【正文】 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 2 附近都市村莊較多，租務市場一般 80—150元 /月 2 作為首次購買者，最重要的還是價格 2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 2 相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 2 同類產品多，競爭激烈，壓縮 銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 2 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換換工作，普通員工流動性比較大 2 對 60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力 2 某房地產知名度不高，口碑不好 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞， “注意 力經濟 ”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附 2：周邊競爭樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420平方米，建筑面積 27萬平方米，二期 34棟，建筑面積 7． 18萬平方米；三期 37棟，建筑面積 11萬平方米。 崗位人員工作準備驗收： 重要環(huán)節(jié)演練。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 預計每本樓書 3元，每次印刷 5000本?？傆?7200元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。 5月 29日進入期推廣全面開始，報紙媒體以大河報為主，投放頻度每周 1—2次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下： 日期 星期 報別 版位 版面 刊例價 優(yōu)惠價 摘要 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 五 大河報 A3 A版封底 1/4版 又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復上次廣告內容 四 大河報 A3 A版封底 1/4版又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復上次廣告內容 五 大河報 A3 A版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 三 大河報 C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復上次廣告內容 五 大河報 A3 A版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3 或 A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3或 A5 A3或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 五 大河報 A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 大賣場 四 大河報 A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 四 大河報 A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 合計 287175 337575 注：本媒體計劃是基于開發(fā)商二期預售許可證 2021年 5月 31日前辦理完畢的基礎上制定。（你可還有這顆勇敢的心?。? 5）、出售 “火車站商務公寓 ”（ 2021） 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于某房地產的商務價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。 十、項目推廣首期計劃（進入期） A、 媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。 C、 成熟期：從 9月 1日至 11月 30日，本階 段主要任務是徹底實現(xiàn)某房地產二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內容以單純的產品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。一期余房即時銷售。大賣場將使這里的居住環(huán)境將和路北的 高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價值遠遠高于其它物業(yè)。在無需增加某房地產項目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產品本身跳出去，賣 12年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對 20年后的鄭東新區(qū)發(fā)展的向往，賣 “大賣場 ”對周邊不動產帶來的升值空間，賣 “大賣場 ”對周邊商務配套需求。這 里如同 1982年的深圳羅湖、蛇口，如果能現(xiàn)在這里擁有幾套不動產，前景不可想象。 鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。 鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計 20年（北京 CBD區(qū)用了 11年，上海浦東已用了 10年），總投資 2021億元，其中單一個起步區(qū)就有 5年時間投資 156億元。 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、 房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手 ，或不太在意的讓給兄弟姐妹。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買 房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。 由于我們的戶型主力是 19平米、 40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成某房地產二期明確的戶型抗性。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。 b) 某房地產二期產品總價低，置業(yè)風險小。 2）挖掘市場。某房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有 “只是兩棟臨街樓 ”的印象。而某房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。如果某房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。 和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和 100平米的三室兩廳。 東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。如何解決可售資源過于分 散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。其中 23套，以五、六樓為主； 127 M2的三室兩廳 7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的 %。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。（詳見附 1：鄭汴路市場調研報告） B、 小戶型市場概況?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。 b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。 ，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。 目前，通常 142平米的面積即能做出比較舒適的 4室 2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在 150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。 5） 非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。 3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。 d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。某房地 產二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。 二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。 抗性解除。 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以上內容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領全局。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展。這里有 “東之中 ”或 “東區(qū)發(fā)動機 ”的本質地位。 107國道的東遷，大賣場的出現(xiàn)，使鄭汴路商圈迅速實現(xiàn)物業(yè)升態(tài)。 鄭汴路商圈。價格優(yōu)惠點宜控制在 4%以內。 C、 項目推廣模式：以報紙廣告為主，電視、廣播、 DM直郵為輔。商鋪的投資價值以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。（芝麻開門） 2）、出售： “上海、浦東 ”（ 1992）。某房地產的價格遠低于其物業(yè)的價值。印刷費用約 8000元。 活動內容： 5月 30日至 6月 26日的 8期廣告中，參預者集齊其中任意不同內容三期廣告，到售樓部登記領取抽獎卡，在登記日的當期星期六到售樓廣場參預抽獎，抽獎日為 6月 7日、 6月 14日、 6月 21日和 6月 28日。 甲方負責制作，應在 6月 9前完成。 6） 完成二期房源合同標準文本（包括內部認購書）。 依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場銷售能力。 2021年 4月最低價 2215，最高價 3800 戶型：三期 101－ 263平方米的二室到五室、復式 二期 143－ 309平方米的三室到五 室、復式 車庫＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號： 91號樓 X單元 9層東戶 房款：建筑面積： ，總款 618103元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48萬， 20年每月還本付息 3178元 /月。 售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。目前，均價執(zhí)行的是 2100元，另有優(yōu)惠（一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ ）。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。 四、 調查樓盤概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司 3） 發(fā)展商：鄭州新世紀住宅建設有限公司 4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商 務咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓 6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定 30%左右。 4層差價 20元。 4） 戶型優(yōu)點：設計有陽臺 5） 戶型缺點： ?一梯五戶，通風采光不好 ?有天然氣，單非獨立廚房 ?暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍：有特價房： 998元 /平方米（ 6樓） 1498元 /平方米（ 3樓） 6層： 1288元 —1401元 /平方米 2） 均價： 1600元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價格變動： 5） 實例報價： 5號樓 2單元 5層（東戶 ） 05戶 戶型：一房 面積： 單價： 1498元 /平米 總房款： 按揭付款：首付： 13485元，貸款： 5萬元 15年月供： 396元 天然氣初裝費： 3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 ——迅達牌） 契稅： 1270元 印花稅： 19元 維修基金： 1483元，測繪費： 19元 有線電視初裝費： 260元 工本費： 10元， 登記費： 80元 按揭費用約 1500元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便 2） 劣勢分析： ?采光很次，工程粗糙； ?近鄰火車道、東風路菜市場 錦江國際公寓 ?上海年華 a、 概況 1） 占地面積： 100畝 2） 總建筑面積： 160000平方米（開發(fā)總建），小戶型兩棟 28高層，每一層 13戶，共 500多戶 3） 容積率： 4） 綠化率： 40% 5） 開發(fā)商：河南天膺房