【正文】 委托上海博城建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，準(zhǔn)備啟動開發(fā)。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 平方米 ， 住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 45%左右。 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 （ 1）項目的建設(shè)，符合包頭市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是包頭市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市 面貌的需要。 （ 2）項目的建設(shè)，有利于完善九原區(qū)周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。 （ 3）項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進(jìn)包頭市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。 項目擬建地點(diǎn) 包頭市 “大成 項目規(guī)模及預(yù)期目標(biāo) 本建設(shè)項目的 總建筑面積 ㎡ ， 其中地上 ㎡，地下 ㎡ ， 為 24 層 ~26 層 的 高層建筑。 其中總建筑面積 ㎡ 。 從目前市場開拓情況看，市場前景良好。本項目的開發(fā)將 為其提 供一個 居住休閑，環(huán)境優(yōu)雅的理想棲息之地，并為小區(qū)配置各類的周邊配套設(shè)施。本建設(shè)項目符合包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與新區(qū)發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展，可滿足在九原區(qū)、昆區(qū)、東河區(qū)的 公務(wù)員、國企高管、金融界主管及社會高收入階層 的 住房 及 置 業(yè)需求。包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場 需求 較大 ， 從而為 項目提供 了 有利的銷售渠道。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 4 表 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 序號 名稱 單位 數(shù)值 一 技術(shù)指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 地上建筑面積 其中：高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 會所及配套設(shè)施 高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)用房 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 4000 10000 4 地下面積 ㎡ 5 總戶數(shù) 戶 1093 6 綠化率 % 45% 7 容積率 8 建筑密度 % 二 財務(wù)數(shù)據(jù) 1 建造投資 萬元 2 銷售收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 所得稅 萬元 5 稅后利潤 萬元 三 財務(wù)評價指標(biāo) 1 凈現(xiàn)值 萬元 2 內(nèi)部 收益率 % 3 全部資金靜態(tài)回收期 年 4 全部資金動態(tài)回收期 年 5 項目投資利潤率 % 6 盈虧平衡點(diǎn) % 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 5 問題與建議 （ 1）項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán) ，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 （ 2）根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 （ 4）充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推 廣，保證銷售資金回款。從 2021年來看，這是戲劇性的一年。全國商品房交易市場開始萎縮，房地產(chǎn)交易量日漸減少，固定資產(chǎn)投資額也快速降低，國際房地產(chǎn)熱心擁護(hù)者也紛紛撤離，房價有所下降。深圳、北京、上海一些地區(qū)，房價一度比 2021 年最高點(diǎn)下跌了 30%以上。 2021 年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策有所下調(diào)，適當(dāng)寬松，這就加快了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，然而，面臨 2021 年的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，開發(fā)商更加大了對房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)的投入，這也是大量持有自由資金的商人、平民的目光轉(zhuǎn)向了投機(jī)性房地產(chǎn)，致使房價上漲，產(chǎn)生了泡沫。為此，年末，國家又采取了緊縮性房地產(chǎn)政策，抑制了一二線城市的房價，但是對于開發(fā)商及投資者一直沒有采取行動。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， “國十一條 ”的相關(guān)措施提出 ， 綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓面積。