【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型我們通常以別墅 /公寓 /普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)看待不同的項(xiàng)目類型。這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型別墅公寓普通住宅項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富北京的住宅市場(chǎng)上，概念與新品迭出，項(xiàng)目類型隨著豐富：經(jīng)濟(jì)適用房概念的提出與實(shí)施，以政策性因素界定項(xiàng)目類型，一小部分普通住宅分離而出。經(jīng)濟(jì)適用房 :政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse火了；跟風(fēng)的 Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。在概念的變化與形式的豐富中，我們用更清晰的界定方法看待住宅的項(xiàng)目類型：項(xiàng)目類型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 ——?jiǎng)e墅項(xiàng)目類型北京別墅基本解讀別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義， “別 ”字是 “另外 ”、 “另一處 ”的意思，而 “墅 ”則是 “野 ”與 “土 ”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作 “山野之地 ”解。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項(xiàng)目的興起， “城市別墅 ”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱?，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。北京別墅項(xiàng)目的興與衰項(xiàng)目總數(shù) 單位套數(shù) 總建筑面積 占北京樓盤數(shù)量百分比占北京住宅投資金額百分比超過 150個(gè) 4萬多套別墅單位總建筑面積不下千萬平方米5% 50%北京市場(chǎng)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目從 92年北京第一個(gè)外銷別墅 —— 麗京花園應(yīng)運(yùn)而生至今，北京的別墅市場(chǎng)已經(jīng)具備了逾10年的歷程。不斷的轉(zhuǎn)折沉浮從 92年開始，北京別墅項(xiàng)目經(jīng)歷了勤耕不輟的兩年，供銷兩旺；隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、全國(guó)房地產(chǎn)崩盤，北京的別墅項(xiàng)目一蹶不振；經(jīng)歷了 6年的低谷，從2023年下半年開始，開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象； 2023年別墅項(xiàng)目的供銷熱潮更是被業(yè)界形容為 “別墅年 ”；2023年香山自然資源的過度采發(fā)、已經(jīng)導(dǎo)致政府明令禁止香山所有別墅項(xiàng)目的停工，時(shí)至 2023年 2月，國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知 “停止別墅類用地的土地供應(yīng)，清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控 ”。今日北京別墅項(xiàng)目總貌興起 —— 跌落 —— 回暖 —— 熱潮 —— 變局，北京別墅一路走來，項(xiàng)目總數(shù)超過 150個(gè)，單位套數(shù)達(dá)到 4萬以上，總建筑面積逾千萬平米。占北京所有樓盤數(shù)量的 5％，而總金額約占到北京住宅總投資金額的一半。q北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地，別墅數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二。167。東北部別墅項(xiàng)目眾多的原因：開發(fā)歷史長(zhǎng)，市場(chǎng)氛圍較濃：東北部一直是北京郊野別墅的重點(diǎn)區(qū)域，而今年以朝陽公園為核心，又推出一批 “城市別墅 ”。經(jīng)濟(jì)地理位置與自然地理位置雙優(yōu)：東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng)，南靠涉外商務(wù)使館區(qū)，商務(wù)及購(gòu)物都 非常方便；同時(shí)由于東北部區(qū)域綠化面積較大，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一，又有溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水上景觀，且具有高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施，這都為高檔別墅開發(fā)提供了有利條件。167。西北部別墅項(xiàng)目眾多的原因： 得益于 IT業(yè)的發(fā)展：與東北部別墅的熱度相比，西北部別墅發(fā)展則相對(duì)緩慢，曾一度出現(xiàn)了僅有翠湖、碧水莊園、玫瑰園等幾個(gè)高檔項(xiàng)目的局面。但近幾年隨著政府對(duì) IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持，西北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，造就了一批財(cái)富精英，這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求。城市綠化的新面貌：西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫(kù)、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊，西北區(qū)別墅市場(chǎng)的 “小氣候 ”絲毫不亞于東北區(qū)別墅。q東北、西北的細(xì)分格局： “一山 ”、 “二河 ”、 “三線 ”、 “四高 ”?！耙簧?”指西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)； “二河 ”指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶； “三線 ”指立湯、京順、京通三條線； “四高 ”則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中 “三線 ”和 “四高 ”是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域，而 “一山 ”和 “二河 ”則后來居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。 北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)—— 別墅區(qū)域格局形成北京別墅項(xiàng)目地區(qū)分布北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)—— 別墅價(jià)格跨度大q內(nèi)外銷別墅價(jià)格彈性不同：在內(nèi)、外銷房沒有取消之前，別墅項(xiàng)目有外銷和內(nèi)銷之分。外銷別墅作為高檔的房產(chǎn)商品之一，其目標(biāo)市場(chǎng)具有很大的局限性，以高昂的價(jià)格為標(biāo)志，價(jià)格彈性不大。內(nèi)銷別墅價(jià)格跨度則很大，最低的在 2023元／平方米以下，最高的則達(dá)到 10000元／平方米以上。q別墅價(jià)格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減的趨勢(shì)：市區(qū)內(nèi)別墅少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在 2023美元／平方米左右。除市區(qū)外，位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高，均價(jià)在 1300美元／平方米。別墅平均售價(jià)超過人民幣 1萬元／平方米的還有亞北 —昌平，大興，豐臺(tái)地區(qū)。而售價(jià)在人民幣 30004500元／平方米的則分布在海淀上地、通州地區(qū)。價(jià)位在人民幣 20233000元／平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。別墅售價(jià)偏低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米 1800元左右。q西北部、東北部別墅價(jià)格持平：目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅，如翠湖別墅重開盤后均價(jià)上漲到 9600元／平方米，玫瑰園二期環(huán)湖別墅 2750美元／平方米， 2023年年底入市的姜莊湖 3000美元／平方米的高價(jià)；基本上與東北區(qū)別墅不相上下。q價(jià)格區(qū)間：從整體市場(chǎng)來看， 2023年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 8400元／平方米左右。售價(jià)在人民幣5000元／平方米以下及高于 10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占 70％的份額，其余為中間價(jià)位。北京別墅市場(chǎng)特點(diǎn)—— 別墅價(jià)格跨度大別墅價(jià)格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減別墅價(jià)格區(qū)間比例別墅價(jià)格區(qū)間分布北京別墅市