第四章房地產(chǎn)價格理論(編輯修改稿)
2025-02-11 01:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的形成，繳納 農(nóng)業(yè)地租 是為了獲得土地這種 生產(chǎn)要素 。在 采礦業(yè) 中，礦山是物質(zhì)財富的貯藏所，繳納地租是為了取得 采掘地下財富的權(quán)利 。在 建筑業(yè) 中，土地是建筑的空間條件，繳納建筑地段地租是為了 獲得建筑場所 (1)礦山地租 經(jīng)營礦山同農(nóng)業(yè)一樣，也要繳納絕對地租，形成礦山絕對地租的條件同農(nóng)業(yè)一樣，也是產(chǎn)品的價值 高于 它的生產(chǎn)價格。在采礦業(yè)中，由于不需要購買原料，因而資本有機構(gòu)成通常 低于社會平均資本構(gòu)成，產(chǎn)品價值也就 高于 它的生產(chǎn)價格。按價值出售礦產(chǎn)品，就可以獲得超過平均利潤的余額，并以此作為 絕對地租 交給 礦山所有者 。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 (2)建筑地段地租 建筑地段地租 是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為建造工廠、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主要是用來建設(shè)工廠、商店和居民住宅等。因此可以說， 建筑地段地租理論與城市地租理論基本上是同一的 。建筑地段地租既包含 級差地租，也包含絕對地租 。 在農(nóng)業(yè)中，土地肥沃程度對級差地租的數(shù)量起著決定性的作用。而在建筑業(yè)中，建筑地段主要作為建筑地基和空間來使用，因此， 土地位置對級差地租量起著決定性的影響 。這是建筑地段地租一個最明顯的特點。一般說，在離城市中心較遠(yuǎn)的地方或者農(nóng)村附近，可以利用的建筑地段比較多，建筑地段級差地租在數(shù)量上同農(nóng)業(yè)地租接近而越是靠近城市繁華中心的地方，建筑地段級差地租就越高。其次， 土地所有者對建筑地段地租的產(chǎn)生處于被動地位 ，這是因為建筑地段地租的增加，主要是由于社會經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境條件的改善造成的，這是建筑地段地租另一個明顯的特點。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 新古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論 邊際生產(chǎn)力 地租理論 地租與土地產(chǎn) 品價格的關(guān)系 稀有地租 和級差地租 城市地租 ? 新古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論 稀有產(chǎn)品價格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量的差額 土地服務(wù)總價值超過所有土地按照邊際利用時所提供的總價值的差額 等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租 大部分位置地租是公有價值，利潤為私有價值 (1)土地供給缺乏彈性：地租的大小取決于對土地的需求（對土地產(chǎn)品的需求，引致需求），由土地產(chǎn)品價格決定。 (2)土地供給富有彈性：地租是影響土地產(chǎn)品價格的成本 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 圖 42 邊際生產(chǎn)力地租的形成 投入量 、 總報酬的變化 邊際報酬 一般總報酬 邊際生產(chǎn)力地租 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 城市地租理論 1 城市級差地租 城市絕對地租 2 3 壟斷地租 區(qū)位地租（位置地租） 4 城市地租理論 位置及連續(xù)追加投資 絕對地租量：最差的土地必須繳納的地租量 來源于供不應(yīng)求的珍稀土地而非商品價格 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易）或無年限期間（土地所有權(quán)交易）地租的折現(xiàn)值 V表示土地價格； ai表示第 i年的地租； r表示折現(xiàn)率 。 V=∑ai/(1+r) i 土地價格 ? 土地價格的內(nèi)涵 導(dǎo)致土地價格酌減的原因：租期終結(jié)時，地上建筑物（尚有價值）隨同土地?zé)o償交個土地所以者；租約對土地使用權(quán)的限制 土地價格不是土地的購買價格而是土地所提供的地租的購買價格，地租的存在是土地價格的前提。 土地價格包括真正地租的資本化和土地資本價格（土地資本利息及折舊） 純自然的土地價格不是價值的貨幣表現(xiàn)，是資本化的地租 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 1 土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成 2 土地價格是有土地原始價格、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額 3 土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預(yù)期增值、不確定性風(fēng)險補償費、可達(dá)性價值構(gòu)成 ? 土地價格的形成： 由需求決定 土地價格的構(gòu)成 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 土地價格的種類 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 1 土地價格變動機理 2 土地價格的變動趨勢其形態(tài) 土地價格的變動 地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素 土地價格 =土地資本價格 +土地物質(zhì)價格，土地資本的投入和損耗決定土地資本價格，真正的地租及其利率的變化以及供求的變化決定土地物質(zhì)價格 地價具有長期增長的趨勢并呈波浪式增長 原因 :(1)地價受經(jīng)濟周期的影響而波動，且波動幅度超過經(jīng)濟周期(2)土地市場供求關(guān)系的變化 (3)影響土地價格的多種因素的變化 地價增長的形態(tài)： 投資性增值、供求性增值、用途性增值 土地價值的變動圖 411 無論是由于環(huán)境的改善還是由于土地更為稀缺，土地價格的增長最終是由于土地在經(jīng)濟所容許的資本投入量增大而得到體現(xiàn) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 1 地價與經(jīng)濟周期 2 地價上漲可能對國民經(jīng)濟造成的不良影響 3 地價投資和泡沫經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的不良影響 ? 土地
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