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 申報住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%； 加強(qiáng)了房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地 價的 70%，競買保證金內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 7 不得低于出讓最低價的 20%。這一系列措施的實(shí)施，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的供應(yīng)量有所增加，也進(jìn)一步抑制了囤地炒地的不良行為，一定程度上抑制了房價的上漲，進(jìn)一步穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。而 2021 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價回歸到一個合理水平。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟(jì)支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短期就能見到顯著成效。 自 2021 年以來，我國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了一個密集調(diào)控期，調(diào)控政策頻出，至 2021 年年末達(dá)到高潮， “新國十條 ”的出臺終于遏制了房價的不斷攀升，開始理性回歸。 2021 年是一個 “試探之年 ”， “土地財政 ”因房地產(chǎn)市場的冷淡降幅嚴(yán)重，土地內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 8 溢價率和成交率雙降，各地方政府被巨大的財政壓力倒逼，開始不斷試探政府調(diào)控底線。提升公積金貸款額度，降 低公積金貸款首付，降低公積金貸款門檻，外地公積金互貸等方式全線放開，以求促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。 2021 年 11 月 8 日，中共十八大中也未明確提出對房地產(chǎn)市場的再次調(diào)控，甚至未提及房地產(chǎn)市場， 2021 年， “保增長 ”將成為經(jīng)濟(jì)的主要目標(biāo)。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價上行概率較大；三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會很理想。 圖 包頭各區(qū)分布圖 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 9 包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng) 濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且該地的地理位置優(yōu)越，位于呼包鄂中心，往來交通便利。 包頭市 GDP 總量 800 億元，按可比價格計算， 2021 年比上年增長 24%，為近九年以來增長速度最快的一年，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 32 億元，增長 3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 444 億元，增長 29%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 324 億元，增長 20%。包頭人均 GDP 指數(shù)已經(jīng)逼近 4000 美元大關(guān)。 2021 年是包頭房地產(chǎn)市場供應(yīng)高峰期，主要受 2021 年至 2021 年房地產(chǎn)市場一路走高，開發(fā)商集中拿地，在 2021 年集中釋放造成，同時也造成了 2021 年近 4 萬套的高庫存， 2021 年調(diào)控開始后，各開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地， 2021 年釋放的可售房源有所降低，供應(yīng)量低于成交量，開始小部分消化前期庫存。 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 10 圖 各區(qū)域商品房供求情況 圖 2021 年各區(qū)域剩余貨量 下圖 25 為包頭市近四年來的房價走勢， 圖 20212021 年包頭房價走勢 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 11 由上圖看出，近四年來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)有下滑 的趨勢，但包頭市的房價走勢基本呈增長趨勢，波動較小，供需也相對持平。 總的來說目前包頭市房地產(chǎn)市場狀況可以概括為以下幾點(diǎn)： 1. 房地產(chǎn)發(fā)展 較為 穩(wěn)定，市場供應(yīng)充足。 3. 包頭 土地儲備 量較為 充裕，大部以商住為主。 5. 由于供應(yīng)充裕價值土地儲備豐富，價格報復(fù)性上揚(yáng)的可能性很小。 而對于區(qū)域市場有如下特點(diǎn)： ，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； ，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮； ，短期內(nèi)市場價格穩(wěn)定上漲的趨勢不會改變； ，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化工程的實(shí)施等多種因素的促進(jìn)，包頭市房地產(chǎn)市場成為越來越多區(qū)內(nèi)外資本投資的熱土。調(diào)查的主要范圍為昆都侖區(qū)、青山區(qū)、九原區(qū)和東河區(qū)。再對上述問卷進(jìn)行分析研究 ，得出相關(guān)結(jié)論，并為下面的市場分析、制定營銷策略等打下基礎(chǔ)。 