【正文】 稅金支出 資金成本 營(yíng)銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 建造成本 地價(jià) 租賃收入 銷售收入 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　三、稅金及附加 　 　 　 　四、利潤(rùn)總額 　 　 　 　銷售費(fèi)用 　 　 　 　管理費(fèi)用 　 　 　 　建造成本 　 　 　 　土地成本 　 　 　 　租賃收入 　 　 　 　 租金單價(jià)按月租金填寫三、成本與費(fèi)用（不含稅） 　 　 　 　銷售收入 　 　 　 　 所得稅計(jì)稅毛利率：項(xiàng) 目 可租售面積 (平 ) 單價(jià)(元 /平 ) 金額 備注一、租售收入（不含稅） 　 　 　 　 土地增值稅預(yù)繳率：216。 計(jì)息利率：216。 目 計(jì)費(fèi)方法 去化率(%)銷售均價(jià)（元 /㎡ ）出租率(%)租金（元 /㎡ .月）租金增長(zhǎng)率　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項(xiàng) 單位建安成本（元 /㎡）預(yù)售許可證取得時(shí)間 項(xiàng)目分期（批） 重點(diǎn)說(shuō)明提示四：填報(bào)模版參考重點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)投資測(cè)算XXX華南城XXXXX項(xiàng)目投資分析報(bào)告101四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算參數(shù) 1. 項(xiàng)目基本參數(shù)2. 管理與銷售費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā)基本參數(shù) 給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。要市場(chǎng)的合理性，而不是數(shù)值上的利潤(rùn)最大化步驟 3：216。 出和決策相關(guān)的核心問(wèn)題216。明確基本假設(shè)，取得共識(shí)216。重點(diǎn)說(shuō)明提示二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告步驟取值隨意，缺乏說(shuō)服力：測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說(shuō)服力。相關(guān)分析Excel 函數(shù)法 （了解即可）相關(guān)分析重點(diǎn)說(shuō)明01提示一：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)追求精確地說(shuō)明問(wèn)題：實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。相關(guān)分析敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低 15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大（ 指標(biāo)值離目標(biāo)值相差最大 ），使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 5%時(shí)，對(duì)其進(jìn)行敏感性分析 (為節(jié)省篇幅，略去了原始數(shù)據(jù)，只展示敏感性分析結(jié)果的表達(dá)方式 )。10%、 177。試針對(duì)該項(xiàng)目全部投資的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，在總投資和銷售價(jià)格分別變化 177。提示：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。作出進(jìn)一步的分析。 通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。25%45%65%85%40%30%20%10%： 0% 其中， B為銷售收入， C為總成本， Cf為固定成本， Cv為變動(dòng)成本， Q為產(chǎn)銷量、 P為單價(jià)。相關(guān)分析a. 線性盈虧平衡分析的基本公式： 年銷售收入方程： B＝ PQ盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。Even %項(xiàng)目利潤(rùn)相關(guān)分析01一、盈虧平衡分析（本、量、利分析）盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。 36,072 24,792 14,000現(xiàn)金流出現(xiàn)值 25,00026,350 1,000 現(xiàn)金凈流量 112,500 43,650 銷售回款 3510 10 25,000 4,000其他支出 28,0008,0005,0005,00010,000地價(jià)支出 投資計(jì)劃： 函數(shù) 合計(jì) 第 4年 第 3年 第 2年 第 1年 年度 現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。216。現(xiàn)值指數(shù)＜ 1， 216。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。內(nèi)部收益率 IRR現(xiàn)值指數(shù) 凈現(xiàn)值 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 現(xiàn)金凈流量 銷售回款 銷售面積 其他支出 地價(jià)支出 投資計(jì)劃： 函數(shù) 合計(jì) 第 4年 第 3年 第 2年 第 1年 年度 資金峰值 /項(xiàng)目總投資三、參考指標(biāo) —資金峰值比例項(xiàng)目利潤(rùn)資金峰值比例 216。資金峰值 /項(xiàng)目總投資216。資金峰值比例 資金峰值的界定： 資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是 資金的最大缺 。銷售毛利率 銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：即還有多少銷售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用 和所得稅 ，最后獲得利潤(rùn)。銷售毛利率 %=項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100% （項(xiàng)目利潤(rùn) =銷售收入 開發(fā)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加）216。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義： 在于集團(tuán)或分公司 投入新 項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。