【正文】 清運(yùn)到垃圾處理場填埋或焚燒處理 。施工場所建設(shè)臨時(shí)的簡易生活設(shè)施，工地食堂廢水須經(jīng)隔油池預(yù)處理后再匯合生活污水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)。 ③固體廢物影響分析 該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾，定期由專業(yè)部門收集、清運(yùn)。 平時(shí)產(chǎn)生的 污水主要為生活污水，即沖廁、 盥洗 廢水。不會對周圍環(huán)境 產(chǎn)生較大的影響。各施工階段的主要噪聲源及聲級見下表。 ②施工期水環(huán)境的影響 施工期所排污水主要為生活污水和施工活動自身產(chǎn)生的污水。 (7)其他風(fēng)險(xiǎn) 針對其他風(fēng)險(xiǎn)，公司將加強(qiáng)管理，建立相應(yīng)的預(yù)警處置方案 ，減少其他風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。同時(shí)，以財(cái)務(wù)部、內(nèi)審部等組織為主體完善內(nèi)部約束機(jī)制調(diào)動全體員工的積極性和創(chuàng)造性。 (6)管理風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)人力資源管理。 (4)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是中國主要活力的產(chǎn)業(yè)之一，國家及地方相繼制定了一系列的促進(jìn)發(fā)展的政策，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)積極向上向前的發(fā)展。因此，必須建立高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍 ； 加強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳力度和采取積極有效的營銷政策。 (2)風(fēng)險(xiǎn)等級和影響程度劃分 將各種風(fēng)險(xiǎn)因素出現(xiàn)的可能性及對項(xiàng)目的影響程度劃分為 9個(gè)等級 ， 用 1~9表示即 ： 1一表示可能性極 小或影響極小 ； 2一表示可能性非常小或影響非常小 ； 3一表示可能性小或影響小 ； 4一表示可能性較小或影響較小 ； 5一表示可能性一般或影響一般 ； 6一表示可能性較大或影響較大 ； 7一表示可能性大或影響大 ； 8一表示可能性非常大或影響非常大 ； 9一表示可能性極大或影響極大 。 (8)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 新經(jīng)濟(jì)政策的出臺，對擬建項(xiàng)目實(shí)施帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 (5)投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算風(fēng)險(xiǎn)主要來自項(xiàng)目方案變動的工程量增加、工期延長、材料、各種費(fèi)率、利率等的提高。 18 七、風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 經(jīng)過分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有 ： (1)市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)主要指購房者的不確定性。這部分人是企業(yè)的重要資源，對他們要加以穩(wěn)定，待遇要高，或者給他們一部分股權(quán)，把他們與企業(yè)更緊密地聯(lián)系在一起。因此，決策層的決策正確與否，直接關(guān)系著企業(yè)的興衰成敗。 人力資源計(jì)劃 公司將加強(qiáng)對人才培養(yǎng)的投入，在計(jì)劃實(shí)施過程中，引進(jìn)高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進(jìn)一批經(jīng)營管理、營銷開發(fā)人員 ； 并適當(dāng)引入投資、證券、財(cái)務(wù)、法律方面的專業(yè)人員 ； 進(jìn)一步完善用人機(jī)制，建立人才的競爭觀念。