【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)地丈量 ， 委估房地產(chǎn)之建筑面積參照 《 房屋建筑面積分套 （ 單元 ） 匯總表 》 等資料所記載數(shù)據(jù) ， 均認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠 。 在確定參照對(duì)比物業(yè)時(shí) ， 我們以物業(yè)內(nèi)部配套設(shè)施 （ 除電梯 、 會(huì)所外 ） 的數(shù)量與檔次與估價(jià)對(duì)象基本相似為原則 。 估價(jià)人員查勘了評(píng)估物業(yè)視力可及的部分 ， 在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修 ， 但并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試 ， 未能確定物業(yè)有無(wú)結(jié)構(gòu)性損壞 。 所有提供給估價(jià)人員以及本報(bào)告所引用的信息及觀點(diǎn)均認(rèn)為來(lái)自可靠資料 ， 是可信和正確的 。 所有該報(bào)告中所展示的地圖 、 平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題 ， 不能作為測(cè)量成果以用作他用 ， 也不允許把它們與此估價(jià)報(bào)告分開來(lái)單獨(dú)使用 。 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用 ，不得做其他用途 。 未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及委托方的書面同意 ，任何擁有此報(bào)告及拷貝的人都無(wú)權(quán)公開發(fā)表 ， 也無(wú)權(quán)用于任何目的 。 凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果 ， 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上 ， 報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有 。 1 報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣 。 估價(jià)對(duì)象 坐落、四至、權(quán)屬狀況、面積、 背景、環(huán)境、規(guī)劃條件、建筑概況、 現(xiàn)狀。 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國(guó)廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為 3, 、 地上第三層為 3,平方米 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場(chǎng)選用淺綠色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國(guó)綠鋼化鍍膜玻璃幕墻 ， 其余部分及住宅外墻為條形釉面磚 。 內(nèi)部 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門 ， 鋁合金窗 ， 內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室 。 地上第三層：目前正在裝修 設(shè)施設(shè)備 越港商業(yè)中心地下室設(shè)兩處主要入口 ， 各有兩部雙向自動(dòng)扶梯及人行樓梯 ， 可由室外直接進(jìn)入地下商場(chǎng) 。 商場(chǎng)部分共設(shè)八部雙向自動(dòng)扶梯 、 一部升降電梯及一部客貨兩用電梯 ， 地上三層設(shè)兩部觀光電梯 ， 各層另設(shè)五條步行樓梯 。 整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng) 。 物業(yè)管理良好 。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期 1999年 1月 25日 維護(hù) 、 保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù) 、 保養(yǎng)情況較好 。 占用情況 根據(jù)吾等實(shí)地視察及業(yè)主指示 ， 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場(chǎng)使用； 地上三層將作為國(guó)際珍珠交易中心使用 ， 目前正在裝修 。 周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯處之北側(cè) ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機(jī)動(dòng)車輛 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場(chǎng) 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場(chǎng) ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽(yáng)廣場(chǎng) ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威 商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項(xiàng)目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場(chǎng) ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場(chǎng)、地上一層商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服裝鞋類、地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主介紹該層將建成國(guó)際珍珠交易中心，四至七層為寫字樓和住宅。該大廈主要出入口設(shè)置于首層，分別面向漁街及人民北路。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號(hào) 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國(guó)土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 ， 現(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號(hào) ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計(jì)入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計(jì)容積率 ） 項(xiàng)目分成比例 ： 廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司占 80% 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號(hào) 補(bǔ)充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國(guó)土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 其中指出 ， 甲方同意在此項(xiàng)目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積 米 （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù) [1998]23號(hào) 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關(guān)于確認(rèn)浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造編號(hào)為 120993地塊的復(fù)函 》 ， 依據(jù)深圳市中級(jí)人民法院 [1998]深中房初字第 52號(hào)民事調(diào)解書和深圳市國(guó)土局深地合字第 [97]1049號(hào) 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項(xiàng)目 (地塊編號(hào)： 120993， 宗地號(hào)： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造 。 