【正文】 價量齊升，主要是一些品質(zhì)樓盤、高檔樓盤及均價較高的樓盤推向市場，如綠城玉蘭廣場等項目，直接抬升了臺州市市的住房銷售價格。從成交面積來看， 90144平方米房源成交占據(jù)最大比重，但是 144平方米以上房源成交的比重有明顯的上升，說明消費者對于高端住宅的追求度有明顯的提高。 第三部分 信托方 案概述 XX 信托有限責任公司（以下簡稱“ XX 信托”）擬設立“ XX剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 15 一、信托計劃 設立 （一） XX 信托設立本信托，信托資金規(guī)模不超過【 15000】萬元，期限為【 12】 個月。 本信托項下全 部信托資金（ 15000 萬元）用于受讓股權收益權 。 360”， 投資期間為自信托計劃成立之日（含）起至相應的 a、 b 考核基準日 （不含）止所經(jīng)歷的期間。 中泰臺州華居同意至遲在信托計劃發(fā)行之前以本條內(nèi)容為基礎就具體事宜與 XX 信托及其指定的監(jiān)管銀行另行簽署《賬戶監(jiān)管協(xié)議》。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 18 XX 信托持 有的對臺州華居的所有權益未全部實現(xiàn)前， XX 集團不主張所持的對臺州華居的債權、股權項下任何權益。并辦理管轄地為上海的強制執(zhí)行公正。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 19 （一）資金來源 XX 項目收入 在信托期內(nèi)，通過前述分析可知， XX 項目預計可形成用于還款的資金為78855 萬元，可作為信托資金的還款來源。 綜上，從 XX 項目銷售、抵押物出售、和股權的處置或執(zhí)行擔保人變現(xiàn)，本信托資金的 還 款來源較為充分。 第三 步： XX 信托與合格投資 人簽訂《 XX 臺州華居 的銀行賬戶僅限于在 XX 信托指定的監(jiān)管銀行開立 并以 監(jiān)管帳戶作為銷售回款帳戶 。 根據(jù)測算當銷售均價下跌 %時，可實現(xiàn)銷售收入仍可覆蓋本信托的信托利益。 故，我部認為本信托可行，請予評審。 在 XX 集團 不能按 約定 如期足額支付 股權收益權轉(zhuǎn)讓價款 的情況下， XX信托有權處置抵押物、質(zhì)押股權及 追溯擔保人 等方法以保障受益人利益。 通過對市場的了解與研究，我們認為 本項目 ，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全， 具有一定的升值潛力，以及項目適中的定 價，對銷售 有 一定 保證。 第五部分 風險揭示及控制措施 （一）本項目開發(fā)的過程風險：本項目開發(fā)過程中，由于項目公司管理決策失誤，使信托項目在運行過程中出現(xiàn)一定風險。 七、信托交易結(jié)構示意圖及操作流程 （一）示意圖 （二） 操作流程 （評審通過后） 第一步： XX 信托與 XX 集團、 臺州華居 、徐建剛先生簽署下列協(xié)議、合同 土地抵押擔保 設立信托 合格投資人 臺州華居 徐建剛 剛泰集團 中泰信托 連帶責任擔保 股權質(zhì)押、股權收益權轉(zhuǎn)讓 利益分配 賬戶監(jiān)管 中泰 抵押物處置所得 臺州華居擁有的路橋地塊作為抵押擔保。并辦理管轄 地為上海的強制執(zhí)行公正。 該土地經(jīng) 浙江博南土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司評估，價值為 億元，抵押率為 65% 。 特別約定事項 （ 1） XX 集團承諾，其對臺州華居的所有權益（包括債權和股權）均劣后于 XX 信托對臺州華居的所有權益。臺州華居應依本項目建設需求資金的情況，編制詳細的《資金使用計劃》（包括月度資金使用計劃和總資金使用計劃），提交給 XX 信托。如果 XX 集團未行使選擇權，已經(jīng)支付的選擇權對價不予退還。 XX 集團享有的該項權利以下稱為“選擇權”。 股權收益權價值評估 臺州華居 %股權收益權價值 經(jīng) 浙江天源資產(chǎn)評估公司 評估，評估價值為*%=2 億元。 必要時， XX 信托對臺州華居資產(chǎn)進行處置，并將處置所得 作為信托利益的來源向受益人進行分配 。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 14 遠東商貿(mào)區(qū)的發(fā)展，前景廣闊 ； 目前在售房源不多，后續(xù)供應量不大，本案體量小，無需考慮商業(yè)去化，適宜短、頻、快操作 ； 路橋經(jīng)濟勢頭良好，居民有購買力 ； 市場缺乏中高端精品住宅，目前在售房型一般 。