【文章內容簡介】 遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品——土地(或房屋)”賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發(fā)產品——配套設施”賬戶。 三、出租開發(fā)產品 出租開發(fā)產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發(fā)產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中： “出租產品”二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。 “出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。 1．出租開發(fā)產品增加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。 2．出租開發(fā)產品攤銷的核算。 出租開發(fā)產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產品年攤銷率=（1凈殘值率）/預計攤銷年限100% 出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率247。12 出租開發(fā)產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產品原始價值該出租開發(fā)產品月攤銷率 企業(yè)按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶。 3．出租開發(fā)產品修理的核算。 出租開發(fā)產品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶。 4．出租開發(fā)產品減少的核算。 企業(yè)改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業(yè)務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶。 例3 某房地產企業(yè)將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 ①收到房屋銷售款時： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售 1 200 000 ②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時： 借：主營業(yè)務成本——商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產品——出租產品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產品——出租產品 2000000第三講 房地產開發(fā)企業(yè)產品成本的核算（上） 房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產經營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。 一、開發(fā)產品成本的內容 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產品銷售價格的基礎。開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。 2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 3．配套設施開發(fā)成本。 它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。 二、房地產開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。