房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的發(fā)展方向-文庫吧
2025-01-13 18:25 本頁面
【正文】 場特點(diǎn)—— 別墅消費(fèi)格局細(xì)分化客源分散以 97年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。 97年之前， 70％的別墅購買者持國外護(hù)照，而其中的港澳臺客戶占很大比例，約占整體購買者的 50％以上。目前，北京別墅客戶中國人的比例由幾年前的 20％上升到了目前的 80％，其中北京籍人士占到了 35％，非北京籍的占到了 30％，而境外人士的需求量大大減少，由 1997年的 70％降到 20％左右。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費(fèi)者相比，當(dāng)前的消費(fèi)者范圍更寬更廣。目前，擁有別墅物業(yè)的消費(fèi)者主要是私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員、少量政府級官員和國企副總級以上人物、經(jīng)營實(shí)體或貿(mào)易人、從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士、文化界成功人士、持外國護(hù)照在大陸做生意的華人等等。其中，中高層管理人員比例最高達(dá)到了 ％，技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他占 ％。北京別墅市場預(yù)測q西北部地區(qū)別墅項(xiàng)目升值潛力持續(xù)上升167。隨著政府對 IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持，地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；167。正在迅速完善的交通設(shè)施升了西北區(qū)內(nèi)市政條件；167。受住宅消費(fèi)的風(fēng)水觀念影響，西部 “上風(fēng)上水 ”的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場迅速崛起的促進(jìn)；167。種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域，區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。q“禁令 ”將使別墅開發(fā)由快趨穩(wěn)，價格高開低走受到政策影響，國土資源 “停止別墅類用地 ”的通知使得未來一段時期將不會有土地進(jìn)軍別墅市場，同時政策影響會使一部分意欲進(jìn)入別墅市場的開發(fā)商暫緩，而已經(jīng)拿到了近郊或遠(yuǎn)郊大規(guī)模土地開發(fā)權(quán)的開發(fā)商，則思考如何以土地存量維持別墅市場未來 23年的開發(fā)；于是價格會有一個高開低走的局面。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 玫瑰園概況項(xiàng)目類型 別墅地理位置 位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北 規(guī)模 占地面積 建筑面積 58000平方米，別墅套數(shù) 208棟規(guī)劃 社區(qū)布局 分為日本區(qū)、美國區(qū)、歐陸區(qū)和太空區(qū)四個區(qū)，集世界著名建筑風(fēng)格于一統(tǒng)戶型選擇 共有 14種戶型可供選擇售價 二期環(huán)湖別墅 2650美元／平方米案例特色 北京最風(fēng)云、知名度最高的別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 玫瑰園市場歷程 一、生不逢時 事件： 1992年，組建 “北京飛達(dá)玫瑰園別墅有限公司 ” ，開發(fā)玫瑰園項(xiàng)目 背景：中國房地產(chǎn)開發(fā)處于高峰期，與此同時，國務(wù)院實(shí)施 “銀根緊縮 ”政策。 二、逆流而上 事件： 1993年，香港利達(dá)行有限公司介入，擁有 45％的股權(quán)，更名為 “北京利達(dá)玫瑰園別墅有限公司 ”，董事長鄧智仁。 背景：國務(wù)院政策見效，房地產(chǎn)泡沫破滅 三、大河無水小河干 事件： 1994年，玫瑰園復(fù)工，至年底， 154棟別墅無一棟竣工。 1995年，玫瑰園處于停頓狀態(tài)。 背景：銀行貸款艱難，整個行業(yè)一片蕭條。 四、風(fēng)云再起 事件： 1995年底，鄧智仁邀請山西某發(fā)展公司加盟玫瑰園，此公司在融得幾千萬元資金后，席卷而去，玫瑰園再度陷入危機(jī)。 