【正文】 依據(jù)項目 《 可行性研究報告》 、 《 項目發(fā)展計劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預算 》 ， 合理安排資金計劃 ， 發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢 ， 保證項目資金供求平衡 ， 最大限度降低項目資金成本 。 行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標 ， 按項目分拆到各部門 ， 作為部門考核指標 。 3)降低媒體發(fā)布的折扣點 ， 媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放 ， 占整個廣告費用的很林比重 ， 進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù) ， 可直接降低廣告費用 ， 對于營銷成本的控制也是有效的舉措 。 營銷成本管理的主要措施為以下幾點： 1)建立各項的廣告及市場推廣計劃 、 預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制 。 ? 特別要強調的是 ， 近年來 ， 在財務系統(tǒng)的配合下 ， 合約管理部建立了成本分析預警制度 ， 取得了較好的效果 。 只能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實 。 設計圖紙 、 材料樣板提早開始研究 、 完善 ， 招標準備工作也應早開始 。 同時 ， 加強分判商管理工作 ， 完善投標單位的資格預審 、 考核制度 ， 本著公開 、 公平 、 公正的原則廣泛吸收種類承包商 ， 以實現(xiàn)充分的市場競爭 ， 最終實現(xiàn)降低成本的目標 。 2） 成本控制目標一旦確定 ， 成本管理部門 （ 合約 、 財務 ）應及時對成本測算值作進一步拆分 （ 如按土建 、 安裝 、消防 、 弱電 、 鋁合金門窗 ） 具體化的成本控制指標對工程分判和材料選用有指導作用 。 ? 中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部 。 前期費用管理 ? 前期費用 （ 約占項目總成本的 23%左右 ） ， 主要指設計費 、 報建費 、 勘察測繪費以及可研費用 ， 其中成本控制的重點為設計費 （ 報建費 、 勘察費等比重較小 ， 且一般有相關收費標準 ） 。 ? 公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產市場的研究以及項目可行性研究 ， 加強對競爭對手的分析研究 ， 做到正確客觀投標 。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析準確 。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。 ? 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理 ， 包括設計變更 、 簽證管理和顧客的變更 ， 因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程 ， 變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段 ， 變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障 ? 還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結 ， 必要時及時調整目標成本管理體系 ， 真實反映成本控制現(xiàn)狀 。 ? 由于在規(guī)劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本 ， 因此應把此階段應該作為成本管理的重點 。 初步設計或擴大初步設計階段的概算指標不得超過可研階段的投資估算 ， 施工圖階段的預算不得超過上一階段的概算 ， 最終的各單位 （ 分部 ） 、 各專業(yè)工程的發(fā)包合同價總額不得超過施工圖預算指標 。 目標成本管理體系 — 事前 ? 所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息 ， 包括原有價格指標和目前的價格信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃 ， 目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一 ， 也是編制成本責任考核指標的基礎文件 。 ? 計價和計量分開 ， 相互制約 。 某開發(fā)商在某商貿廣場 B區(qū)空調總供冷量為 26400KW， 總供熱量 8800KW， 空調系統(tǒng)總負荷相當大。 ? 當成本不可預見費已經用完，或將不可預見費預留他用，不能在成本不可預見費內調整時，即意味著項目總成本將被突破，此時應寫出總成本調整的專題報告，監(jiān)委會審議通過、集團領導批準后執(zhí)行。 ? 1月 10日和 7月 10日前，與各部門核對各自負責的成本統(tǒng)計情況，編制各項目成本分析報告，對超成本目標的子目，進行分析和預警，并提出應對措施，報監(jiān)委會審核、集團領導審批。 《施工圖設計任務書》與初步設計有變化或者在施工圖設計過程中有重大變更，開發(fā)中心應及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領導審批后，調整成本目標。 ? 開支掉的，到真正突破該細項成本目標時，都已到了項目的后期。 材料中心：監(jiān)控市場材料設備價格信息波動 ， 及時調整采購計劃 。 4. 建立動態(tài)成本預警機制，根據(jù)每月成本分析結果及時發(fā)出成本預警。 3. 按權限審批工程簽證。 ? 主導部門：投控中心 ? 流程參與部門：開發(fā)中心、財務中心、總工辦、材料中心、項目部 ? 部門 流程中相關職責 集團領導 1. 審批重大設計變更。 ? 從以上幾個方面的分析可以看出 ， 投資的動態(tài)控制實際上是一種主動控制 ， 要求充分發(fā)揮從高層管理人員到基層工作人員的主觀能動性 ， 并要求具有較全面的業(yè)務能力和強烈的責任感 。 如果由于變更導致投資增加超過某一額度時 ,要由投資人批準才能實施 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 ， 要有監(jiān)理 、 工程 、 設計等部門的簽字認可 ，手續(xù)不全的不予結算 。 施工圖以外的現(xiàn)場簽證 ， 必須寫明時間 、 地點 、 事由 、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù) ， 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價 。 ? 其次 ,要強調辦理工程簽證的及時性 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術的可行性 ， 應建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設計 、 預算等有關部門 、 有關人員的職權 、分工 ， 對工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 對直接影響工程造價的有關條款 ， 如合同價款調整的條件和方式 、 材料市場價格的取定方法等， 都要有詳細的約定 。 