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 13 售量 ，銷售金額在 。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 11 房銷售均價有小幅的回落。但臺州的房價上升幅度小，政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行比較到位，臺州房價理性略微上升，為今后的房市健康發(fā)展創(chuàng)造了一定的空間。目前房地產(chǎn)市場成交結(jié)構有了明顯變化：臺州在售住宅樓盤的居住需求雖仍遠高于投資需求，以市區(qū)或近郊居民改善居住環(huán)境及婚房為主。臺州兼得山海之利，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好。如本項目 2021 年 4 月開盤的話，預計均 價 在 15000 元 /㎡ 左 右 。 戶型面積狀況： 80100㎡，共 36戶，所占比例為 % 130140㎡，共 86戶，所占比例為 % 150160㎡，共 4戶，所占比例 % 160180㎡，共 62戶，所占比例 % 180190㎡，共 70戶，所占比例 % 190200㎡，共 66戶，所占比例 % 大于 200㎡，共 4戶，所占比例 % （二） 投資估算 本項目設計估算是根據(jù)臺州市場價格結(jié)合本項目定位確定的， 具體包括土地、全部建筑安裝工程和綜合單項配套工程和綠化工程。 路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號： 331004000033422。 XX 集團股權結(jié)構圖附于本可研報告之后。 XX 集團 1999 年進入上海發(fā)展，經(jīng)過 10 年多的快速發(fā)展，不斷的資源整合 ,優(yōu)化配置 ,目前已成為一家集房地產(chǎn)、礦業(yè)、文化、投資、包裝、建材、物流、等多行業(yè)為一體的民營企業(yè)集團公司，并擁有一家上市公司 —— 浙江華盛達實業(yè) 集團股份有限公司（ 600687）。 XX股權收益權投資 單一 資金信托計劃可行性研究報告 中泰剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 2 會執(zhí)行副會長、上海市青年聯(lián)合會常委、上海市臺州商會常務副會長、上海市光彩事業(yè)促進會理事、上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、上海市浦東新區(qū)政協(xié)常委、上海市浦東新區(qū)工商聯(lián)副會長、上海市浦東新區(qū)青年聯(lián)合會副主席。剛泰尚品股權收益權投資集合資金信托計劃可行行研究報告 4 長期 負債 543,170, 788,500, 661,000, 521,000, 負債合計 1,001,582, 1,559,358, 1,582,889, 1,490,818, 所有者權益 968,943, 1,068,665, 1,362,844, 1,397,802, 其中 :實收資本 226,480, 187,480, 215,930, 167,930, 資本公積 337,151, 337,151, 337,151, 337,151, 盈余公積 3,613, 3,613, 3,613, 3,613, 未分配利潤 401,699, 540,421, 806,149, 889,108, 利潤表 主營業(yè)務收入 1,375,729, 1,094,635, 1,785,831, 646,399, 主營業(yè)務利潤 313,518, 233,856, 451,344, 123,167, 營業(yè)利潤 266,658, 184,924, 396,999, 95,807, 利潤總額 264,559, 181,622, 396,145, 91,627, 凈利潤 184,547, 138,763, 295,228, 82,958, 財務指標 資產(chǎn)負債比率（ %） % % % % 流動比率（倍） 速動比率（倍） 說明： 資產(chǎn)負債率 =（流動負債 +長期負債） /資產(chǎn)總計 *100% 流動比率 =流動資產(chǎn)合計 /流動負債合計 *100% 速動比率 =（流動資產(chǎn) 存貨） /流動負債總額 100% 融資及信用情況：根據(jù)人民銀行企