淺 析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制-全文預(yù)覽
【正文】 美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。 施工階段是資金投入最大的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同實(shí)施的具體化。在簽訂合同的過(guò)程 中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。 (4)合理低價(jià)者中標(biāo)。 項(xiàng)目 (2)做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。 項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的造價(jià)控制項(xiàng)目管理培訓(xùn) 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)便于供求雙方更好地相互選擇，使工程價(jià)格更加符合價(jià)值基礎(chǔ)，進(jìn)而更好地控制工程造價(jià)。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下 ，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 在設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程控制工程造價(jià)，應(yīng)以對(duì)控制造價(jià)影響較大的項(xiàng)目作為價(jià)值工程的研究對(duì)象，做出功能分析和功能評(píng)價(jià)，根據(jù)限 額設(shè)計(jì)的要求，研究研究對(duì)象的目標(biāo)成本，并以功能評(píng)價(jià)系數(shù)為基礎(chǔ)，將目標(biāo)成本分?jǐn)偟礁黜?xiàng)功能上，與各項(xiàng)功能的現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行對(duì)比，研究成本改進(jìn)期望值。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安造價(jià)的 %～ 2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上。 房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺(jué)的綜合考慮。 項(xiàng)目投資決策 通過(guò)上述市場(chǎng)分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場(chǎng)可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對(duì)開(kāi)發(fā)商所擁有的開(kāi)發(fā)資源進(jìn)行綜合分析， 這些資源一般包括開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。 F 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) G 營(yíng)銷費(fèi)用 經(jīng)濟(jì)分析 5 主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的分析 正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包括： A 土地費(fèi)用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過(guò)市場(chǎng)行為獲得的就是土地的地價(jià)。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車(chē)位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分；確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶，比如寫(xiě)字樓是面向國(guó)際化大公司，還是 SOHO 一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等 。 當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策流程 是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選定 項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)決定項(xiàng)目，能否通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，已成為項(xiàng)目選擇的思考重點(diǎn)。如圖 3 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目決策 招投標(biāo) 竣工結(jié)算 造價(jià)控制 淺析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。本文從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等階段對(duì)如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)進(jìn)行了闡述，從而有效地降低了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
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