房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容與特點(diǎn)(專業(yè)版)
【正文】 ?土地成本：土地價(jià)值 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +利息 +稅費(fèi)＋利潤 ?（ 1）取得費(fèi)：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補(bǔ)償 ?（ 2）開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；公共事業(yè)配套費(fèi)；小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) ?（ 3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù) ?（ 4）投資利潤：利潤率 ? 例：待開發(fā)土地取得費(fèi) 8萬元每畝，開發(fā)費(fèi) /平方公里，銀行一年期貸款利率6%，兩年期利率 10%，開發(fā)周期兩年，第一年投資 3/4，利潤率 10%，試估算土地價(jià)值 ? 建筑物成本：建筑物價(jià)值 =建筑物重置成本 實(shí)體貶值 功能貶值 經(jīng)濟(jì)貶值 ? （ 1）重置成本：建筑安裝工程費(fèi) +管理費(fèi) +投資利息 +銷售費(fèi) +利潤 重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整；物價(jià)指數(shù)法 ? （ 2）實(shí)體貶值：使用年限法；打分法 ? （ 3）功能貶值：用途，使用強(qiáng)度；設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)；裝修，設(shè)備 ? （ 4） 經(jīng)濟(jì)貶值：空房閑置等 案例 ? 例：某教學(xué)樓位于市中心，占地 800平方米，建筑面積 2400平方米，始建于 ，試評(píng)估 市場價(jià)值。 他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租 。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?50元 /平方米，空置率 10%，支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等 73260元 /年，土地折現(xiàn)率 7%，建筑物折現(xiàn)率 8%，評(píng)估2023年 11月土地價(jià)值。剩余法是將被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。 級(jí)差地租 1原理告訴我們 ， 處于不同位置的土地 ， 其價(jià)格是有差別的 ， 在
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