房地產(chǎn)評估ppt53)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 14:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2）確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準地價 ? （ 3）選擇影響因素，建立指標修正體系，進行因素修正 ? （ 4）計算并確定宗地地價 ? （ 1）基準地價系數(shù)修正法，只適用于制定了基準地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準地價的相關資料。 ? （ 2）進行評估時必須搞清基準地價的含義，基準地價表示的是熟地價格還是生地價格。 ? （ 3）采用該方法評估宗地土地使用權價值時主要適用于為政府管理土地市場服務的標定地價的評估。 ? （ 4）一級市場地價與二級市場地價之間的關系取決于評估時點二級市場的活躍程度。 三房地產(chǎn)評估的重置成本法 ? （一）重置成本法基本思路和應用公式 ? ? 重置成本法又稱成本法、成本逼近法或積算法，是以開發(fā)或建造被評估對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必需費用為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金并扣除各種貶值來確定房地產(chǎn)價值的一種評估方法。 ? (1)新建房地產(chǎn) ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產(chǎn)價值 =(購置土地費用 +建造建筑物費用 ) (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價值 =建造建筑物費用 (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開發(fā)土地 ? 新開發(fā)土地價值 =取得待開發(fā)土地費用 +開發(fā)土地所需費用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產(chǎn) ? 舊有房地產(chǎn)價值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開發(fā)土地的價值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產(chǎn)價值的一般構成 ? 1 土地取得費用 ? 2 前期工程費 ? 3 基礎設施建設費 ? 4 建筑安裝工程費 ? 5 公共配套設施建設費 ? 6 管理費 ? 7 銷售費用 ? 8 利息 ? 9 稅費 ? 10 利潤 (三 )成本法中重置成本的評估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調(diào)查舊有建筑物的用料種類、品級、數(shù)量及所需勞務的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為基礎，計算直接工程費，加上間接工程費及適當?shù)某邪死麧櫪麧櫤投惤穑笕藴式ㄖM，進一步加上通常應直接負擔的附帶費用，以求取建筑物的復原重置成本。 ? 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)為依據(jù)。 （四）建筑物各種貶值的測算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測算 ? 建筑物功能性貶值的測算 ? 建筑物經(jīng)濟性貶值的測算 ? （五）地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的測算 ? 案例 天津房地產(chǎn)特點 一 政治地產(chǎn) 天津房地產(chǎn)發(fā)展是靠市政建設拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略
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