應反復審查造價水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內 。 招標比價 ? 工程招標應采取公開招標或邀請招標 ， 選擇有實力的承包商；要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績和技術裝備等 ， 優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè) ， 特別要求承擔此項目的項目經理未出任其他項目的項目經理；考察施工隊伍的資信情況 ， 資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設備的投入 ， 負債經營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務 ， 這些都將造成工程款難以到位 ， 制約工程進展 ， 影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術實力 ， 它不僅使施工企業(yè)自身的生產 、 經營實現(xiàn)高效 、 優(yōu)質 、 低耗 ， 也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠 。 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 設計質量控制 招標比價 變更簽證 竣工決算審計 設計質量控制 ? 1） 設立專業(yè)設計管理部門 ， 進行設計管理和設計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設計的優(yōu)劣決定項目的成敗 ,項目擴初設計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本 。 索賠中不應重復取費 。 ? 控制重點 ①嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設計交底管理 ②加強設計管理，嚴格考核設計單位設計質量，獎罰分明，明確設計變更導致工程增加總費用上限 ③嚴格審核設計費支付，必須經各職能部門，包括工程、招標、造價、技術等部門的審核 ④對施工單位提出的設計變更，凡不增加費用的可適當放松 ⑤設計委托階段明確設計標準，設計階段優(yōu)化各專業(yè)設計，避免進入施工階段再變化設計標準。 六 、 變更洽商控制的重點 ? 設計變更管理 ① 發(fā)包人要求的設計變更： 更改工程有關部分的標高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 ? 8） 洽商 、 簽證定價及時審核審批 ， 需要認價的項目及時認價 。 ? 6） 工程變更洽商嚴格管理 、 及時會簽 。 造價管理部門中有專人負責資料管理 。 伴隨著工程的進行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 工程竣工后的運行管理成本較高 。 如灌注樁圖紙設計為 35米 ， 施工單位實際做了 40米 ， 只計量 35米 ， 按 35米付款 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補充工作 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 2） 可調單價：由于物價發(fā)生變化或招標 、 簽約時 ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價 ， 結算時根據(jù)合同約定對單價進行調整 ， 如地質復雜的土石方工程 。 適用條件：工期長 ， 技術復雜 ， 不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內容 、 技術經濟指標不能明確 、 具體予以規(guī)定時 。 三、 招標階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點 確定合適的合同價格：固定價、可調價、成本加酬金。 七 、 實行成本管理責任制 ， 對成本實行全員管理 。 另外 ， 要認真研究 、 嚴格控制建設工程施工合同的簽訂 ， 探索節(jié)約建安造價的可能性 。 二、完善成本預測、成本結算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質量的前提下 ， 加大住宅的進深 ， 對降低造價有明顯的效果 。建議公司內部安排專人組成戶型研究攻關小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調研后提出幾種方案，由相關部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設計任務書后 ， 選擇幾家有技術實力的設計單位 ， 或資深 、 知名設計人進行設計方案競賽 ， 征集建筑設計方案 ， 然后組織有關人員對競賽方案進行評比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評比應側重以下幾方面： 設計構思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產開發(fā)項目周期一般較長 ，建成產品對市場的適應滯后性 ， 對建筑使用功能的設計應考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 這種設計不合理 ， 造成了一定浪費 ， 顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視 。 建筑結構形式 。 建筑的單元組合 。 層數(shù) 。 小戶型單方造價比大戶型高 ， 因為小戶型內墻多 ， 相應墻面抺灰 、 管線敷設安裝單方造價就高 。 建筑造價構成比 。 應在設計合同經濟條款上 ， 增加設計變更及修改的費用額度限制條款 ， 如設計變更費超出施工合同價的某一比例 （ 如 5%）時 ， 則扣罰一定比例的設計費 （ 設計質保金 ） 。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。 即將上階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。 ? 初步設計階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術設計階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設計階段：影響投資 5%～ 35% ? 設計階段成本控制重點 執(zhí)行設計標準 設計標準的作用： 1）對規(guī)模、內容、建造標準進行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設計必要的指標、定額、計算方法和構造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設計工作量