【文章內(nèi)容簡介】 眾、房地產(chǎn)各領域?qū)＜?、目標客戶的意見。，公司有關領導、設計管理中心、企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部及設計單位相關人員參加。，企業(yè)發(fā)展中心配合準備，包括：⑴項目可行性研究報告；⑵項目開發(fā)計劃書；⑶項目調(diào)研報告；⑷規(guī)劃設計方案；⑸規(guī)劃設計招標文件⑹規(guī)劃設計任務書；⑺其他必要資料?！耙?guī)劃設計方案”進行講解，重點介紹項目背景、項目規(guī)劃方案的設計理念、與項目規(guī)劃建議書的符合性等內(nèi)容。，主持人應注意控制討論范圍，以便形成評審意見，避免分散注意力。，形成《規(guī)劃方案設計評定表》，并將意見反饋給規(guī)劃設計單位，由規(guī)劃設計單位對規(guī)劃方案進行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設計總監(jiān)重新審核，總經(jīng)理簽署批準意見。6 景觀設計評審，公司領導、企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部及設計單位相關人員參加。，現(xiàn)狀地形圖及其他必要資料（如原有景觀、原有樹種、原有樹木的位置等）。，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標準。⑴是否滿足使用要求，充分考慮到以人為本的原則；⑵是否合理組織各功能空間；⑶是否強調(diào)了人的參與性。檢查整個設計布局是否能創(chuàng)造出優(yōu)美宜人的景觀環(huán)境。⑴是否遵循“景觀生態(tài)學”觀念，考慮到景觀的可持續(xù)發(fā)展；⑵是否充分考慮了節(jié)能與環(huán)保。⑴環(huán)境設計是否合理的利用了原有的景觀資源，因地制宜地創(chuàng)造景觀；⑵是否符合施工條件，便于施工、安裝；⑶是否考慮到后期維護的可行性。，形成《建筑景觀方案設計評定表》，并將意見反饋給景觀設計單位，由景觀設計單位對方案進行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設計總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準意見。7 初步設計評審初步設計評審由設計管理中心組織，企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部、及設計單位相關人員參加，針對設計單位提交的初步設計方案進行評審。，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標準。：⑴是否符合施工條件，便于施工、安裝。⑵是否考慮到后期維護的可行性。⑶是否留下了再次設計的余地。，填制《初步設計評審表》，并反饋給初步設計單位，由設計單位對方案進行下一步的調(diào)整。修改后的方案需經(jīng)設計總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準意見。根據(jù)項目需要，初步設計方案確認后，公司可要求設計單位進行擴大初步設計和單體建筑方案設計。擴大初步設計和單體建筑設計方案的評審要求與初步設計方案的評審類似，～。8 施工圖審查施工圖審查是對施工圖設計文件中涉及技術、安全、衛(wèi)生、環(huán)保及公眾利益方面進行審查，檢查施工圖設計文件是否符合開發(fā)項目的設計定位要求，檢查施工圖設計深度是否符合國家相關規(guī)范，查找施工圖設計文件中的“錯、漏、碰、缺”，以便順利通過政府審圖部門的施工圖審查，同時減少施工單位在施工中的麻煩，有效減少設計變更發(fā)生的次數(shù)，在設計階段實現(xiàn)項目工程造價的預控。：⑴公司內(nèi)部審查；⑵公司委托技術專家審查；⑶施工圖會審。：建筑施工圖審查、結(jié)構(gòu)施工圖審查、給排水施工圖審查、暖通施工圖審查、電氣施工圖審查、市政施工圖審查、園林設計施工圖審查等，具體主要包括以下內(nèi)容： ⑴施工圖設計文件是否符合《工程建設標準強制性條文》和其他有關工程建設強制性標準；⑵地基基礎和結(jié)構(gòu)設計等是否安全； ⑶是否符合公眾利益； ⑷施工圖是否達到規(guī)定的設計深度要求； ⑸是否符合作為設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件要求；⑹公司規(guī)定的設計輸入要求。、項目部、合同審算中心及設計單位相關人員進行施工圖審查。：⑴設計圖紙是否符合工程建設國家標準、規(guī)范。⑵設計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、坐標、標高是否正確，有否局部差錯。⑶建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙在平面和空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否相互矛盾、管線布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。⑷有無施工單位技術裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術或工藝難點。⑸特殊結(jié)構(gòu)或新材料、新工藝、新技術是否已滿足施工需要。⑹設計選用的設備、材料標準是否合適、有無質(zhì)量問題。⑺配套使用的圖集是否齊全，是否需要補充詳圖。⑻有無設計變更的合理化建議。⑼是否會突破工程成本概預算。⑽建筑面積計算是否規(guī)范、精確，各項經(jīng)濟技術指標是否符合設計任務書要求。