【文章內容簡介】 樣板間的品質支持，翠湖別墅在北京的知名度與美譽度直線上升。別墅項目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場歷程定位：倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。在圈內樹立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。推廣話題 :自然地理位置大規(guī)模開發(fā)面積消費者對生活品質的追求 別墅項目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅推廣要略Townhouse項目類型Townhouse的基本解讀 1北京的 Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。原始的 Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是 “聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。別墅 總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓 單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀 2北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十大標準 ——位置：應位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。 價格：一套售價控制在 80萬至 180萬元之間為好。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。Townhouse的四種形式通常，我們稱 Townhouse為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上 ， 一個純粹的 Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。是 Townhouse項目最為常見的建筑形式。q雙拼別墅兩個相同的單位平行組合而成。q疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的 “一層 ”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。q獨棟別墅形體獨立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅Townhouse的發(fā)展q2023年，北京 Townhouse年167。適中、均好普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點是適中性、均好性。價格適中，一套普通 TownHouse和三環(huán)邊上一套高檔公寓價格相當；相對于占地較大的獨立住宅而言，一組 TownHouse蓋在一起，平均到每戶占地大幅減少，墻體可互相借用，建筑造價大幅降低； TownHouse對周圍環(huán)境、交通和基礎設施的依賴程度較高，所以離城區(qū)不會很偏遠，同時又保留了自己的院落和天空，兼顧鄰里親情。167。市場新鮮感2023年市場上 Townhouse風聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場的眼光。市場上推出的 Townhouse絕大多數(shù)正在效果圖階段，實景還未浮出水面，沒有入住，加上跟風的心理， Townhouse還停留在看上去很美的階段。q2023年， Townhouse遭遇瓶頸167。模仿有余，創(chuàng)新不足目前北京的 Townhouse開發(fā)商思路雖有所跟進，但仍是走別墅和公寓的折中路線。由于受最大限度的用地效益、容積率和成本等因素的限制，一些項目仍不免留有兵營的 “遺跡 ”。167。容積率過高，生活配套不足Townhouse的初衷降低容積率在很多項目中得不到貫徹實施，而且生活配套不足 Townhouse理論上應具有的優(yōu)勢成為實際操作中的弱勢。167。行業(yè)盲目跟風，存量釋放過程中2023年至 2023年上半年，行業(yè)的盲目跟風、引起部分 Townhouse項目的供應量囤積。經過北京演繹的 Townhouse有各自的特色與賣點 :q區(qū)位優(yōu)勢者亞運新新家園、時代莊園、康城、萬科青青家園、金色惠谷家園無疑能夠 “沾 ”到地段優(yōu)勢的光，也許正基于此，亞運新新家園總經理張斌說，占區(qū)位優(yōu)勢的 TOWNHOUSE和國外的TOWNHOUSE是基本一樣的，那就是第一居所的定位，位于城市邊緣，價格與城里的公寓價格差異不大。較有實力的購買者完全可以一步到位，作為自己純以居住為目的的居所。與亞運新新家園僅幾分鐘車程的太合時代莊園定位于 “城里的 TOWNHOUSE”， 位于五環(huán)外一點，地域優(yōu)勢占盡。q環(huán)境優(yōu)勢者具有了 “北京特色 ”的 Townhouse對于環(huán)境的營造大體是一樣的。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。不過，龍山新新小鎮(zhèn) 。一些項目選址在郊區(qū)，得天獨厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣點。q設計優(yōu)勢者最先成為京城 Townhouse現(xiàn)房項目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國情調的社區(qū)規(guī)劃受人稱道。東方比華利、慧谷根園，也是憑借各自獨特的設計優(yōu)勢引人注目。亞運新新家園的設計含量也很高，設計出獨具風格的透天中庭，將種滿各類植物的一個透天中庭凹入屋內，給人與自然朝夕相處的感覺?？煽闯?TOWNHOUSE的建設者們對這一新生事物的良苦用心?！　”本?Townhouse市場特點—— 賣點各自精彩作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場份額可觀的住宅項目。他的消費群，是具有明顯共同特征的族群：q城市邊緣 Townhouse的消費族群由于 Townhouse往往至少位于城市邊緣，即使是面對普通白領階層的定位也偏低。購買城市邊緣、價格昂貴 TOWNHOUSE的客戶群應該是 “非常有實力，對價格不敏感，希望一次到位的人士 ”。因為百萬以上房款以及車程的投入并不是普通階層能夠實現(xiàn)得了的。這部分人，我們又稱為 “有錢階層 ”。q邊遠地段 Townhouse的消費族群雖然郊區(qū)的 Townhouse不具備第一居所的實力，但是它仍然能夠填補郊區(qū)缺少高品質住宅的空白點，力打第二居所牌，營造獨特的小鎮(zhèn)風情是邊遠地段 TOWNHOUSE分得