淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制(完整版)
【正文】 程進(jìn) 9 度款。索賠必須以合同為依據(jù)。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。開發(fā)商通過招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都是至關(guān)重要的。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。根據(jù)價(jià)值分析結(jié)果及目標(biāo)成本分配結(jié)果的要求，提出各種方案，并用加權(quán)評分法選出最優(yōu)方案，使設(shè)計(jì)方案更為合理。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià) 10%以上。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。 B 前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)和方式 。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時(shí)分析多個方案，有時(shí)幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。此外，消費(fèi)者從單純的開發(fā)樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提出了更高的要求。 針對房地產(chǎn)市場的這些情況，開發(fā)企業(yè)必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)，合理取舍。 4 開發(fā)方案的選擇與確定 在根據(jù)對市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客 戶后，需要對目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。 C 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、 室外工程及其他相關(guān)費(fèi)用。 在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對多個項(xiàng)目的市場機(jī)會進(jìn)行評級，經(jīng)過總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開 發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項(xiàng)目造價(jià)的有效控制。 開展限額設(shè)計(jì)以有效控制造價(jià) 積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。我認(rèn)為，在招標(biāo)過程中的投資控制，開發(fā)商應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)： (1)招標(biāo)工作應(yīng)遵循公 平、公開、公正、誠信的原則。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。施工階段造價(jià)控制的主要工作為 ：工程變更與合同款的調(diào)整；抓好過程管理，減少工程索賠；建立建設(shè)監(jiān)理制，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)進(jìn)行全面控制；從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面采取措施控制工程造價(jià)；控制建設(shè)工程價(jià)款的結(jié)算工作。工程師在處理索賠時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)合理地處理索賠，如果索賠得不到及時(shí)解決，積累的結(jié)果會影響工程進(jìn)度，給施工雙方都帶來不利的影響。 從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面控制工程造價(jià) 從技術(shù)措施上實(shí)施項(xiàng)目造價(jià)的有效控制。對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接由甲方提供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。住宅開發(fā)企業(yè)的成本企畫實(shí)施研究 [D]。 2021 年 [4]任海城 。西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 。 降低商品房成本的多種途徑 [J]。 2021 年 01 期 [12]陳長年 。建筑科學(xué) 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本控制 [J]。上海綜合經(jīng)濟(jì) 。 1990 年 03 期 [10]梁爽 ,李旻 ,何海濤 。 現(xiàn)代企業(yè)成本管理綜述 [J]。西北大學(xué) 。2021 年 [2]楊東 。另外，加強(qiáng)甲方提供材料的現(xiàn)場管理，合理
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