因此我們近似定義為 3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。項(xiàng)目利潤(rùn)216。地價(jià)支付貼現(xiàn)比 23,9856,0106,6116,3645,000 地價(jià)支出計(jì)劃 函數(shù) 合計(jì) 第 4年 第 3年 第 2年 第 1年 年度 3. 該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。2. 土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。項(xiàng)目開發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。即：動(dòng)態(tài)投資回收期是 項(xiàng)目從投資開始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于 0時(shí)所需的時(shí)間 。項(xiàng)目利潤(rùn)Excel 函數(shù)法 （了解即可）項(xiàng)目利潤(rùn)二、核心指標(biāo) —投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期 Pd=（ dynamic investment payback period）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí) (基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件 )，項(xiàng)目以 凈收益來(lái)抵償全部投資 （包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金） 所需的時(shí)間 ，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。如果FNPV 小于 0，則項(xiàng)目不可接受。 式中：FNPV表示項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； 項(xiàng)目利潤(rùn)二、核心指標(biāo) —財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)： 是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi) 各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和 ，即 計(jì)算開發(fā)期每年的凈現(xiàn)金流，再折現(xiàn)到起點(diǎn) 。銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是 “ 凈利潤(rùn) ”除以 “ 銷售收入 ” ；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是 “ 總成本 ”還是 “ 總成本 +期間費(fèi)用 ” ，包含不包含 “ 所得稅 ” ？ 項(xiàng)目利潤(rùn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算（ Excel 函數(shù)法，了解即可）IRR（ X:Y）項(xiàng)目利潤(rùn)二、核心指標(biāo) —銷售凈利率用銷售凈利率意義216。i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；216。NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；216。1. FIRR不同期貸款利率 i比較反映項(xiàng)目的盈虧狀況：2. FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ic比較，反映項(xiàng)目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況項(xiàng)目利潤(rùn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算（插值法，了解即可）其公式為：公式中：216。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。 　 　項(xiàng)目利潤(rùn)二、核心指標(biāo) ——內(nèi)部收益率l 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡(jiǎn)單說(shuō)就是 各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率 ，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 　 　補(bǔ)充資料： 46 　 　加 : 期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 44 　 　匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響 42 　 　現(xiàn)金流出小計(jì) 40其中：子公司支付少數(shù)股東的股利 38 　 　 　 　償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 36 　 　收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 34其中：子公司吸收少數(shù)股東權(quán)益性投資收到的現(xiàn)金 32 　 　 　 　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 30 　 　現(xiàn)金流出小計(jì) 28 　 　取得子公司及其他單位所支付的現(xiàn)金 26 　 　購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 24 　 　收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 22 　 　處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 20 　 　收回投資所收到的現(xiàn)金 18 　 　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量 16 　 　支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 14 　 　支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金 12 　 　存放銀行款項(xiàng)凈增加額 10 　 　購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 8 　 　收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 6 　 　收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 4 　 　銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 2可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。 