【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 8752 9189銷售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 97730 18144 28577 30006 21004 0住宅（二期） 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 64000 12800 19200 19200 12800 0每年銷售比例 (%) 100% 20% 30% 30% 20% 0%售價(jià) (元 /㎡ ) 7126 6615 6946 7293 7658 8041銷售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 45608 8467 13336 14003 9802 0洋房（二期） 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 95760 0 19152 47880 19152 9576每年銷售比例 (%) 100% 0% 20% 50% 20% 10%售價(jià) (元 /㎡ ) 4680 4200 4410 4631 4862 5105銷售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 44817 0 8446 22171 9312 4889（ 6層、小高層）（三期） 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年每年銷售面積 (㎡ ) 97632 0 0 0 48816 48816每年銷售比例 (%) 100% 0% 0% 0% 50% 50%售價(jià) (元 /㎡ ) 4361 3675 3859 4052 4254 4467銷售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 42574 0 0 0 20768 21806某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入序號(hào) 項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)基數(shù)1 增值稅 11% 銷售收入2 城市建設(shè)維護(hù)稅 7% 增值稅額3 教育費(fèi)附加 3% 增值稅額4 房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征） % 房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格5 房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征） 12% 房產(chǎn)租賃價(jià)格6 土地增值稅（增值 50%以內(nèi)） 30% 0% 土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值 50100%） 40% 5% 土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值 100200%） 50% 15% 土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值 200%以上） 60% 35% 土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目7 契稅 4% 土地取得價(jià)值8 印花稅 ‰ 土地取得價(jià)值9 企業(yè)所得稅 25% 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)131415 　16 　 　1718 土地使用稅 大城市 ——10 擁有土地使用權(quán)面積中等城市 ——8小城市 ——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) ——4五、稅費(fèi)估算目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：項(xiàng)目收入序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 ……1 增值稅 　 　 　 　 　 　2 城市建設(shè)維護(hù)稅3 教育費(fèi)附加4 地方教育費(fèi)附加5 印花稅6 土地使用稅7 房產(chǎn)稅8 土地增值稅9 其他稅費(fèi)10 企業(yè)所得稅稅費(fèi)表項(xiàng)目收入五、稅費(fèi)估算 —土地增值稅216。概念： 反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。?預(yù)征：土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅 1%；非普通住宅 3%；非住宅 5%，達(dá)到清算條件后清算，多退少補(bǔ)。?增值率不超過(guò) 20%免征土地增值稅。經(jīng)測(cè)算：一般毛利率在 %以上都需要繳納216。清算方法（步驟）：計(jì)算增值額： 增值額 =收入額 —扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值率： 增值率 =增值額 /扣除項(xiàng)目金額確定適用稅率： 依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額 =增值額 *適用稅率 —扣除項(xiàng)目 *速算扣除系數(shù)項(xiàng)目收入速算公式 1. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％：土地增值稅稅額 =增值額 30％ 　　2. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過(guò) 100％的：土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項(xiàng)目金額 5％ 　　3. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過(guò) 200％的：土地增值稅稅額 =增值額 50％－扣除項(xiàng)目金額 15％ 　　4. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200％：土地增值稅稅額 =增值額 60％－扣除項(xiàng)目金額 35％ 　5. 公式中的 5％， 15％， 35％為速算扣除系數(shù)。6. 增值稅扣除項(xiàng)目 =費(fèi)用（ 1+10%） +成本（ 1+20%）　項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售收入 　 增值稅扣除項(xiàng)目 　 12962 25640 66187 63762 49277土地增值額 209157 15934 28318 65032 57249 42623增值率 　 123% 110% 98% 90% 86%土地增值稅 73336 6023 10313 22703 19712 14586某某案例項(xiàng)目收入稅 種 計(jì)稅基數(shù) 計(jì)稅數(shù)額（萬(wàn)元） 稅 率 稅額（萬(wàn)元）增值稅 銷售額 11 48233（銷項(xiàng)）城市建設(shè)維護(hù)稅 增值稅額 48233 7% 教育費(fèi)附加 增值稅額 48233 3% 地方教育費(fèi)附加 增值稅額 48233 2% 交易印花稅 購(gòu)銷合同額 % 土地使用稅 土地面積 4元 /年 /平米 土地增值稅 土地增值應(yīng)稅額 分段 房產(chǎn)稅 酒店原值七成 % 其他稅費(fèi) 銷售額 % 企業(yè)所得稅 稅前利潤(rùn) % 合計(jì)某某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所得稅1. 