《 深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 》 （ 深羅建施驗(yàn)字 9900023號(hào) ） 主要內(nèi)容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國(guó)家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范及驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn) ， 驗(yàn)收合格 ， 準(zhǔn)予使用 。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層數(shù)： 7層 結(jié)構(gòu)：框架開工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國(guó)土局羅湖分局對(duì)越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司 H20726地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi) ， 請(qǐng)貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價(jià)后 ， 再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書手續(xù) 。 （ 深規(guī)土函第 LH9900196號(hào) ） 浙江越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請(qǐng)測(cè)算補(bǔ)交地價(jià)的報(bào)告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設(shè)備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 根據(jù)貴司指示 ，補(bǔ)交地價(jià)工作正在進(jìn)行 ， 我們?cè)谠摯卧u(píng)估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)全部交清作為評(píng)估基礎(chǔ) 。 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)制定 ） ， 地下室建筑面積合計(jì)為 3, ， 地上第三層建筑面積合計(jì)為 3, 。各單位面積詳見附表一 。 注：根據(jù)業(yè)主指示 以上物業(yè)之 《 房地產(chǎn)證 》 辦理工作正在進(jìn)行中 ，我們假設(shè) 《 房地產(chǎn)證 》 能夠如期取得 ， 以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們?cè)u(píng)估中所采用之建筑面積將以貴司提供之 《 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 》 中所載為準(zhǔn) 。 我們需要指出 ， 以上總結(jié)僅出于我們對(duì)上述貴公司提供文件的理解 ，我們建議貴公司對(duì)上述文件的合法性咨詢貴公司法律顧問的意見 ， 除非特別指出 ， 我們的估價(jià)將基于上述總結(jié) 。 物業(yè)有關(guān)之業(yè)權(quán)文件復(fù)印件 ， 請(qǐng)參見附件二 。 三 、 估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)緣由 本公司受太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司 辦事處委托 ， 對(duì)其承保的某東風(fēng)貨車失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估 。該東風(fēng)貨車在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn) ，此次事故經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)交警出具的責(zé)任認(rèn)定書 ， 由東風(fēng)貨車負(fù)全責(zé) 。 估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況 估價(jià)對(duì)象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組 ， 距離縣城中心約 20公里 ， 三面周與農(nóng)地相鄰 ， 一面臨鄉(xiāng)村公路 。 受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu) ， 共兩層 ， 建筑物橫墻承重 ， 承重墻厚 24厘米 ， 樓梯間空花墻厚 12厘米 ， 其余墻厚 18厘米 ， 梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿 ， 石灰所占比例較小 ， 砂漿標(biāo)號(hào)較低 。 建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰 ， 室內(nèi)水泥砂漿地面 ， 普通木門窗 。 事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制 ， 貨車沖出公路 ， 經(jīng)過路邊緩沖帶時(shí)翻車 。 貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房 ， 與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸 ， 造成建筑物第一層外側(cè)墻 （ 非承重墻 ）洞穿 ， 洞徑橫向最大尺寸 ， 豎向最大尺寸 ， 洞底距地面高度 ；樓梯間外側(cè)墻坍塌 ， 坍塌后形成一個(gè)橫向最大尺寸 米寬 ， 豎向最大尺寸 ；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好 ， 陽(yáng)臺(tái)欄板及陽(yáng)臺(tái)板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏 ， 部分門窗受損 。 經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好 ， 承重墻絕大部分未受損 ， 非承重墻局部受損 ， 房屋所受損傷可以修復(fù) ， 為非危房 。 修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除 ， 再按原狀恢復(fù)考慮 。 估價(jià)范圍 估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定 ， 即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用 ， 以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用 。 一、 估價(jià)對(duì)象： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號(hào) ， 地處廈門市中心 —— 風(fēng)光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ，東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會(huì)堂 ， 西面臨建業(yè)路 ， 是一座四星級(jí)酒店 。 估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖如下： 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1998年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門市注冊(cè)登記 ， 經(jīng)營(yíng)范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場(chǎng) 、美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂中心 、 會(huì)議室等 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號(hào) ） 。 證書上載明：國(guó)有土地使用 權(quán)類型為劃撥 ， 土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè) ， 房屋所有權(quán)性質(zhì)為涉外產(chǎn) ，