【正文】 面積（㎡）層數(shù)租金（元/㎡（2）中都大廈中都廣場(chǎng)占地30060㎡、總建筑面積達(dá)11萬(wàn)㎡,是集大型精品購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、智能化寫字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，由中都集團(tuán)旗下杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司全面開(kāi)發(fā)。弱風(fēng)系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：大樓地下停車場(chǎng)、一層出入口、電梯廳等公共部分配有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。功能布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個(gè)停車位（暫時(shí)為人防隱蔽所）。同時(shí)從臨平規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)臨平將以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，成為杭州三大副城之一。（3）本地寫字樓需求主要以服務(wù)型公司為主從中都、華都等寫字樓來(lái)看，租賃此類寫字樓的公司基本上以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、財(cái)務(wù)公司、中介公司、招標(biāo)公司、貿(mào)易公司、廣告咨詢公司等服務(wù)型公司為主。、臨平寫字樓專項(xiàng)研究、寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)（1）寫字樓開(kāi)發(fā)量較少與大多數(shù)市級(jí)縣城一樣，早期臨平的寫字樓主要以集體開(kāi)發(fā)的辦公大樓為主，如一些沿著市中心主干道的如華都大廈等辦公大樓。（2）量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)從臨平市場(chǎng)走訪和資料查找，目前臨平KTV僅出現(xiàn)在賓館和夜總會(huì)內(nèi)的小型KTV，而適合于大眾娛樂(lè)的量販KTV尚未出現(xiàn)一家，量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。造成此類現(xiàn)象的主要原因在于：一是整體中檔消費(fèi)階層有限；二是杭州市區(qū)的巨大吸引力，將本地中高檔消費(fèi)幾乎全部吸收；三是本身提供的此類專項(xiàng)的商業(yè)設(shè)施較少。、餐飲業(yè)在項(xiàng)目的發(fā)展前景從目前市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目可引入1～2家大型品牌餐飲，以吸收和聚集目前臨平零散的中高檔餐飲消費(fèi)；從項(xiàng)目來(lái)看，由于有沃爾瑪超市人流的依托，除大型餐飲外，可在精致的低檔餐飲消費(fèi)上做一定的市場(chǎng)開(kāi)拓；項(xiàng)目位于臨平兩大商圈四側(cè)的中間地帶，處于四岔路口，交通便捷，交通可達(dá)性較強(qiáng)；、餐飲的人流集中點(diǎn)分析根據(jù)臨平餐飲市場(chǎng)初步判斷，項(xiàng)目餐飲未來(lái)的人流主要分為兩部分，一部分為沃爾瑪超市購(gòu)物的部分客群，主要以中低檔美食、小吃等為主；另一部分主要以臨平市區(qū)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)、周邊許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶需求為主。（4）多數(shù)餐飲依附于臨街商鋪從臨平餐飲店來(lái)看，多數(shù)酒店、酒樓、連鎖店等餐飲店依附于臨街商鋪，規(guī)模較小。、餐飲市場(chǎng)特征（1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城，多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功能，發(fā)展較快，如雨后春筍般出現(xiàn)在市區(qū)重要干道上。位置：北大街入口 面積：2000㎡（共一層，位于二樓） 年銷售總額：2513萬(wàn)元商品種類：手機(jī)/手機(jī)配件/家庭影院/油煙機(jī)/電飯煲/微波爐/復(fù)讀機(jī)/辦公用品/電腦/電腦耗材/數(shù)碼/碟機(jī)/冰箱/洗衣機(jī)/燃?xì)庠?彩電/音響/電風(fēng)扇/浴霸分析：臨平的電器零售狀況不佳，據(jù)調(diào)查，臨平居民購(gòu)買大件家電多到杭州城區(qū)購(gòu)買，質(zhì)量有保證并且價(jià)格相對(duì)較低，而且距離很近，交通又方便。余杭及杭州市區(qū)免費(fèi)送貨上門并免費(fèi)安裝。l 余杭新大地廣場(chǎng)小商品市場(chǎng)余杭新大地廣場(chǎng)小商品市場(chǎng)位于九曲營(yíng)商業(yè)步行街內(nèi)街兩側(cè)建筑體內(nèi)，共兩層，樓上為住宅。據(jù)管理人員透露：經(jīng)緯宜居目前租鋪只簽約至2005年底，2006年商城可能易主，具體用途未定。l 經(jīng)緯宜居、世貿(mào)布藝城經(jīng)緯宜居和世茂布藝城在一棟建筑體內(nèi)，世茂布藝城位于一層，經(jīng)營(yíng)布藝、窗簾、布料等，經(jīng)緯宜居位于二層、三層，經(jīng)營(yíng)家居、辦公類家具用品。l 臨平、杭州市區(qū)均可免費(fèi)送貨上門并安裝，由商場(chǎng)配送；店主需向物業(yè)繳付一定配送費(fèi)用，約每車次13元。部分專業(yè)市場(chǎng)分布圖資料來(lái)源：《杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004－2010）》l 江南家居（1）基本概況開(kāi)業(yè)于2004年12月，投資規(guī)模8000萬(wàn)元，占地106畝；共四層，其中3層已對(duì)外營(yíng)業(yè)；4層在裝修中，定于2005年6月底開(kāi)業(yè)。天，經(jīng)營(yíng)面積120㎡之間。天。天，其中單層主力面積為3570㎡之間。