【正文】 即期收入； ? 第四，在美國(guó) REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。 ? 另外，從 REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道籌集資金，不僅要考慮是否可能，而且還要考慮所付代價(jià)，即資金成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點(diǎn)： ?權(quán)益資金成本主要由投資者的預(yù)期投資報(bào)酬和資金籌集費(fèi)用構(gòu)成； ?除優(yōu)先股外，投資報(bào)酬非事先約定，故權(quán)益成本計(jì)算有很大的不確定性。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 實(shí)際上是將長(zhǎng)期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 優(yōu)先股股利為稅后支付，其風(fēng)險(xiǎn)大于債券，故通常優(yōu)先股的資金成本要高于債券。從理論上分析，普通股的成本是普通股股東在一定的風(fēng)險(xiǎn)條件下所要求的最低投資報(bào)酬。 零成長(zhǎng)股票 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?綜合資金成本計(jì)算 ?各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。 ???njjjKWK1第 j種資金的占總資金的比重 第 j種資金的成本 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?綜合資金成本計(jì)算 ?各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。 ?確定權(quán)數(shù)（資金結(jié)構(gòu)）有不同的計(jì)算方法：可以按資金的帳面價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)，也可以按資金的市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)。 ?邊際資本是加權(quán)平均資金成本的一種形式，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。如：將邊際資金成本作為貼現(xiàn)率，計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；拿邊際資金成本與項(xiàng)目的內(nèi)部收益率進(jìn)行比較。比如，普通股收益可能會(huì)發(fā)生大幅度變動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。 財(cái)務(wù)杠桿作用的程度，用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。 稅息前利潤(rùn)的變動(dòng)率每股收益的變動(dòng)率?DFL 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?期望自有資金利潤(rùn)率 ?標(biāo)準(zhǔn)離差 ?變異系數(shù) ? ?借入資金利息率期望全部資金利潤(rùn)率自有資金借入資金期望全部資金利潤(rùn)率期望自有資金利潤(rùn)率?? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 （籌資）結(jié)構(gòu) ? 融資方案風(fēng)險(xiǎn)分析 – 資金來源可靠性分析 ? 分析資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠 ? 應(yīng)力求使籌措的資金投入時(shí)序與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配 – 融資結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金與債務(wù)資金的比例 —— 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，合理確定比例 ? 股本結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例 ? 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)各債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式，附加條件，以及利率、匯率、還款方式，合理確定 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 – 融資成本分析 ? 債務(wù)資金融資成本分析 ? 資本金融資成本分析 – 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、 利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制 ? 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制原則 – 主要有： 1）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)觀念，正視風(fēng)險(xiǎn)存在 2）科學(xué)分析預(yù)測(cè)，把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 3）統(tǒng)籌兼顧，預(yù)防為主 4）合理組合，分散風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制方法 – 主要有： 1）合理編制資金籌資方案，科學(xué)選擇資金籌資渠道 2）加強(qiáng)債務(wù)管理，保持資金收支平衡 3）合理選擇外匯工具，避免匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 4）采取多種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素 ? 項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案 – 主要有： 1）風(fēng)險(xiǎn)控制 2）風(fēng)險(xiǎn)分散 3）非保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 4）風(fēng)險(xiǎn)保留與承擔(dān) 房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。 ? 美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn) ,便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn) ,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營(yíng)權(quán) ,也不承擔(dān)無限責(zé)任。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs） 最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。 ? 從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融工具。 優(yōu)勢(shì) ? REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 ? 與“三升”相對(duì)應(yīng)的則是我國(guó)“三降”的現(xiàn)狀 :一為我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口下降，今年可能還會(huì)負(fù)增長(zhǎng)；二為工業(yè)增加值下降；三指固定資產(chǎn)投資保值穩(wěn)定增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)投資下降。 ? 工業(yè)地產(chǎn)將成投資重點(diǎn) 。 演講完畢，謝謝觀看！