納稅人義務(wù)人： 既包括居民納稅義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿 1年的個(gè)人），也包括非居民納稅義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人）。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)，必須就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的全部所得繳納個(gè)人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，繳納個(gè)人所得稅。2. 征稅機(jī)關(guān)： 國(guó)稅（銀行系統(tǒng)代征的個(gè)人利息方面所得稅）；地稅（包括機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶等超過(guò)個(gè)人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)的所有個(gè)人）。3. 征收范圍： 工資、薪金所得等十一項(xiàng)。工資、薪金所得，是指?jìng)€(gè)人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與職或受雇有關(guān)的其他所得。 這就是說(shuō)，個(gè)人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開(kāi)支渠道或以現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券等形式支付的，都是工資、薪金所得項(xiàng)目的課稅對(duì)象。4. 稅率： 適用 7級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。該稅率按個(gè)人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級(jí)距，最高一級(jí)為 45%，最低一級(jí)為 3%，共 7級(jí)。項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所得稅5. 計(jì)算方法 ：應(yīng)納個(gè)人所得稅 稅額 =應(yīng)納稅所得額 適用稅率 速算扣除數(shù)? 扣除標(biāo)準(zhǔn) 3500元 /月（ 2023年 9月 1日起正式執(zhí)行） （工資、薪金所得適用）? 應(yīng)納稅所得額 =扣除五險(xiǎn)一金后月收入 扣除標(biāo)準(zhǔn)? 如：張三、基本工資 10000元，傭金 3000元、住房補(bǔ)貼 2023元、伙食補(bǔ)貼（固定進(jìn)工資表，區(qū)別于誤餐補(bǔ)貼） 300元、電話補(bǔ)貼 200元，扣事假工資 1200元，個(gè)人承擔(dān)五險(xiǎn)一金（個(gè)人約占 23%，單位約占 %）即2300元。? 應(yīng)納稅所得額 =10000+3000+2023+300+200120023003500=8500元? 應(yīng)納稅額 =8500*20%（稅率） 555（速算扣除） =1145元6. 納稅辦法 ：?jiǎn)挝淮鄞U、個(gè)人可以查詢并取得納稅證明，年所得 12萬(wàn)以上（含）在納稅年度終了向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)（公司代辦，匯算清繳）項(xiàng)目收入關(guān)于 “ 營(yíng)改增 ”定義 ： 營(yíng)業(yè)稅 改征 增值稅 （以下簡(jiǎn)稱營(yíng)改增）是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的 應(yīng)稅項(xiàng)目 改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。營(yíng)業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴(yán)重（ 每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比如買(mǎi)一件衣服 ），增值稅替代營(yíng)業(yè)稅，允許 抵扣 ，將消除重復(fù)征稅的弊端，有利于減輕企業(yè) 稅負(fù) （ 但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響 ）區(qū)別：a) 征稅范圍不同：凡是 銷售不動(dòng)產(chǎn) 、提供勞務(wù) (不包括加工修理修配 )、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 的交營(yíng)業(yè)稅 ，凡是銷售動(dòng)產(chǎn) 、提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅。b) 計(jì)稅依據(jù) 不同：增值稅是 價(jià)外稅 ，營(yíng)業(yè)稅是 價(jià)內(nèi)稅 。所以在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入 （ 如住房銷售合同金額為 110萬(wàn)元，則實(shí)際銷售額為 100萬(wàn)元，按 100萬(wàn)元繳納銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的差 ），即計(jì)算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營(yíng)業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（ 即按 110萬(wàn)元乘 5%的稅率）。項(xiàng)目收入關(guān)于 “ 營(yíng)改增 ”房地產(chǎn)行業(yè) ：a) 財(cái)政部通知： 2023年 5月 1日起，b) 新老過(guò)渡：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開(kāi)工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅，也可以參考新項(xiàng)目的征繳模式，要求報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。新項(xiàng)目以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。