【正文】 原始值 +10% 地價 （ 202300美元 ） + 利率 （ 15%） + 建造成本 （ 200美元 /平方米 ） + 租金 （ /平方米 ） + 建筑面積 （ 2023平方米 ） + 專業(yè)人員費用 （ %） + 投資收益率 （ 7%） + 租售代理費 （ 15%） + 廣告宣傳費 （ 5250美元 ） + 土地購置附加費 （ ） % + 租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析（ %） 租金 （美 元 / ㎡ ） 建造成本 （ 美元 /㎡ ） 三、風險分析（概率分析） （ 一 ） 關于風險的定義 風險 是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結果的綜合效應。假設這個事件的不確定資料如表 39所示、其風險計算過程如表 310所示，計算結果表明，這項投資的風險值為 。 政治環(huán)境風險 經(jīng)濟體制改革風險 產(chǎn)業(yè)政策風險 房地產(chǎn)制度變革風險 金融政策變化風險 環(huán)保政策變化風險 法律風險 城市規(guī)劃風險 容積率變化風險 建筑覆蓋率變化風險 用途的相容性風險 近鄰地區(qū)發(fā)展風險 類似地區(qū)發(fā)展風險 購買力風險 住戶規(guī)模變化風險 單元住宅面積變化風險 建筑材料改變和更新的風險 建筑施工技術和工藝革新風險 建筑設計變動或計算失誤風險 設備故障 、 損壞或施工事故風險 建筑生產(chǎn)力因素短缺風險 信息風險 火災風險 風暴風險 洪水風險 地震風險 氣溫風險 國家風險 國際政治風險 國際投資環(huán)境風險 貨幣匯率變化風險 國際貨幣利率變化風險 國際經(jīng)營風險 地價風險 融資風險 國民經(jīng)濟狀況變動風險 通貨膨脹風險 利率變化風險 資金變現(xiàn)風險 開發(fā)費用變化風險 稅率變動風險 房 地 產(chǎn) 投 資 風 險 國際風險 自然風險 技術風險 經(jīng)濟風險 社會風險 政策風險 區(qū)域發(fā)展風險 公共干預風險 住客干預風險 治安風險 市場供求風險 財務風險 圖 37 房地產(chǎn)投資風險分類圖 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 一 、 可行性研究概述 （ 一 ） 可行性研究的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 是對擬開發(fā)的項目進行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運用科學的技術評價方法 ， 得出一系列評價指標值 ， 以最終確定該項目是否可行的綜合研究 。 （二）可行性研究的作用 作為項目投資決策的依據(jù) 凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 不能列入計劃 ， 不能批準設計任務書 ， 不能進行設計 。 在我國項目建議一般采用項目建議書的形式 。 住宅類型 、 擬建規(guī)模和建設地點的初步設想 。 投資估算和資金籌措設想 。 經(jīng)濟效益初步估計 。 30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的 ～ %。 （二）初步可行性研究 分析投資機會研究的結論； 對一些中小型投資項目 ， 或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目 ，往往就越過初步可行性研究階段 ， 直接進入詳細可行性研究階段 。 20%，所需費用約占總投資的 %～ %，所需的時間為 2個月左右。 該階段對建設投資估算的精度在177。所需時間為 2～ 3個月。 四、可行性研究的基本內(nèi)容 一是項目的必要性； 二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的可能性； 三是項目的技術、經(jīng)濟分析。 目錄 正文 通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評價基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。 （二）可行性研究報告正文的寫作要點 項目總說明 項目概況 投資環(huán)境研究 市場研究 項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 規(guī)劃方案及建設條件 建設方式及進度安排 投資估算及資金籌措 包括土地費用 、 前期工程費用 （ 含專業(yè)費用 ） 、 房屋開發(fā)費用 、 開發(fā)間接費 、 管理費 、 銷售費用 、 財務費用和不可預見費 。 1 不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析（概率分析）。 根據(jù)項目綜合評價，提出項目可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的項目，應指出存在的問題及改進建議。 （三）可行性研究報告的校讀與編輯 撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿 。 （ 三 ） 相關因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產(chǎn)市場研究的基本方法 （ 一 ） 市場數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運用數(shù)理統(tǒng)計方法進行分析 回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 總成本一般由開發(fā)總成本和銷售期成本所組成 。 （一）住宅開發(fā)項目總投資（或開發(fā)總成本）估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價）和流動資金（即流動資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構成。 （ 9） 預備費 預備費是指投資估算時用以處理 實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用 ， 包括基本預備費和漲價預備費兩大部分 。 用公式表示為： 基本預備費＝ [(工程費 +工程建設其他費 )即 （ 1） ~（ 8） 項 ] 基本預備費率 ②漲價預備費又稱為價差預備費，是 指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設期間由于價格等變化引起工程價格變化的預測預留費用 。 [解 ] 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： It＝ 10000 40%=4000（ 萬元 ） 第一年漲價預備費 PFl=I1[(1+f)11]＝ 4000 [(1+3%)11]=120（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2＝ 10000 35%＝ 3500（ 萬元 ） 第二年漲價預備費 PF2=I2[(1+f)21]＝ 3500 [(1+3%)21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3＝ 10000 25%＝ 2500（ 萬元 ） 第三年漲價預備費 PF3=I3[(1+f)31]＝ 2500 [(1+3%)31]=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設期漲價預備費： PF=120++=（ 萬元） （ 10） 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 =（ 工程費 +工程建設其他費 +預備費 ） 投資方向調(diào)節(jié)稅稅率 目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為 0%。 2）年利率 [例 38] 某住宅小區(qū)，建設期為 3年，在 3年建設期中，第一年貸款額為 300萬元，第二年貸款額為 600萬元，第三年貸款額為 400萬元，貸款年利率為 6%。 解：第一年建設期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 6%=9（ 萬元 ） 第二年建設期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬元 ） 第三年建設期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設期貸款利息 =9++=（萬元） [例 39] 上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積 12500平方米，有 5幢小高層組成，總建筑面積 35000平方米，其中，住宅建筑面積 33500平方米，公建建筑面積 1500平方米，容積率 ，綠化率 40%，居住總戶數(shù) 310戶。該項目的實施計劃進行為：第一年完成項目全部投資的 40%，第二年完成項目全部投資的 30%，第三年完成項目全部投資的 30%。則整個住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項目內(nèi)容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬元） 1. 土地使用費用 2. 前期開發(fā)費 . 可行性研究費 . 勘察設計費 (3. %) . 工程設計招標管理費 . 工程施工招標管理費 . 施工招投標代理費 (3. %) . 人防費 . 執(zhí)照費 (+) % . 審照費 3. 建筑安裝工程費 . 樁基礎工程費 . 土建工程費 . 水電設備及安裝費 . 電梯設備及安裝費 4. 工程監(jiān)理費 (3. %) (%計 ) 5. 配套設施費 . 小區(qū)內(nèi)配套設施費 供電配套工程費 供水管道工程費 泵房建設費 供水征詢費及排管貼費 燃氣管道工程 通訊工程費 （ 含寬帶網(wǎng) ） 環(huán)衛(wèi)設施及補貼費 排污處理費 綠化建設費 保安設施費 有線電視費 智能化設施費 小區(qū)總體及道路設施費 住宅建設配套費 6 . 建 設 單 位 管理 費 ( 1 . + 3 . +5.) %