【正文】 ”原則！我們提倡 的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？（二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大 我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn) 者，求之于勢(shì)，而不求之于人。正是因?yàn)橥?樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到 更多消費(fèi)者的追棒。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保 證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏 縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán) 禁。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做 過租房調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大 批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。目前高明住宅的銷售市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。促銷： 二 促銷：點(diǎn)石成金 現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。人們只要理智 地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為 交換的依據(jù)。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。(5)、賣點(diǎn)整合 項(xiàng)目適合炒作的概念。(2)、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。促銷方式不佳，客戶不了解樓盤。如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。在此談一談策劃書的編制問題。⑵、利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿?。③安全性：各?xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。首期廣告內(nèi)容及時(shí)間間安排：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：①樓盤效果圖?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。7)闡述樓盤的背景。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。下面小編為大家?guī)?lái)了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫到大家。媒介選擇主要投放媒介為公交車、出租車視頻，《浙江衛(wèi)視》等欄目。FREE ZONE！在這樣一個(gè)地方，有這樣一群人，宣告著自由居住時(shí)代的來(lái)臨!（一）營(yíng)銷周期6和達(dá)（三）廣告策略廣告語(yǔ)時(shí)尚生活，絕不平凡——和達(dá)?東東城對(duì)廣告語(yǔ)的表述 和達(dá)房地產(chǎn)又一全新力作 和達(dá)地產(chǎn)和而不同的公司理念“標(biāo)榜個(gè)性”是東東城當(dāng)前不可復(fù)制的差異點(diǎn)和利益點(diǎn)。在交房入住之前，更多的客戶購(gòu)買的是生活的夢(mèng)想。開盤期經(jīng)常關(guān)注更新團(tuán)購(gòu)信息，以此拉動(dòng)消費(fèi)。開發(fā)新項(xiàng)目即在微博上進(jìn)行宣傳，如東東城的最新消息都要及時(shí)在微博上更新。選擇在銷售處售樓,一是賣樓,二是賣服務(wù)。提供完全開放、共享的OPEN生活方式。（2）打造獨(dú)特的嘉年華式社區(qū)型商業(yè)中心項(xiàng)目作為沿江12公里的生態(tài)景觀休閑商業(yè)帶的啟動(dòng)項(xiàng)目，意義非凡。（7）從宣傳主題方面來(lái)說，世茂cosmo，保利灣天地是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樗麄兪且越昂蜐竦刈鳛楫a(chǎn)品的賣點(diǎn)，跟本項(xiàng)目雷同。（三）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)和達(dá)杭州房產(chǎn)政策的頒布，在一定程度上有利于商業(yè)性土地的開發(fā)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)性用房的投資發(fā)展?！窈贾菔袊?guó)土局:杭州10%保障房用地細(xì)則將出臺(tái)杭州市國(guó)土資源局土地利用處處長(zhǎng)沈波近日在接受記者采訪時(shí)表示：杭州以前的保障房用地都是單獨(dú)供應(yīng)，但自今年起，將增加一種“10%配建”供應(yīng)方式，因?yàn)椤?0%配建”是個(gè)全新的舉措，需要各方統(tǒng)籌考慮，具體的操作細(xì)則還在研究和論證過程中。東東城目標(biāo)客戶的定位分析對(duì)和達(dá)東東城項(xiàng)目的深度剖析對(duì)和達(dá)浙江省地方政策●杭版限購(gòu)令本市包含蕭山余杭 新政認(rèn)房不認(rèn)貸新政認(rèn)房不認(rèn)貸，實(shí)際擁有幾套，就算幾套房，臨安、富陽(yáng)市民在杭買房，算外地人購(gòu)房。二、環(huán)境分析結(jié)論（一）宏觀環(huán)境分析總結(jié)杭州市地處我國(guó)東南沿海，自然環(huán)境和區(qū)位條件優(yōu)越，為杭州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展提供了良好的條件。，多種開發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。（6）從交通方面來(lái)說，本項(xiàng)目相較于龍湖滟瀾山和IBC來(lái)說，缺少了公交車路線，這是本項(xiàng)目有待改善的地方。品牌效應(yīng)強(qiáng)大，顧客信任度高，是東東城強(qiáng)大的后盾?！窦文耆A式的社區(qū)型商業(yè)中心東東城將要打造的是一個(gè)嘉年華式的社區(qū)型商業(yè)中心，一、二層部分是商業(yè)，三層以上為小戶型江景公館。第四部分東東城營(yíng)銷渠道策略●直接營(yíng)銷無(wú)論是從從企業(yè)內(nèi)部資源上看還是從項(xiàng)目條件上看，我們認(rèn)為和達(dá)房產(chǎn)都有這個(gè)條件去進(jìn)行直接營(yíng)銷。轉(zhuǎn)發(fā)愛心和公益的話題，盡到企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)形象。在和達(dá)?東東城業(yè)主論壇里，各項(xiàng)活動(dòng)可以與微博上相關(guān)活動(dòng)同步進(jìn)行，并根據(jù)效果，在開盤期間做一個(gè)線下活動(dòng)。選擇房子，等于選擇一種生活方式。將公眾的注意力集中到該項(xiàng)目的上，使他們對(duì)未來(lái)的“時(shí)尚”生活有所期待、有所期許。我們屬于東東就在大家對(duì)在此段視頻的傳播者和目的意義都不解的時(shí)候，和達(dá)?東東城的標(biāo)志躍入視線，之后所有年輕人共舉一塊牌子：“你家，我家，大家！”視頻結(jié)束時(shí)，出現(xiàn)，“領(lǐng)舞都市新貴 享受和諧東東”的標(biāo)語(yǔ)和和達(dá)?東東城的全區(qū)圖。成為一名出色的營(yíng)銷策劃人，除了需要豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)外，還要懂的制作一份完美的營(yíng)銷策劃書。感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽。小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)。廣告階段劃分：對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。c、想在此地長(zhǎng)久居住者。b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：引導(dǎo)期：首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲①工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來(lái)人，來(lái)電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。⑸、于sp活動(dòng)前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。持續(xù)期(最后沖刺階段)：⑴、正式公開強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。二、營(yíng)銷策劃書的基本內(nèi)容策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析。目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢。(四)營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)。不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。具體行動(dòng)方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書的具體內(nèi)容。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。這樣，我們 就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。至此，頂樓的困境我們就可以 “圓”滿解決了。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。成功者善于并敢于 抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。（四）綠化：詩(shī)意棲居 “詩(shī)意棲居”是人類居住的最高夢(mèng)想！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一 個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激 起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的 成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。市、商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。目 錄 第1部分概要提示...................................................................................................................1 第2部分環(huán)境分析...................................................................................................................1市場(chǎng)分析............................................................................................................................1杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.......................................................................................1房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r................................................................................................................1土地出讓情況...................................................................................................................2 丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析................................................................................................2區(qū)域城市規(guī)劃...................................................................................................2房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀...............................................................................................3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析...................................................................................................3市場(chǎng)走勢(shì)研判.............................................................