與供應(yīng)量，連起來(lái)就是供求關(guān)系。原來(lái)漣水居民隨著政務(wù)板塊的興起，均搬遷至開(kāi)發(fā)區(qū)，本區(qū)域由大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶支撐，占到總體客戶構(gòu)成達(dá)到 80%以上，而在這 80%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中又有很大一部分客戶以解決孩子上學(xué)為主要目的，學(xué)區(qū)房受到非常大的重視。 該區(qū)域集中了包括 萊茵 風(fēng)情、府前 漣水房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2021年，漣水房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，但商品房成交面積創(chuàng)歷史新高，達(dá) 萬(wàn)平方米，商品住房均價(jià)也逐年上升。自公元前 117 年建縣至今，已有 2100 多年的歷史，養(yǎng)育過(guò)鮑照等古代文化名人和吳強(qiáng)等當(dāng)代作家，米 芾 、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。各種綠地景觀交相呼應(yīng)，積極引進(jìn)生態(tài)概念，創(chuàng)造綠色 人居環(huán)境。漣 水素有教育大縣、文化古城、全國(guó)平原綠化縣、綠化造林百佳縣等美譽(yù)。收件人應(yīng)該像對(duì)待貴公司的機(jī)密資料一樣對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有資料。 收件人如發(fā)生違反本規(guī)定的行為，致使本公司遭受重大損失的，本公司保留追究收件人法律責(zé)任的權(quán)利。項(xiàng)目擬建成縣城建 筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風(fēng) 格 鮮明，富有變化， 具有較高數(shù)字化，運(yùn)動(dòng)化，文化型的現(xiàn)代住宅小區(qū)，同時(shí)充分利用節(jié)能、安全管理等先進(jìn)技術(shù)，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。 公司經(jīng)營(yíng)范圍 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售。漣水教育發(fā)達(dá)、文教昌明。本月銷售商品房面積 萬(wàn)平方米，其中商品住宅銷售面積 ，環(huán)比上升 %。同時(shí)漣水最好的中學(xué)漣水中學(xué)也在該區(qū)域內(nèi)，但是目前該區(qū)域 各項(xiàng)配套尚不成熟 ； 該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起初均以這部分機(jī)構(gòu)的客戶為主，在項(xiàng)目后期的客戶構(gòu)成中以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，近期已經(jīng)達(dá)到 80%左右。一方面漣水人民對(duì)于李源潮支持城西發(fā)展的傳說(shuō)，而對(duì)城西的發(fā)展表現(xiàn)得信心十足 ； 另外一方面城西離正在建設(shè)中淮安機(jī)場(chǎng)較近、離淮安市區(qū)僅 30 公里，對(duì)于漣水與淮安聯(lián)動(dòng)發(fā)展也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的信心 ； 第三，該板塊環(huán)境較好，生態(tài)果園等等原有的成熟的生態(tài)配套使得本區(qū)域環(huán)境高 于其他板塊。漣水目前房源并不少，樓盤開(kāi)發(fā)量較大，應(yīng)該說(shuō)供給量相對(duì)充足。 7 (2)設(shè)計(jì)宗旨 小區(qū)設(shè)計(jì) 宗旨 是中國(guó)人古代的山水畫。 ④整體性原則 ： 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的遠(yuǎn)近期結(jié)合，在結(jié)合 遠(yuǎn) 期發(fā)展方向的前提下完 善結(jié)構(gòu)， 同時(shí)對(duì) 小 區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理、環(huán)境形象設(shè)計(jì)等有所考慮。 ②親切、宜人的圍合空間及合理的小區(qū)建筑布局 小區(qū)設(shè)計(jì)從環(huán)境均好性原則出發(fā)，布置有內(nèi)向的主題綠化 ，較大的組團(tuán)休 閑 8 廣場(chǎng)與綠地，在此為組團(tuán)內(nèi)純步行空間，滿足人車分流的要求 ， 同時(shí)充滿了 “ 居家 ” 的氛圍。為居民提供高雅而溫馨的綠色環(huán)境。 (3)綠化 ①綠化原則 以綠為中心的規(guī)劃指導(dǎo)思想，提高局部建筑密度，擴(kuò)大綠地面積，變單純的景觀綠地為融綠于生活之中的綠地規(guī)劃，充分發(fā)揮環(huán)境對(duì)品性、人格的熏陶作用。 戶型特點(diǎn) ： 努力營(yíng)造高品質(zhì)的居住環(huán)境。