【正文】 廣州各大傳媒紛紛對(duì)此進(jìn)行報(bào)道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設(shè)在業(yè)界有口皆碑。在國(guó)內(nèi)的投資成績(jī)卓著，如深圳僑城、錦繡中華、中國(guó)民俗村、世界之窗、康佳電子等。其地下三、四層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場(chǎng)相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價(jià)值。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。地下是地鐵2號(hào)線的交匯點(diǎn)。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號(hào)，原為廣州首批個(gè)體工商業(yè)者發(fā)祥地。本折頁(yè)是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨(dú)具一格。 。 ，需1萬(wàn)平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） （國(guó)外、港、臺(tái)） （國(guó)內(nèi)） 、飲食、娛樂(lè)業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購(gòu)買(mǎi)者或決策者為具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士或投資者。商場(chǎng)為6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場(chǎng)由約300家左右的商店集合而成。 ，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開(kāi)通的設(shè)保安人員看守。 ，也不利于貨梯與倉(cāng)庫(kù)管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 ，無(wú)論是一家經(jīng)營(yíng)，還是散買(mǎi)，在管理上必需統(tǒng)一。 二、食品城概念 “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費(fèi)方式以逐步從糧店、菜市場(chǎng)向自選食品超市轉(zhuǎn)移。 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購(gòu)物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專(zhuān)業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費(fèi)者的時(shí)間。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個(gè)專(zhuān)題式商場(chǎng)：占地4000平方米的“文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書(shū)、文化、文具的專(zhuān)題商場(chǎng)；“時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂(lè)和綜合娛樂(lè)中心；“中央汽車(chē)世界廣場(chǎng)”只賣(mài)一種商品 — 汽車(chē)。 香港是世界著名的旅游、購(gòu)物中心，零售業(yè)向來(lái)發(fā)達(dá)。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場(chǎng) 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號(hào)表現(xiàn) 正二層 正一層 負(fù)一層 平價(jià)商場(chǎng) 大通透 后現(xiàn)代：簡(jiǎn)潔、平價(jià)概念物化表現(xiàn) 負(fù)二層 分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達(dá) 正八層 正七層 正六層 精品店已達(dá)7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號(hào)強(qiáng)化 正五層 正四層 正三層 盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂(lè)功能 正二層 正一層 負(fù)一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價(jià)”感覺(jué) 負(fù)二層 樓層功能分布示意表（如下） 樓層 主題功能 主營(yíng)項(xiàng)目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂(lè)城 ：游戲機(jī)、：臺(tái)球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺(tái)、：家庭影院、：游戲場(chǎng)、：電腦、：個(gè)人寫(xiě)真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂(lè)器 六層 大眾文化城 精品圖書(shū)、雜志（含港、臺(tái)）、電子圖書(shū)、CD、字畫(huà)（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂(lè)器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤(pán)機(jī)、音響、攝錄機(jī)、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、名牌店、專(zhuān)賣(mài)店 四層 皮具城 包、箱、鞋、專(zhuān)賣(mài)店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專(zhuān)用品、專(zhuān)賣(mài)店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專(zhuān)用品、專(zhuān)賣(mài)店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專(zhuān)賣(mài)店、精品店 負(fù)一 地方品牌店專(zhuān)業(yè)店 分類(lèi)百貨、服裝品牌店、專(zhuān)業(yè)店 負(fù)二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚(yú)、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷(xiāo)售對(duì)象，客流是它的生命線。 據(jù)商業(yè)部門(mén)過(guò)去的統(tǒng)計(jì)，百貨商店每一萬(wàn)元商品裝載一卡車(chē)。為了保證中旅商業(yè)城廣場(chǎng)能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積。 城市儲(chǔ)運(yùn)部門(mén)的倉(cāng)庫(kù)面積一般為：平均每萬(wàn)元庫(kù)存商品需12m2。 工農(nóng)業(yè)面積（平方米） 客流量 平均日（萬(wàn)人） 節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場(chǎng) 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場(chǎng)人流密度 商場(chǎng)名稱(chēng) 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 北京西單商場(chǎng) 5人/m2日 10人/m2日 上海一百 上海巴黎春天 （二）關(guān)于物流 購(gòu)物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的空間，每日巨大的人流帶來(lái)了大量的購(gòu)買(mǎi)；大量的購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)了大量的物品的流動(dòng)。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。 使商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、空中花園式豪宅形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。 家庭集體購(gòu)物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人 對(duì)非家庭購(gòu)物 （可玩、可吃、可看、可買(mǎi)） （可玩、可吃、可看、可買(mǎi)、可?。? 、價(jià)格可接受 多元化的價(jià)格策略 平價(jià) A：堅(jiān)持薄利多銷(xiāo) 中檔價(jià) B：想買(mǎi)的、能買(mǎi)到、價(jià)不貴 高價(jià) C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 二、建筑的風(fēng)格定位 （一）建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。 制造局部個(gè)盤(pán)熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)的重要因素。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營(yíng)管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 從1997年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。所謂透，就是保持視覺(jué)的開(kāi)闊性，讓來(lái)到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。從經(jīng)營(yíng)手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中來(lái)，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來(lái)的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢(shì)，自身?yè)碛徐`活多變的商業(yè)形勢(shì)和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。 第一段：項(xiàng)目概況 第二段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 第三段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì) 第四段：商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 第五段：從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷(xiāo)思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng) 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá)113萬(wàn)人次?？缮狭舜?，也不能等著往冰山上撞。 ，以及以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 （略） 上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格因素。排氣扇，洗面盆 有停車(chē)場(chǎng)，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305 商場(chǎng)：不賣(mài) 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門(mén)為鋼門(mén)窗 沒(méi)有 沒(méi)有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場(chǎng)：不賣(mài) 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒(méi)有停車(chē)位 住宅：3268 開(kāi)始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場(chǎng)：未推出 1267 22000 （略） 、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。內(nèi)銷(xiāo)房平均售價(jià)不宜超過(guò)港幣8500元，外銷(xiāo)房不宜超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。買(mǎi)家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷(xiāo)路較大。（見(jiàn)后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。 1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷(xiāo)售情況 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫(xiě)字樓 合計(jì) 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤(pán)的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中內(nèi)銷(xiāo)成交量占13%，外銷(xiāo)占87%。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓 43884 現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以?xún)?nèi)銷(xiāo)形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開(kāi)發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。 二、估計(jì)區(qū)域市場(chǎng)需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場(chǎng)區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I(yíng)銷(xiāo)預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)潛量。 一、估計(jì)市場(chǎng)總需求 市場(chǎng)總需求的定義為：產(chǎn)品的市場(chǎng)總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售力量組合與水平，特定時(shí)期、特定地區(qū)及特定營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)總量。即單位成本每增加1%，%。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析？ 盈虧平衡點(diǎn)分析 盈虧平衡分析預(yù)測(cè)表 序號(hào) 總投資（萬(wàn)元） 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 管理費(fèi) 3 配套費(fèi) 330 網(wǎng)球場(chǎng) 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會(huì)所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計(jì) 5 單位固定成本（元/平方米） 6 總變動(dòng)成本 7 單位變動(dòng)成本（元/平方米） 其中： A、盈虧平衡點(diǎn)（保本銷(xiāo)售量）=固定成本247。由此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃水平是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的