【正文】 7. 工程保險(xiǎn)費(fèi) (3. % ) 200 (1～ 8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 9. 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 11. 開(kāi)發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計(jì)為總投資估算值 表 323漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算 : 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF=++=（ 萬(wàn)元） 表 323開(kāi)發(fā)期貸款利息的計(jì)算： 第一年固定資產(chǎn)投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第一年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第二年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第三年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6% =（ 萬(wàn)元 ） 開(kāi)發(fā)期貸款利息 =++=（萬(wàn)元） （二）住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售期成本估算 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售期成本包括銷(xiāo)售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開(kāi)發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （ 四 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加估算 在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算時(shí) ， 主要使用土地增值稅和銷(xiāo)售稅金及附加的估算 。 （ 現(xiàn)大多取 %） （ 五 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算 利潤(rùn)總額 =銷(xiāo)售收入 總成本 土地增值稅 銷(xiāo)售稅金及附加 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 二 ） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是 ， 項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下 ，到項(xiàng)目壽命終了時(shí) ， 所有投資可以被完全收回 。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損 。項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。 出租時(shí) ， 計(jì)算成本收益率顯得非常必要 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 3年 ， 建造期為 2年 ， 地價(jià)于開(kāi)始時(shí)一次投入 ，建造成本 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為 4500平方米。銀行同意提供的貸款利率為 15%的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 18個(gè)月，建造期為 12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為 。 [解 ] 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825(平方米 ) （ 2） 項(xiàng)目每年凈租金收入： 3825 450＝ (萬(wàn)元 ) （ 3）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 ＝ =(萬(wàn)元 ) %)(%1)(??????? 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 425萬(wàn)元 （ 2） 建造成本； 4500 1000＝ 450(萬(wàn)元 ) （ 3） 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價(jià) 、 機(jī)電 、 監(jiān)理工程師等費(fèi)用 )： 450 %＝ (萬(wàn)元 ) （ 4） 其他費(fèi)用： 60萬(wàn)元 （ 5）管理費(fèi)： (425+450++60) %＝ (萬(wàn)元 ) （ 6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ① 土地費(fèi)用利息： 425 [(1+17%/4) 41]＝ (萬(wàn)元 ) ② 建造費(fèi)用 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 管理費(fèi)用利息： (450++60+) [(1+17%／ 4) 41]＝ (萬(wàn)元 ) ③ 融資費(fèi)用： (+) 10%＝ (萬(wàn)元 ) ④ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)： ++＝ (萬(wàn)元 ) （ 7） 市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)： 20%=（ 萬(wàn)元 ） （ 8） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)： 425+450++60+++=（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： =（ 萬(wàn)元 ） 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為： 100%=% [例 313]某投資者以 10000元／平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為 27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng) ， 該投資者在購(gòu)買(mǎi)該寫(xiě)字樓的過(guò)程中 ， 又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 4%的契稅 、 %的手續(xù)費(fèi) 、 %的律師費(fèi)用和 %的其他費(fèi)用 。 假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi) ， 其月租金水平始終保持 160元／平方米 ， 前三年的出租率分別為 65%、 75%和 85%， 從第四年開(kāi)始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率 。 如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初 ， 每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末 ， 整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為 48年 ， 投資者的目標(biāo)收益率為 14%。 如果在 48年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為 1%， 問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率 （ 這時(shí)的內(nèi)部收益率為表面收益率 ） 是多少 ? [解 ] 寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)總價(jià)： 27000 10000＝ 27000(萬(wàn)元 ) 寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的稅費(fèi)： 27000 (4%+%+%+%)＝ 1431(萬(wàn)元 ) 投資者投入的股本金： 27000 30%+1431＝ 9531(萬(wàn)元 ) 抵押貸款金額： 27000 70%＝ 18900(萬(wàn)元 ) 抵押貸款年還本付息額： A＝ P i/[1－ (1+i)n]＝ 18900 %/[1－ (1+%)15]＝ (萬(wàn)元 ) 寫(xiě)字樓第一年的凈經(jīng)營(yíng)收入： 27000 160 12 65% (1－ 28%)＝ (萬(wàn)元 ) 寫(xiě)字樓第二年的凈經(jīng)營(yíng)收入： 27000 160 12 75% (1－ 28%)＝ (萬(wàn)元 ) 寫(xiě)字樓第三年的凈經(jīng)營(yíng)收入： 27000 160 12 85% (1－ 28%)＝ (萬(wàn)元 ) 寫(xiě)字樓第四年及以后的年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27000 160 12 95% (1－ 28%)＝ (萬(wàn)元 ) 本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表： 年末 0 1 2 3 415 1648 股本金投入 凈經(jīng)營(yíng)收入 抵押貸款還本付息 自有資金凈現(xiàn)金流量 1 該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：因?yàn)?ic＝ 14%， 故： FNPV＝ +／ (1+14%)+／ (1+14%)2+／ (1+14%)3 +／ 14% [1(1+14%)12] (1+14%)3+／14% [1(1+14%)33] (1+14%)15＝ (萬(wàn)元 ) 1 求該投資項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1） 因?yàn)?i1=14%時(shí) ， NPV1＝ (萬(wàn)元 ) （ 2） 設(shè) i2＝ 15%， 則： NPV2=(萬(wàn)元 ) （ 3） FIRR＝ 14%+1% ／ (+) ＝ % 因?yàn)?FNPV＝ ＞ 0， FIRR＝ %＞ 14%， 故該項(xiàng)目可行。 [例 314] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下，問(wèn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期分別為多少？ 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入 CI 4136 32186 84749 82276 23689 4852 4852 40589 現(xiàn)金流出 CO 19133 33378 43098 48309 13914 5400 2421 2421 14119 凈現(xiàn)金流量 CICO 19133 29242 10912 36440 68362 18289 2431 2431 26470 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 19133 45242 53941 28004 15442 25819 27051 28151 38841 [解 ] 因?yàn)? 以 ic =12%代入上式，得 NPV=38841≥0 ， 故取大于 12%的“率”代入上式，可取 13%代入，得 NPV=， 以后進(jìn)行跳躍式取“率”，最終算得 i1 =31%時(shí)，NPV1 =； i2 =32%時(shí)， NPV2 =。 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ?211211 NPVNPViiNPViF IRR???? 1544 22800 42800 414 ??????? ）（投資回收期四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表 （ 一 ） 基本報(bào)表介紹 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常用的基本報(bào)表，如現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表 。 房地產(chǎn)投資決策方法分為哪二大類(lèi) ？ 房地產(chǎn)投資決策中的定量分析方法有哪幾種 ？ 掌握各種定量分析方法的計(jì)算 。 1 簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資組成的內(nèi)容 ， 并完成表 323的數(shù)據(jù)驗(yàn)算 （ 在書(shū)上完成 ） 。 年份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 3000 2023 1500 500 100 演講完畢，謝謝觀看！