1996年 2月，山東希森集團(tuán)參與，完成了 186套別墅的建設(shè)和精裝修，并取得了房產(chǎn)證。 背景：市場發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。 五、內(nèi)外交困，雪上加霜 事件： 1997年上半年，玫瑰園處于停頓交涉階段。 1997年 8月，希森集團(tuán)聯(lián)同債權(quán)單位向北京市第一法院提出玫瑰園破產(chǎn)申請。 背景：亞洲金融危機(jī)，國內(nèi)外購買力大幅度下降。 六、重振其鼓 事件： 1998年 7月，北京第一中級人民法院宣告玫瑰園破產(chǎn)，并進(jìn)入清查債務(wù)階段。 1999 年 7月，希森集團(tuán)通過公開競買，以 ，將玫瑰園整體收購成功。 背景：國家取消福利分房，房地產(chǎn)市場回暖。 七、第三棋開盤 事件： 2023年 1月 6日，希森集團(tuán)成立 “北京玫瑰園別墅有限公司 ”，將 “利達(dá)玫瑰園 ” 更名為 “北京玫瑰園 ”。 2023年 6月 10日，北京玫瑰園正式開盤。 2023年 7月 8日，北京玫瑰園第三期正式開盤。 背景：房地產(chǎn)市場火暴，別墅市場穩(wěn)步上升 定位：以加拿大異國風(fēng)格為新開盤第三期項(xiàng)目的定位，適合玫瑰園一貫走國外風(fēng)格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對外籍人士的吸引力。推廣話題：鄧智仁的個人炒作玫瑰園幾經(jīng)沉浮的市場風(fēng)云玫瑰園第三期的產(chǎn)品特色關(guān)于玫瑰園熱銷的話題別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 玫瑰園推廣要略別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅概況項(xiàng)目類型 別墅地理位置 海淀區(qū)上莊水庫北岸規(guī)模 開發(fā)投資 總投資為 ，其中一期工程投資 2580萬美元占地面積 總體規(guī)劃開發(fā)面積為 888畝其中一期工程投資占地 240畝，建筑面積約為 別墅套數(shù) 一期歐式獨(dú)立單元別墅 156幢規(guī)劃 社區(qū)布局 一期 240畝， 156棟；二期占地 420畝，共 330棟；會所面積為 14000平方米，容積率 、綠化 60%。三期占地 400畝，預(yù)計(jì)總規(guī)劃將在五年內(nèi)完成。戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價 一期（發(fā)售中） 9600元／平方米案例特色 以自然景觀水景抬生別墅品質(zhì)為翠湖更名：1999年 7月，翠湖花園一期早已經(jīng)是現(xiàn)房了，翠湖花園上的實(shí)質(zhì)性投資已經(jīng)超過 2億元。2023年 4月，翠湖花園蘊(yùn)釀重新開盤計(jì)劃。新任的銷售總監(jiān)到翠湖花園的第一件事就是將翠湖花園的名字改為 “翠湖別墅 ”。他們的理論是，很多帶公寓的遠(yuǎn)郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個高檔涉外的純別墅區(qū)，當(dāng)然應(yīng)該從案名上區(qū)別出來。更名，重塑了翠湖別墅的別墅感。實(shí)施別墅題材：2023年 8月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開得勝； 8月底，翠湖別墅銷售現(xiàn)場日看房量達(dá) 30人次，人氣漸旺； 10月初，翠湖別墅作為別墅代表項(xiàng)目參加國貿(mào)房展會，業(yè)內(nèi)領(lǐng)略到翠湖別墅的新貌。廣告是第一步，現(xiàn)場參觀才是影響消費(fèi)決策的關(guān)鍵。翠湖人堅(jiān)持提供經(jīng)過精裝修的別墅樣板間，認(rèn)為 “只有精裝別致而富有情調(diào)的才是好的別墅 ”。營造一新的現(xiàn)場又迎來了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時候。累計(jì)到10月份，翠湖別墅共計(jì)售出 40套左右，升達(dá)房地產(chǎn)為此將價位上調(diào) 5%。實(shí)現(xiàn)別墅價值：對 2023年 8月以后開盤的單位，實(shí)現(xiàn)了均價調(diào)整，均價從原來的 8000元，上調(diào)到均價1000011000元。由于客戶對翠湖別墅的品質(zhì)認(rèn)可沒有發(fā)生動搖，而只是感覺起來有些貴了。雖然感覺貴，但是由于受到
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