除上述審查要點外，還應注意審查解決以下問題：⑴設計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當有售樓書時，是否與圖紙一致。⑵各系統(tǒng)工程設計是否符合公司要求。⑶建筑材料、設備、裝飾材料是否符合公司要求。⑷為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設計優(yōu)化建議。，填制《工程施工圖審核記錄表》，并反饋給施工圖設計單位，由設計單位對設計文件進行修改。9 記錄表單《規(guī)劃方案評定表》《建筑景觀方案評定表》《建筑單體方案評定表》《初步設計評審表》《施工圖審查評定表》5 設計變更管理辦法1 目的為了明確相關單位、有關部門和崗位在設計變更中的職責權限和接口關系，加強施工期間設計變更的流程管理，降低因設計變更而導致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預期目標的控制范圍內(nèi)，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于施工期間的所有設計變更的流程管理。按照設計變更的提出方劃分，設計變更分為：A類變更——公司為改進產(chǎn)品而提出的變更B類變更——施工單位提出的變更C類變更——客戶提出的變更D類變更——設計單位（發(fā)現(xiàn)設計有錯誤或失誤后）提出的變更3 職責分配現(xiàn)場工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設計變更的實施。項目部工程主管或項目經(jīng)理提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見合同審算中心負責進行重大設計變更的“造價評審”。項目經(jīng)理進行“進度和造價關聯(lián)性評審”；進行重大設計變更的“進度評審”；通知設計管理中心實施設計變更。設計管理中心提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更評審意見；識別變更是一般變更還是重大變更，審批一般變更。營銷中心提出A類、C類變更；將變更通知客戶。公司技術委員會召開會議，進行重大設計變更的“技術評審”?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設計單位提出D類變更，參與進行“技術評審”；按照要求完成設計變更。4 設計變更控制流程圖A類變更B類變更C類變更營銷中心評審客 戶進度評審營銷副總簽署變更意見現(xiàn)場工程師評審、簽署變更意見造價評審（初審和復審）造價、進度關聯(lián)性評審技術評審批準設計變更通知營銷中心通知、實施設計變更D類變更NOYES 5 設計變更控制流程。經(jīng)核算，設計變更有利于降低造價、促進銷售、縮短工期的，公司將給予提出設計變更意見者一定的獎勵。⑴對于B類變更，現(xiàn)場工程師做初步評審?，F(xiàn)場工程師認為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交書面申請。⑵對于C類變更，公司原則上不受理。當客戶或營銷中心代表客戶多次或強烈提出要求時，營銷副總負責進行評審，認為不合理的，可予以否決；營銷副總認為可行的，可簽署⑶對于D類變更，由設計管理中心負責進行初步評審。經(jīng)評審認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見。⑷《設計變更申請書》包括：變更的理由，時間要求，有關資料等。⑸《設計變更申請書》應由申請人提交給設計管理中心，設計管理中心負責識別變更是一般變更還是重大變更。一般變更，設計總監(jiān)應簽署變更意見，交工程副總審批后，實施變更。如果一般變更未引起進度、造價發(fā)生變化，項目部可以進行設計變更。⑹重大變更，必須進行進度、造價、進度與造價關聯(lián)性和技術評審?！斑M度評審”。《設計變更申請書》后，在2日內(nèi)完成“進度評審”，填寫《設計變更評審意見》。評審結(jié)論認為不合理、不必要的或設計變更會導致嚴重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“進度評審”變更意見，并轉(zhuǎn)交設計管理中心?！霸靸r評審”?！对O計變更申請書》和《設計變更評審意見》后在2日內(nèi)完成“造價評審”初審，填寫《設計變更評審意見》。評審結(jié)論認為不合理、不必要的，或設計變更會導致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“造價評審”初審意見。如果造價高于3萬元的，應提交工程副總進行復審。合同審算中心應在接到復審要求后2日內(nèi)完成復審并回復給項目部?！霸靸r與進度關聯(lián)性評審”?！对O計變更申請書》和《設計變更評審意見》后2日內(nèi)完成“造價與進度關聯(lián)性評審”，填寫《設計變更評審意見》。評審結(jié)論為不合理、不必要的，或設計變更會導致嚴重增加造價的，可予以否決，退回申請人；可行的，簽署“造價與進度關聯(lián)性評審”變更意見。、性能指標的改變或人身安全及相關法律法規(guī)要求時，應對變更進行技術性評審驗證?！凹夹g評審”。重大設計變更按以上程序評審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進行最終確認。重大設計變更使工期延長15天或造價超過10萬元的，項目經(jīng)理可直接報請總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見，以免因正常評審而導致的工作延誤。