房地產(chǎn)評估課件(專業(yè)版)
【正文】 19 ? 土地成本：土地價值 =土地取得費+土地開發(fā)費 +管理費用 +利息 +稅費＋利潤 ? （ 1）取得費：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補償 ? （ 2）開發(fā)費：基礎(chǔ)設(shè)施配套費；公共事業(yè)配套費；小區(qū)開發(fā)配套費 20 （ 3）投資利息：借入和自有資金；計息期；計算基數(shù) （ 4）投資利潤：利潤率 例：待開發(fā)土地取得費 8萬元每畝，開發(fā)費 /平方公里，銀行一年期貸款利率 6%，兩年期利率 10%，開發(fā)周期兩年，第一年投資 3/4，利潤率 10%，試估算土地價值 21 建筑物成本：建筑物價值 =建筑物重置成本實體貶值 功能貶值 經(jīng)濟貶值 （ 1）重置成本：建筑安裝工程費 +管理費 +投資利息 +銷售費 +利潤 重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整；物價指數(shù)法 （ 2）實體貶值：使用年限法；打分法 （ 3）功能貶值：用途，使用強度；設(shè)計，結(jié)構(gòu)；裝修，設(shè)備 （ 4） 經(jīng)濟貶值：空房閑置等 22 案例 例：某教學樓位于市中心，占地 800平方米，建筑面積 2400平方米，始建于 ，試評估。 他把地租分為絕對地租和級差地租 。當?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?50元 /平方米，空置率 10%，支付管理費、維修費、房產(chǎn)稅等 73260元 /年，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率 8%，評估 2023年 11月土地價值。剩余法是將被評估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。 級差地租 1原理告訴我們 ， 處于不同位置的土地 ， 其價格是有差別的 ， 在評估土地使用權(quán)價格時 ， 必須
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