銷售凈利率 ≥9% 一、基本概念 ——資金使用計(jì)劃序號(hào) 　項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 ……1 土地費(fèi)用 　2 前期費(fèi)用 　3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　4 建安工程費(fèi) 　5 配套設(shè)施費(fèi)用 　6 開發(fā)期間稅費(fèi) 　7 其他費(fèi)用 　8 銷售費(fèi)用 　9 管理費(fèi)用 　10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　11 不可預(yù)見費(fèi) 　合計(jì) 　房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。一、基本概念 —指標(biāo)參考萬(wàn)科核心指標(biāo)的基本要求（參考）項(xiàng)目利潤(rùn)216。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為 25%。項(xiàng)目利潤(rùn)一、基本概念 —經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（ 1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。216。 可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。 復(fù)利終值計(jì)算 指一筆收支經(jīng)過(guò)若干期后再到期時(shí)的金額（現(xiàn)在的錢相當(dāng)于未來(lái)的錢） : F＝ P（ 1＋ i） n 216。 復(fù)利（把利息計(jì)入本金計(jì)算）現(xiàn)值：指未來(lái)一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值（未來(lái)的錢相當(dāng)于現(xiàn)在的錢？）。企業(yè)在投資某一項(xiàng)目時(shí)，至少要取得社會(huì)平均的利潤(rùn)率。 貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。項(xiàng)目收入項(xiàng)目利潤(rùn)01利潤(rùn)總額＝租售收入－土地成本 —房屋開發(fā)成本－開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用－各項(xiàng)稅金（經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額 +（營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出） 企業(yè)所得稅一、基本概念 —利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)是整個(gè)項(xiàng)目的全生命周期的經(jīng)營(yíng)成果，賬面利潤(rùn)是會(huì)計(jì)分期的經(jīng)營(yíng)成果項(xiàng)目利潤(rùn)216。b) 取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗(yàn)收單等真實(shí)性、合理性。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。b) 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 增值稅納稅人分為一般納稅人（ 稅率為 11%，但可抵扣，一般計(jì)稅 ）與小規(guī)模納稅人（ 征收率為 5%，不可抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)稅 ）兩大類。新項(xiàng)目以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。而營(yíng)業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（ 即按 110萬(wàn)元乘 5%的稅率）。b) 計(jì)稅依據(jù) 不同：增值稅是 價(jià)外稅 ，營(yíng)業(yè)稅是 價(jià)內(nèi)稅 。凡是銷售動(dòng)產(chǎn) )、 (項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所得稅5. 計(jì)算方法 ：應(yīng)納個(gè)人所得稅 稅額 =應(yīng)納稅所得額 適用稅率 速算扣除數(shù)? 扣除標(biāo)準(zhǔn) 3500元 /月（ 2023年 9月 1日起正式執(zhí)行） （工資、薪金所得適用）? 應(yīng)納稅所得額 =扣除五險(xiǎn)一金后月收入 扣除標(biāo)準(zhǔn)? 如：張三、基本工資 10000元，傭金 3000元、住房補(bǔ)貼 2023元、伙食補(bǔ)貼（固定進(jìn)工資表，區(qū)別于誤餐補(bǔ)貼） 300元、電話補(bǔ)貼 200元，扣事假工資 1200元，個(gè)人承擔(dān)五險(xiǎn)一金（個(gè)人約占 23%，單位約占 %）即2300元。4. 稅率： 適用 7級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。 2. 征稅機(jī)關(guān)： 國(guó)稅（銀行系統(tǒng)代征的個(gè)人利息方面所得稅）；地稅（包括機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶等超過(guò)個(gè)人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)的所有個(gè)人）。合計(jì)某某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所得稅1. 納稅人義務(wù)人： 既包括居民納稅義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿 1年的個(gè)人），也包括非居民納稅義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人）。其他稅費(fèi) 銷售額 % 土地增值稅 土地增值應(yīng)稅額 分段 6. 增值稅扣除項(xiàng)目 =費(fèi)用（ 1+10%） +成本（ 1+20%）　項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售收入 　 增值稅扣除項(xiàng)目 　 12962 25640 66187 63762 49277土地增值額 209157 15934 28318 65032 57249 42623增值率 　 123% 110% 98% 90% 86%土地增值稅 73336 6023 10313 22703 19712 14586某某案例項(xiàng)目收入