每項(xiàng)重大決策前，先由有關(guān)職能部門在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上為董事會提出若干參考方案或建議，重大決策還必須經(jīng)有關(guān)權(quán)威中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性論證后，提交董事會討論決策。 威脅方面 本項(xiàng)目在政策、市場等方面存在的威脅微弱 ， 且來自于同行業(yè)競爭企業(yè)的威脅也不大，但如果滿足于現(xiàn)狀，不思發(fā)展壯大 ， 也會被競爭日益激烈的市場所淘汰。 如果項(xiàng)目能夠順利建設(shè)，充分利用各自的優(yōu)勢并采取嚴(yán)格管理和擴(kuò)大企業(yè)市場規(guī)模等手段，上述劣勢均可以逐步轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，最終成為公司的核心競 爭力。 廳、臥方正實(shí)用，動靜分區(qū)，具靈動之美，客廳聯(lián)體落地陽臺，視野豁然開朗，美景一覽無余。最大限度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個(gè)二十一世紀(jì)的 15 優(yōu)美新生活天地。本項(xiàng)目地處漣水城西地塊，老百姓對該地區(qū)的期望最高，這對于未來本項(xiàng)目的營銷推廣有著十分重要的意義。 優(yōu)勢方面 (1)項(xiàng)目地址位置優(yōu)越 漣水歷史悠久、文脈厚重。向 Inter 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商申請專用通道 ， 以提供 Inter 服務(wù)的專用接口。 (7)數(shù)據(jù)通信系統(tǒng) ①每戶設(shè)數(shù)據(jù)通信與電話雙孔出線終端 3只，分別設(shè)于主臥 室、書房及起居室。 ⑥具體開通電話數(shù)量由用戶向電信部門申請，但開發(fā)商提供電話分線箱 ， 交接箱及多對數(shù)干纜均可滿足每戶開通 2門電話的需要。 ②各層設(shè)一個(gè)電話分線箱，在公共樓梯或弱電井內(nèi)安裝。 ②二級負(fù)荷電源采用雙電源末端配電箱自動切換裝置，以 保證二級負(fù)荷用電要求，相關(guān)設(shè)施的供電線路均采用耐火電線或電纜。 (2)計(jì)算 方式 ①住宅樓每層電表箱集中裝設(shè)在樓梯公共部位，每戶單相電度表一只。采用電輔助加熱。 ③選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 ②屋面及場地雨水經(jīng)排水管道系統(tǒng)排至室外雨水管網(wǎng)，室外雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。 獨(dú)立的商業(yè)用房設(shè)置消防輕便卷盤，接室外消防管網(wǎng)。 室外滅火栓采用常高壓供水系統(tǒng)，設(shè)置成環(huán)，與市政給水管網(wǎng)連接。 ③給水系統(tǒng)設(shè)計(jì) ④生活給水 本項(xiàng)目為住宅建筑加部分商業(yè)，市政給水壓力供給不到地區(qū)利用無負(fù)壓供水設(shè)備供給。 高層住宅 ： 采用補(bǔ)償式樁筏基礎(chǔ)。 ③其它生活配套設(shè)施 （ 配電間、門房間等 ）： 現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或承重多孔磚混合結(jié)構(gòu)。 ③場地土類別為 IV類。 (5)立面篇 項(xiàng)目立面采用新古典主義風(fēng)格，塑造簡約端莊的建筑形象，從平庸中脫穎而出，成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，住宅造型上 突出豎向構(gòu)圖與水平連接的均衡精致的細(xì)節(jié)、柔和的色彩，緩和了高層的壓迫感，體現(xiàn)對于人無微不至的關(guān)懷。 各種形式的外窗 ： 設(shè)計(jì)中的外窗有豐富的形式，按高度分有落地窗、低窗臺、普通高度窗臺，按形式分有凸窗、轉(zhuǎn)角窗、平窗等 ，窗的選擇是結(jié)合室外機(jī)的安放和對景觀、日照的利用來的。 10 未來的社會是信息的社會，我們更加充分考慮住宅信息化、智能化，這主要體現(xiàn)在住戶與社會的聯(lián)系，即每戶預(yù)留 Inter接口，并設(shè)置電腦控制的自動監(jiān)控系統(tǒng)。 臥室 設(shè)置低窗臺大玻璃凸窗，內(nèi)加防護(hù)欄桿，通過凸窗轉(zhuǎn)角 玻璃 的設(shè)置，以及起居室至陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外綠 化 相連，提高了生活品位。所有房間都直接采光，并保證日照的要求。面上成林的綠化系 統(tǒng)。 ③小區(qū)交通準(zhǔn)則 小區(qū)遵循步行優(yōu)先的原則，機(jī)動車在所有道路交叉口都必須限速行駛，局部主要交通路段設(shè)綠化步行道，進(jìn)行人車適度分流。 A、主要道路 ： 路面寬 7米，在保證交通順暢的前提下，有意識的減少道路的長度，有利于限制車速 ， 同時(shí)豐富了空間層次，達(dá)到步移景異的效果，兩邊為道路綠化帶。滿足了環(huán)境均好性的原則。小區(qū)內(nèi)的主要干道分別與小區(qū)西的周邊城市道路相連形成高 效 、通暢的車行網(wǎng)絡(luò)。本方案設(shè)計(jì)創(chuàng)造了獨(dú)具特色的多層次的立體生態(tài)景觀空間，形成中央景觀區(qū)，小區(qū)主要干道由一個(gè)流暢的路環(huán)組成，形成整體性的綠化網(wǎng)絡(luò)，從而形成了一個(gè)被綠化所覆蓋的有強(qiáng)烈獨(dú)特個(gè)性的場所，成為小區(qū)最主要的景觀休閑區(qū)。提出了共存、共生、共享、共榮的未來設(shè)計(jì)理念，并通過了 99《北京憲章》。 ③文化性原則 ： 從 “ 回歸自然”的文化理念出發(fā)，突出居住園區(qū)的文化特色，營造古今中外多元文化共存的氛圍。 是 生活的詩意化的最佳體現(xiàn)。最大限 度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個(gè)二十一世紀(jì)的優(yōu)美新生活天地。那么加上貨幣貶值的因素，未來漣水房價(jià)出現(xiàn)一定幅度的上漲的可能性比較大。這個(gè)定律是客觀的。未來漣水房價(jià)趨勢的問題，也是大家關(guān)注的。 但是從數(shù)據(jù)顯示，老百姓對城西板塊的期望最高。包括縣醫(yī)院、新時(shí)代購物中心、劇院、中小學(xué)等等。 區(qū)域內(nèi)集中了以縣政府為主，包括檢察院、公安局、國土局等等政府機(jī)構(gòu) ,以及眾多企業(yè)也集中在該區(qū)域。 整體看來漣水房地產(chǎn)市場可以大致劃分為三個(gè)板塊 ： 政務(wù)板塊 (開發(fā)區(qū)板 塊 ） 城東板塊、城西板塊。 (1)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售許可面積及成交情況 新批準(zhǔn)預(yù)售樓盤有錦繡前城、首府國際花苑、領(lǐng)秀花都、狀元府、金地尚 城、萬香國際 ， 新批商品房預(yù)售許可面積 ， 累計(jì) ， 同比下降 %； 1— 12月份實(shí)際銷售商品房面積達(dá) ，其中住 宅 ， 計(jì) 9022套，同比上升 %。 過去的一年，漣水發(fā)展步伐繼續(xù)加快，綜合實(shí)力明顯提高 ； 項(xiàng)目建設(shè)取得成效，工業(yè)經(jīng)濟(jì)后勁增強(qiáng) ； 城鄉(xiāng)面貌顯著變化，人居環(huán)境明顯改善 ； 高效農(nóng)業(yè)穩(wěn)步實(shí)施，農(nóng)業(yè)農(nóng)村全面發(fā)展 ； 社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，公共服務(wù)全面加強(qiáng) ； 民主法制和精神文明建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)，社會大局和諧穩(wěn)定。漣水因水而得名，古黃河、漣河、鹽河穿境而過，兼具自然和人文景觀的五島湖公園鑲嵌城區(qū)， “ 城在水中、水在城中”的特色非常鮮明。 主要負(fù)責(zé)人 類別 姓名 職務(wù) 專業(yè) 職稱 企業(yè)負(fù)責(zé)人 姚偉林 董事長 建設(shè)工程 工程負(fù)責(zé)人 徐洪順 工程經(jīng)理 建設(shè)工程 中級工程師 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 謝時(shí)康 會計(jì) 會計(jì) (企業(yè) ) 會計(jì)師 經(jīng)營負(fù)責(zé)人 付桂成 經(jīng)營經(jīng)理 建設(shè)工程 中級工程師 統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人 崔永峰 統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì)師 4 三、市場分析 漣水現(xiàn)狀 漣水縣地處淮安市東北部，縣域面積 1676平方公里，下轄 19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 3個(gè)園區(qū) ， 戶籍人口 110萬。公司法定代表人 ：姚 偉林。 