通過對調(diào)查問卷的整合分析，我們得到以下有效信息： 首先調(diào)查了居民現(xiàn)在的居住情況， 經(jīng)過對調(diào)查問卷系統(tǒng)的整理和分析，結(jié)果顯示接受調(diào)查居民 的 現(xiàn)居情況 為： 有 34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大約 26%的居民在租房、 20%的居民自購住房一套， 9%的比例擁有自購住房兩套，此外還有 11%的比例是其他 情況。 由此可得出結(jié)論，目前居民還是存在很大的住房需求的，對 未 來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很大的推動作用。其中所占比例最大的有 41%計劃在一年到兩年內(nèi)買房， 26%的居民計劃三年購房， 18%的居民計劃兩到三年才購房，而一年內(nèi)購房的比例只有 15%.由此可看出， 雖然我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了下滑的狀況，但是包頭市依靠其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ用竦纳钏嚼^續(xù)穩(wěn)步提 高，所以包頭市房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊相對較小。 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 13 受訪者購房計劃時間5%10%18%26%41%半年內(nèi)一年內(nèi)一到兩年兩到三年三年以后 住宅類型的分析。由此可得出，在未來開發(fā)房地產(chǎn)，可以把 多層（ 7 層）有電梯類型住宅、小高層（ 712 層）的建筑比例加大，較為受客戶歡迎。 受訪者打算購買的住宅類型14%24%11%10%13%10%18%多層（7層以下）無電梯多層（7層）有電梯小高層（7~12層）高層（12層以上）花園洋房別墅其他 4. 購房戶型的調(diào)查，結(jié)果顯示，目前包頭市民的住房需求主要以經(jīng)濟(jì)型的戶型為主。主要因?yàn)榘^現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)主要是 以簡單為 主，一般為三口之家，所以小戶型相對 受到歡迎的幾率較大。隨著包頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也已經(jīng)有不少數(shù)量的市民擁有較多的閑置資金可以用來購置房源。再加上把資金投入到固定資產(chǎn)上，在當(dāng)今社會也是一種時尚的趨勢和一種心 理 的保障。 受訪者打算選購的戶型5%36%15%16%14%14%一室一廳二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)(三室二廳二衛(wèi)四室以上 對包頭市民購房面積的需求進(jìn)行調(diào)查。 表 包頭市居民對于購房面積的需求 面積 小于 90 m2 90120 m2 120150 m2 150180 m2 大于 180 m2 比例 % % 25% % 對于包頭市民對于商品房價格的接受范圍進(jìn)行調(diào)查。 對項目的整體性進(jìn)行調(diào)查。另外 ，戶型設(shè)計和物業(yè)管理比例也很大。從總體來觀察，包頭市居民的購房觀念越來越理性，越來越貼近生活。交通狀況之所以受購房者的關(guān)注是因?yàn)楹玫慕煌ǜ芊奖憔用竦奈镔|(zhì)和文化生活，能夠節(jié)省時間。而且 物業(yè)管理服務(wù)的受歡迎程度，也說明物業(yè)管理的優(yōu)劣也是另一個決定家 居生活質(zhì)量的重要因素。商場超市和肉菜市場是居民日常生活當(dāng)中必不可少的配套設(shè)施，可以方便居民的日常生活，節(jié)約時間 ； 而娛樂場所，說明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活 ； 停車位的重視，也充分說明居民的收入水平在不斷的提高 ； 住房消費(fèi)者對學(xué)校的選擇是因?yàn)閷W(xué)校附近的文化氣息較好，同時還可以方便子女的學(xué)習(xí)，能夠更好的照料子女。開發(fā)商要把握住這次機(jī)遇，開發(fā)適合消費(fèi)者需求的樓盤，從而創(chuàng)造最大的開發(fā)價值和利潤。農(nóng)牧民人均純收入 11421 元，同比增長 %，居自治區(qū)十二盟市之首，高出全區(qū)平均水平 3810 元，高出 鄂爾多斯 市 5 元，高出呼和浩特市 60 元 。 2021 年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)支出為 1665 元，比 2021 年增加了 1286 元，增長了 倍； 2021 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米，比 2021 年增加了 平方米，增長了 倍。 表 ： 19992021 年包 頭市城鎮(zhèn)居民家庭居住情況 年份 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 （平方米） 城鎮(zhèn)居民人均居住支出 （元） 1999 269 2021 379 2021 488 2021 714 內(nèi)蒙古科技大學(xué)畢業(yè)論文 17 2021 764 2021 811 2021 879 2021 1013 2021 1164 2021 1300 2021 1665 由表 212 可看出，自 1999 年至 2021 年，包頭市 城鎮(zhèn)居民人均居住支出一直在不斷增加，而人均居住面積也呈增長態(tài)勢。由此可反映出，包頭市房地產(chǎn)區(qū)域市場表現(xiàn)良好，仍會有住房需求。同時，可以看出在戶型選擇上，兩室和三室是大多數(shù)市民的首選，而四室及四室以上的戶型需求，也較以往呈增長之勢。 包頭市民對商品房的剛性需求很大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的需要更進(jìn)一步拉動了居民購置高品質(zhì)商品房。