6 “一般變更”和“重大變更”在項目施工圖會審結(jié)束后，由設計管理中心確定“一般變更”和“重大變更”的標準，報請公司技術委員會審核，總經(jīng)理審批。通常，涉及以下方面的變更作為重大變更：（1）所有外立面；（2）規(guī)劃布局；（3）設計結(jié)構(gòu)的變化；（4）重大材料、設備標準、規(guī)格、檔次的變化；（5）造價高于3萬元或工期影響7天以上的。7 設計變更的實施、審批后，由設計管理中心與設計單位聯(lián)系進行設計變更。，設計管理中心須保留變更資料，并書面通知有關部門執(zhí)行變更?！爸卮笞兏毙枰蛘嘘P部門重新辦理報批手續(xù)的，由企業(yè)發(fā)展中心負責辦理，設計管理中心予以協(xié)助。8 附則，修改時亦同。6 施工圖管理辦法1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎。2 施工圖紙管理內(nèi)容，編號和分發(fā)。、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調(diào)、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。，必要時加曬。3 施工圖紙的管理程序。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。、消防報審、設計審查各一套。，工程副總1套，設計管理中心、合同審算中心各1套。（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。：分發(fā)時間、領取人單位、姓名、數(shù)量。，由項目部工程資料管理員統(tǒng)一保管、登記，專業(yè)工程師領用時，辦理借閱登記手續(xù)。、作廢，對因設計變更而作廢的圖紙應及時收回、登記，并加蓋作廢章。4 竣工圖紙的管理辦法，由施工單位負責繪制，并交一份給公司存檔備案。（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。7 施工圖審學規(guī)定1 目的為使工程設計符合項目開發(fā)、經(jīng)營的要求（功能、標準、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等），減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。2 施工圖審學的組織，對成片小區(qū)開發(fā)項目或超過一定規(guī)模以及重點項目應由公司工程副總經(jīng)理組織審學。：項目部項目經(jīng)理、工程主管以及所有專業(yè)工程師、設計管理中心、合同審算中心、營銷中心相關人員。、監(jiān)理單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應組織審學。，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。3 施工圖審學內(nèi)容、標準、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。、方案對照，是否有不符之處。、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設備有無實施性困難。4 施工圖審學程序，再基本圖紙，最后是詳圖。，應先建筑、再結(jié)構(gòu)、設備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。8 施工圖設計交底管理規(guī)定1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。2 施工圖設計交底的組織：設計項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設計人。：項目經(jīng)理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。：項目部、設計管理中心、合同審算中心有關的技術人員。：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設計交底的基本內(nèi)容，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關標準。，關鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。、電氣工程的技術要求，技術參數(shù)的核對。、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。4 施工圖設計交底的程序、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。《審學圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師進行總結(jié)。9 項目現(xiàn)場工程管理規(guī)定一、總則為加強項目現(xiàn)場工程管理，確立以項目為中心的工程管理構(gòu)架，明確工程管理職能部門、項目部對于現(xiàn)場工程管理的職能范圍及工作流程關系，規(guī)范和界定現(xiàn)場工程管理的操作行為及工作界面，建立全過程一體化的現(xiàn)場工程管理體系，特制訂本規(guī)定。二、現(xiàn)場工程管理范圍和職能定位（一）需納入本規(guī)定管理范圍所有公司自管項目（包括合作合資公司由本公司負責運作的，但外地項目部可依據(jù)當?shù)貙嶋H情況參照本規(guī)定）由項目部經(jīng)理負責，以項目部為中心組織實施，公司各職能部門配合和協(xié)助。（二）項目部的職能范圍和定位1