【文章內(nèi)容簡介】 。 8752 9189銷售收入合計 (萬元 ) 97730 18144 28577 30006 21004 0住宅（二期） 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 64000 12800 19200 19200 12800 0每年銷售比例 (%) 100% 20% 30% 30% 20% 0%售價 (元 /㎡ ) 7126 6615 6946 7293 7658 8041銷售收入合計 (萬元 ) 45608 8467 13336 14003 9802 0洋房（二期） 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 95760 0 19152 47880 19152 9576每年銷售比例 (%) 100% 0% 20% 50% 20% 10%售價 (元 /㎡ ) 4680 4200 4410 4631 4862 5105銷售收入合計 (萬元 ) 44817 0 8446 22171 9312 4889（ 6層、小高層）（三期） 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 97632 0 0 0 48816 48816每年銷售比例 (%) 100% 0% 0% 0% 50% 50%售價 (元 /㎡ ) 4361 3675 3859 4052 4254 4467銷售收入合計 (萬元 ) 42574 0 0 0 20768 21806某項目案例項目收入序號 項目 稅費率 稅費基數(shù)1 增值稅 11% 銷售收入2 城市建設(shè)維護稅 7% 增值稅額3 教育費附加 3% 增值稅額4 房地產(chǎn)稅（從價計征） % 房產(chǎn)購買價格5 房地產(chǎn)稅（從租計征） 12% 房產(chǎn)租賃價格6 土地增值稅（增值 50%以內(nèi)） 30% 0% 土地增值額 增值稅扣除項目土地增值稅（增值 50100%） 40% 5% 土地增值額 增值稅扣除項目土地增值稅（增值 100200%） 50% 15% 土地增值額 增值稅扣除項目土地增值稅（增值 200%以上） 60% 35% 土地增值額 增值稅扣除項目7 契稅 4% 土地取得價值8 印花稅 ‰ 土地取得價值9 企業(yè)所得稅 25% 項目銷售利潤131415 　16 　 　1718 土地使用稅 大城市 ——10 擁有土地使用權(quán)面積中等城市 ——8小城市 ——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) ——4五、稅費估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：項目收入序號 項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期1 2 3 4 ……1 增值稅 　 　 　 　 　 　2 城市建設(shè)維護稅3 教育費附加4 地方教育費附加5 印花稅6 土地使用稅7 房產(chǎn)稅8 土地增值稅9 其他稅費10 企業(yè)所得稅稅費表項目收入五、稅費估算 —土地增值稅216。概念： 反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。?預征：土地增值稅在取得收入時或預售款時預繳按收入預繳具體稅率由所在稅務局定南昌普通住宅 1%；非普通住宅 3%；非住宅 5%，達到清算條件后清算，多退少補。?增值率不超過 20%免征土地增值稅。經(jīng)測算：一般毛利率在 %以上都需要繳納216。清算方法（步驟）：計算增值額： 增值額 =收入額 —扣除項目金額計算增值率： 增值率 =增值額 /扣除項目金額確定適用稅率： 依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率依據(jù)適用稅率計算應納稅額： 應納稅額 =增值額 *適用稅率 —扣除項目 *速算扣除系數(shù)項目收入速算公式 1. 增值額未超過扣除項目金額 50％：土地增值稅稅額 =增值額 30％ 　　2. 增值額超過扣除項目金額 50％，未超過 100％的：土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項目金額 5％ 　　3. 增值額超過扣除項目金額 100％，未超過 200％的：土地增值稅稅額 =增值額 50％－扣除項目金額 15％ 　　4. 增值額超過扣除項目金額 200％：土地增值稅稅額 =增值額 60％－扣除項目金額 35％ 　5. 公式中的 5％， 15％， 35％為速算扣除系數(shù)。6. 增值稅扣除項目 =費用（ 1+10%） +成本（ 1+20%）　項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售收入 　 增值稅扣除項目 　 12962 25640 66187 63762 49277土地增值額 209157 15934 28318 65032 57249 42623增值率 　 123% 110% 98% 90% 86%土地增值稅 73336 6023 10313 22703 19712 14586某某案例項目收入稅 種 計稅基數(shù) 計稅數(shù)額（萬元） 稅 率 稅額（萬元）增值稅 銷售額 11 48233（銷項）城市建設(shè)維護稅 增值稅額 48233 7% 教育費附加 增值稅額 48233 3% 地方教育費附加 增值稅額 48233 2% 交易印花稅 購銷合同額 % 土地使用稅 土地面積 4元 /年 /平米 土地增值稅 土地增值應稅額 分段 房產(chǎn)稅 酒店原值七成 % 其他稅費 銷售額 % 企業(yè)所得稅 稅前利潤 % 合計某某項目案例項目收入關(guān)于個人所得稅1. 納稅人義務人： 既包括居民納稅義務人（在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿 1年的個人），也包括非居民納稅義務人（在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人）。居民納稅義務人負有完全納稅的義務，必須就其來源于中國境內(nèi)、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務人僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，繳納個人所得稅。2. 征稅機關(guān)： 國稅（銀行系統(tǒng)代征的個人利息方面所得稅）；地稅（包括機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個體工商戶等超過個人所得稅征稅標準的所有個人）。3. 征收范圍： 工資、薪金所得等十一項。工資、薪金所得，是指個人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與職或受雇有關(guān)的其他所得。 這就是說，個人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開支渠道或以現(xiàn)金、實物、有價證券等形式支付的，都是工資、薪金所得項目的課稅對象。4. 稅率： 適用 7級超額累進稅率，按月應納稅所得額計算征稅。該稅率按個人月工資、薪金應稅所得額劃分級距，最高一級為 45%，最低一級為 3%，共 7級。項目收入關(guān)于個人所得稅5. 計算方法 ：應納個人所得稅 稅額 =應納稅所得額 適用稅率 速算扣除數(shù)? 扣除標準 3500元 /月（ 2023年 9月 1日起正式執(zhí)行） （工資、薪金所得適用）? 應納稅所得額 =扣除五險一金后月收入 扣除標準? 如：張三、基本工資 10000元，傭金 3000元、住房補貼 2023元、伙食補貼（固定進工資表，區(qū)別于誤餐補貼） 300元、電話補貼 200元，扣事假工資 1200元，個人承擔五險一金（個人約占 23%，單位約占 %）即2300元。? 應納稅所得額 =10000+3000+2023+300+200120023003500=8500元? 