具體規(guī)定：a) 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（ 稅率為 11%，但可抵扣，一般計(jì)稅 ）與小規(guī)模納稅人（ 征收率為 5%，不可抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)稅 ）兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò) 500萬(wàn)元 (含本數(shù) )的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。b) 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅注意事項(xiàng)：a) 簽訂經(jīng)濟(jì)合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購(gòu)合同等。b) 取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗(yàn)收單等真實(shí)性、合理性。單位名稱、開(kāi)戶行、賬號(hào)、稅號(hào)c) 發(fā)票管理：領(lǐng)用、開(kāi)具、注銷；收取、驗(yàn)證、抵扣。項(xiàng)目收入項(xiàng)目利潤(rùn)01利潤(rùn)總額＝租售收入－土地成本 —房屋開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用－各項(xiàng)稅金（經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額 +（營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外支出） 企業(yè)所得稅一、基本概念 —利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是整個(gè)項(xiàng)目的全生命周期的經(jīng)營(yíng)成果，賬面利潤(rùn)是會(huì)計(jì)分期的經(jīng)營(yíng)成果項(xiàng)目利潤(rùn)216。 貨幣時(shí)間價(jià)值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值（今年的 100元不等于明年的 100元）。貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。216。 從數(shù)量上看，貨幣時(shí)間價(jià)值是在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率（某行業(yè)在社會(huì)上的平均獲利水平）。企業(yè)在投資某一項(xiàng)目時(shí)，至少要取得社會(huì)平均的利潤(rùn)率。 216。 復(fù)利（把利息計(jì)入本金計(jì)算）現(xiàn)值：指未來(lái)一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值（未來(lái)的錢(qián)相當(dāng)于現(xiàn)在的錢(qián)？）。 P＝ F（ 1＋ i） － n216。 復(fù)利終值計(jì)算 指一筆收支經(jīng)過(guò)若干期后再到期時(shí)的金額（現(xiàn)在的錢(qián)相當(dāng)于未來(lái)的錢(qián)） : F＝ P（ 1＋ i） n 216。 年初存入 100元，利率 10%，按單復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少 （ 121元）一、基本概念 —資金價(jià)值項(xiàng)目利潤(rùn)一、基本概念 ——現(xiàn)金流量（經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)）項(xiàng)目利潤(rùn)一、基本概念 ——現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系216。 可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。216。在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。216。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。項(xiàng)目利潤(rùn)一、基本概念 —經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（ 1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（ 2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò) 30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為 25%。（ 3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為 9%。一、基本概念 —指標(biāo)參考萬(wàn)科核心指標(biāo)的基本要求（參考）項(xiàng)目利潤(rùn)216。 內(nèi)部收益率投資收益能承擔(dān)貨幣貶值、通貨膨脹能力，即抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ≥25%216。 銷售凈利率 ≥9% 一、基本概念 ——資金使用計(jì)劃序號(hào) 　項(xiàng)目 合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1 2 3 4 ……1 土地費(fèi)用 　2 前期費(fèi)用 　3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　4 建安工程費(fèi) 　5 配套設(shè)施費(fèi)用 　6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 　7 其他費(fèi)用 　8 銷售費(fèi)用 　9 管理費(fèi)用 　10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 　合計(jì) 　房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段， 可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況項(xiàng)目利潤(rùn)一、基本概念 ——現(xiàn)金流量表項(xiàng) 目 行次 本期金額 本年累計(jì)金額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 　 　銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 2 　 　向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資金凈增加額 3 　 　收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 4