從住宅單元門起，直至室內(nèi)火災(zāi)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)，這些組成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)由小區(qū)的物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，三表出戶計(jì)費(fèi)系統(tǒng)通 過(guò)戶內(nèi)表具上的傳感器在物業(yè)管理部門的打印機(jī)上輸出，代替機(jī)械的三表出戶，亦可使用小區(qū)內(nèi)的一卡通，實(shí)現(xiàn)多種功能。合理的布局商業(yè)內(nèi)接的入口，實(shí)現(xiàn)良好的人流導(dǎo)向，大氣的立面造型實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的標(biāo)桿形象，在立面構(gòu)圖和色彩上，可使用相似的建筑語(yǔ)音，高層住宅體量相似，整體細(xì)部及色彩主要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用穩(wěn)重，明快的色系。 (3)地基基礎(chǔ) ①設(shè)計(jì)原則 地基基礎(chǔ)必須滿足強(qiáng)度，變形和穩(wěn)定性的要求，整體性好，安全適用，經(jīng)濟(jì)合理。 ⑤消防系統(tǒng) 各建筑設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)及手提式滅火器。 滅火器配置 ： 室內(nèi)每隔約 20 米處均設(shè)置磷酸 銨 鹽干粉滅火器。 ④太陽(yáng)能熱水器 熱水用水量 50升 /天 ②公共建筑單獨(dú)設(shè)置計(jì)量電表箱。 ③每個(gè)單元底層電信間設(shè)一電話交接箱。戶內(nèi)由二根 CATSUTP對(duì)絞線穿 PC20埋地引至每個(gè)雙孔出線終端。自公元前 117 年建縣至今，已 有 2100 多年的歷史，養(yǎng)育過(guò)鮑照等古代文化名人和吳強(qiáng)等當(dāng)代作家， 米芾 、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護(hù)自然生態(tài)狀況。 機(jī)會(huì)方面 通過(guò)前面對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行的分析，我們看得出來(lái)本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是非常廣闊的。 (2)重大財(cái)務(wù)決策程序與規(guī)則 (3)對(duì)高管人員的選擇考評(píng)和激勵(lì)約束機(jī)制 高管人員的選擇 ： 董事長(zhǎng)根據(jù)實(shí)際情況提出總經(jīng)理及其經(jīng)營(yíng)管理班子的建議人選，提交董事會(huì)討論通過(guò) ； 總經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況提出其他高管人員的建議人選，提呈董事會(huì)審定。 二是管理層 ： 是指部門與部門經(jīng)理、技術(shù)總監(jiān)等中層骨干。 (2)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目銷售的過(guò)程中存在的技巧性和不確定性，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 (9)社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)社會(huì)各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來(lái)的負(fù)面影響，項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 (2)工程風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目位于淮安漣水，在進(jìn)行工程建設(shè)需充分考慮當(dāng) 地 地質(zhì)情況，以防發(fā)生危險(xiǎn)，存在著一定的工程風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)加強(qiáng)地質(zhì)勘察和調(diào)查工作，以及做好土地防護(hù)措施。本項(xiàng)目設(shè)立人力資源部，以加強(qiáng)人力資源管理 ； 完善人事薪資制度和崗位競(jìng)聘制度 ； 以引進(jìn)和培訓(xùn)相結(jié)合的方式， 提高管理隊(duì)伍素質(zhì) ，特別是中高層管理人員的素質(zhì)。 22 八、環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 (1)項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)環(huán)境的影響 施工期污染源主要有大氣、廢水、噪聲和固體廢物。 主要施工機(jī)械噪聲 單位 ： d B (A) ┌──┬──────┬───────────┬──────┐ │序號(hào)│機(jī)械類型 │測(cè)點(diǎn)與施工機(jī)械距離 (m) │聲級(jí) d B (A) │ ├──┼──────┼───────────┼──────┤ │ 1 │推土機(jī) │ 5