設(shè)計(jì)理念： 和諧、生態(tài)、健康。 (2)基地分析 康源名都小區(qū)位于漣水縣南京路東側(cè)，紅日大道北側(cè)。 項(xiàng)目概況 (1)區(qū)位概況 漣水縣地處江蘇省北部，黃淮平原東部，淮河下游，縣城面積 1676平方 公里，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫， 土地肥沃 。 書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分 內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露、散布給他人。 1 康源名都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 融 資 計(jì) 劃 書 淮安康源置業(yè)有限公司 2 保密告知 本融資計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)歸淮安康源置業(yè)有限公司所有。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定 : ，請盡快將本計(jì)劃書完整退回。 用地性質(zhì)為居住用地。 隨著整個(gè)縣城中心北移，縣 醫(yī) 院新大樓落成，即將整體搬遷，淮安康源置 業(yè)有限公司決策者果斷拿 下了毗鄰新醫(yī)院的康源名都小區(qū)地塊。 (3)項(xiàng)目定位 目標(biāo)定位 ： 高起點(diǎn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)居住區(qū)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本工程的主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容如下 ： 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 其中 :多層住宅 平方米 高層住宅 平方米 商業(yè) 平方米 物管用房 平方米 社區(qū)用房 平方米 2 配電房 平方米 3 地下建筑面積 平方米 4 建筑物占地面積 平方米 5 容積率 6 建筑密度 % 7 綠地率 % 8 總戶數(shù) 戶 1333 9 總停車位 輛 1361 其中 :住宅 輛 1333 商業(yè) 輛 28 10 非機(jī)動車位 輛 3187 11 建設(shè)期 月 45 12 總投資 萬元 69031 13 總銷售收入 萬元 91846 14 投資利潤率 % 24 3 二、建設(shè)單位概況 建設(shè)單位 本項(xiàng)目建設(shè)單位 :淮安康源置業(yè)有限公司 企業(yè)簡況 淮安康源置業(yè)有限公司成立于 2021年，注冊資金 2021萬元，公司位于淮安市漣水縣漣城鎮(zhèn)安東北路西側(cè)，公司在冊職工總數(shù) 21 人，其中有職稱的專業(yè)人員 21人。 股東組成 淮安康源置業(yè)有限公司的股東成員及出資情況如下 ： 江蘇軍民 邨 商貿(mào)有限公司，出資 1200萬元 ； 孫 樂，出資 200萬元 ； 張成軍，出資 209萬元 ； 卜 磊，出資 209萬元 ； 姚偉林，出資 200萬元。漣水環(huán)境優(yōu)美、景色宜人。同時(shí)，漣水也是“全國生態(tài)旅游示范縣 ” 、“國家級生態(tài)家園富民工程示范縣”和 “ 江蘇省生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”。 12 月份漣水房地產(chǎn)投資額、成交面積較11 月份環(huán)比上升幅度較大。 本月漣水商品房竣工面積較大的樓盤有金輪陽光、國子家緣、國際文化商貿(mào)城， 1— 12月累計(jì) 竣工面積達(dá) ，同比上升 %。 御景園、清華苑等漣水營銷最為成熟的 房地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于該板塊屬于老城改造部分，區(qū)域內(nèi)集中了大量的生活配套。 城西板塊 — 房地產(chǎn)新興板塊 (本項(xiàng)目所在區(qū)域 ) 城西板塊屬于剛剛起步的房地產(chǎn)板塊，開發(fā)量較小。 漣水房價(jià)趨勢 關(guān)注房價(jià)的漣水人群很多，想買房的，炒房的，都會對房價(jià)很敏感。簡單的原理 ： 供應(yīng)大于需求，價(jià)格就會下跌，需求大于供給，那么價(jià)格自然會上漲。 未來樓市政策變化也是影響房價(jià)的一個(gè)重要力量，從目前我們觀測到的情況來看，政策面主要的目的是穩(wěn)定房價(jià)，意味著不希望房價(jià)