主力面積：九曲營(yíng)步行街主力面積30120㎡為主，新大地小商品市場(chǎng)主力面積1025㎡。區(qū)域：北大街路口至保健路路口。主力面積：?jiǎn)伍g店鋪商家面積3060㎡為主，雙間店鋪商家面積60120㎡為主。、臨平中心商業(yè)圈租金水平l 北大街總體上從西大街路口至九曲營(yíng)路口呈逐漸升高的趨勢(shì)，而在中都廣場(chǎng)、利群購(gòu)物中心、大紅鷹超市等人流集中區(qū)域周邊商鋪相對(duì)租金亦比較高。臨平商業(yè)一直以自我發(fā)展為主，從中心城區(qū)的商業(yè)改造逐漸走向外城商業(yè)拓展的過(guò)程，形成了以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)為主，城南為新型特色商業(yè)為為主的發(fā)展格局。本項(xiàng)目地處世紀(jì)商圈核心位置。三層面積同樣10966㎡，全部面積都為沃爾瑪租用。設(shè)地下、地上一層及室外停車位，共計(jì)294個(gè)。土地形狀基本規(guī)則，土地平整，無(wú)水系、無(wú)起伏。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū)目 錄一、項(xiàng)目概況 3地理位置 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3土地描述 3二、產(chǎn)品描述 4三、市場(chǎng)介紹 5市場(chǎng)簡(jiǎn)述 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)小結(jié) 6租賃市場(chǎng) 臨平中心商業(yè)圈租金水平 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 1臨平餐飲市場(chǎng)分析 1休閑娛樂(lè)業(yè)專項(xiàng)調(diào)查分析 臨平寫字樓專項(xiàng)研究 2地塊周邊租金水平 24銷售市場(chǎng) 25商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積） 26商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì) 26四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷計(jì)劃 27項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn) 27招商、銷售與施工節(jié)點(diǎn)關(guān)系 2前期招商階段 2正式招商階段 2后期招商及開(kāi)業(yè)籌備階段 2銷售進(jìn)度節(jié)奏控制 29項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃流程圖 30五、項(xiàng)目成本預(yù)算 31相關(guān)面積表 31成本計(jì)算表 31六、項(xiàng)目收益評(píng)估 33價(jià)格建議及銷售、租賃總額 3租賃價(jià)格及年租金 3銷售價(jià)格及總額 3實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析 34相關(guān)銷售稅金 34資金平衡點(diǎn)分析 35投資回報(bào)率分析 35一層銷售現(xiàn)金流量表 37總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 38一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路?；A(chǔ)數(shù)據(jù)l 總占地：（15199㎡）l 容積率：≦l 建筑覆蓋率：≦75%l 綠化率：≧15％l 限高：35米土地描述土地拆遷已完成。地下室6447㎡。二層面積10966㎡，其中沃爾瑪7264㎡，商場(chǎng)3703㎡。目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營(yíng)路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)（“世紀(jì)商圈”），而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。規(guī)劃中臨平以老城區(qū)為中心，南苑商貿(mào)城和余杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為發(fā)展兩翼，加快南部居住娛樂(lè)區(qū)、中部商業(yè)貿(mào)易區(qū)、北部工業(yè)科技區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。天，根據(jù)店鋪面積變化，租金單價(jià)不同，在一般情況下，單鋪面積越小，租金單價(jià)越高。九曲營(yíng)步行街全長(zhǎng)約400米左右。天區(qū)間。天；㎡購(gòu)物中心：，20％的扣點(diǎn)、2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)購(gòu)物中心的單位面積營(yíng)業(yè)額（根據(jù)年總營(yíng)業(yè)額與總營(yíng)業(yè)面積的比值計(jì)算），可計(jì)算租金水平相當(dāng)于9元/㎡出口外：約30元/㎡、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查臨平地區(qū)現(xiàn)已形成以江南家居商貿(mào)基地等為龍頭的專業(yè)市場(chǎng)，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，大多數(shù)項(xiàng)目的建設(shè)及配套設(shè)施還并不完善，檔次有待提升。l 江南家居廣告布置范圍較廣，基本覆蓋整個(gè)臨平（余杭）地區(qū)，并輻射周邊，如桐鄉(xiāng)、海寧的部分市鎮(zhèn)。江南家居內(nèi)銷售人員反映，平時(shí)基本無(wú)顧客，周末的銷售情況稍好。經(jīng)緯宜居位于臨平城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場(chǎng)內(nèi)客流很少，店鋪多不景氣，部分鋪位已經(jīng)撤場(chǎng)。商貿(mào)基地規(guī)劃共分三期，江南家居城、五金機(jī)電城為一期