應納稅額 =8500*20%（稅率） 555（速算扣除） =1145元6. 納稅辦法 ：單位代扣代繳、個人可以查詢并取得納稅證明，年所得 12萬以上（含）在納稅年度終了向主管稅務機關(guān)辦理納稅申報（公司代辦，匯算清繳）項目收入關(guān)于 “ 營改增 ”定義 ： 營業(yè)稅 改征 增值稅 （以下簡稱營改增）是指以前繳納營業(yè)稅的 應稅項目 改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。營業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復征稅現(xiàn)象越嚴重（ 每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比如買一件衣服 ），增值稅替代營業(yè)稅，允許 抵扣 ，將消除重復征稅的弊端，有利于減輕企業(yè) 稅負 （ 但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響 ）區(qū)別：a) 征稅范圍不同：凡是 銷售不動產(chǎn) 、提供勞務 (不包括加工修理修配 )、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 的交營業(yè)稅 ，凡是銷售動產(chǎn) 、提供加工修理修配勞務的交納增值稅。b) 計稅依據(jù) 不同：增值稅是 價外稅 ，營業(yè)稅是 價內(nèi)稅 。所以在計算增值稅時應當先將含稅收入換算成不含稅收入 （ 如住房銷售合同金額為 110萬元，則實際銷售額為 100萬元，按 100萬元繳納銷項稅減進項稅的差 ），即計算增值稅的收入應當為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（ 即按 110萬元乘 5%的稅率）。項目收入關(guān)于 “ 營改增 ”房地產(chǎn)行業(yè) ：a) 財政部通知： 2023年 5月 1日起，b) 新老過渡：房地產(chǎn)老項目，是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅，也可以參考新項目的征繳模式，要求報主管稅務機關(guān)備案。新項目以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。具體規(guī)定：a) 在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（ 稅率為 11%，但可抵扣，一般計稅 ）與小規(guī)模納稅人（ 征收率為 5%，不可抵扣，簡易計稅 ）兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過 500萬元 (含本數(shù) )的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。b) 一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：應納稅額 =當期銷項稅額 當期進項稅額 當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅注意事項：a) 簽訂經(jīng)濟合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購合同等。b) 取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗收單等真實性、合理性。單位名稱、開戶行、賬號、稅號c) 發(fā)票管理：領(lǐng)用、開具、注銷；收取、驗證、抵扣。項目收入項目利潤01利潤總額＝租售收入－土地成本 —房屋開發(fā)成本－開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用） 其他費用 不可預見費用－各項稅金（經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤=利潤總額 +（營業(yè)外收入 營業(yè)外支出） 企業(yè)所得稅一、基本概念 —利潤項目利潤開發(fā)利潤是整個項目的全生命周期的經(jīng)營成果，賬面利潤是會計分期的經(jīng)營成果項目利潤216。 貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風險情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值（今年的 100元不等于明年的 100元）。貨幣時間價值的本質(zhì)是價值增值。216。 從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率（某行業(yè)在社會上的平均獲利水平）。企業(yè)在投資某一項目時，至少要取得社會平均的利潤率。 216。 復利（把利息計入本金計算）現(xiàn)值：指未來一定時間的特定資金按復利計算的現(xiàn)在價值（未來的錢相當于現(xiàn)在的錢？）。 P＝ F（ 1＋ i） － n216。 復利終值計算 指一筆收支經(jīng)過若干期后再到期時的金額（現(xiàn)在的錢相當于未來的錢） : F＝ P（ 1＋ i） n 216。 年初存入 100元，利率 10%，按單復利計算，兩年后其終值多少 （ 121元）一、基本概念 —資金價值項目利潤一、基本概念 ——現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動）項目利潤一、基本概念 ——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系216。 可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。216。在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。216。應用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。項目利潤一、基本概念 —經(jīng)濟評價指標項目利潤指標評價考慮：（ 1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結(jié)合具體項目分析評估。（ 2）經(jīng)過對部分項目的測試，其內(nèi)部收益率均超過 30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為 25%。（ 3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為 9%。一、基本概念 —指標參考萬科核心指標的基本要求（參考）項目利潤216。 內(nèi)部收益率投資收益能承擔貨幣貶值、通貨膨脹能力，即抗風險能力 ≥25%216。 銷售凈利率 ≥9% 一、基本概念 ——資金使用計劃序號 　項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期1 2 3 4 ……1 土地費用 　2 前期費用 　3 基礎(chǔ)設(shè)施費 　4 建安工程費 　5 配套設(shè)施費用 　6 開發(fā)期間稅費 　7 其他費用 　8 銷售費用 　9 管理費用 　10 財務費用 　11 不可預見費 　合計 　房地產(chǎn)項目應根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段， 可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況項目利潤一、基本概念 ——現(xiàn)金流量表項 目 行次 本期金額 本年累計金額經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 　 　銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 2 　 　向其他金融機構(gòu)拆入資金凈增加額 3 　 　收取利息、手續(xù)費及傭金的現(xiàn)金 4