【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。 三、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中： “出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。 對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。 1．出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率247。12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營(yíng)的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 ①收到房屋銷售款時(shí)： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售 1 200 000 ②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 2000000第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑?jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3．配套設(shè)施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。